Цены на московском рынке жилья прекратили расти еще в ноябре прошлого года, с тех пор они плавно снижались почти во всех рыночных сегментах. У риэлтеров и девелоперов начались трудности с продажами, покупатели же заняли выжидательную позицию. Количество сделок упало настолько, что многие мелкие агентства недвижимости были вынуждены приостановить работу. Причина пассивной позиции клиентов понятна: большинство из них ждет, что коррекция затянется и приведет к еще большему снижению цен. На вопрос, как долго можно ждать, не опасаясь очередного ценового рывка, попытался ответить D’.
Очередь из… продавцов
Сегодня московский рынок недвижимости — это в полной мере рынок покупателя. По сравнению с прошлым годом ситуация вывернулась наизнанку: теперь продавцам приходится ждать месяцами, когда их квартира приглянется одному из немногочисленных клиентов. Причем простаивает даже самый ходовой товар — однушки в панельных домах, которые весной-летом прошлого года, по выражению риэлтеров, «расхватывали, как горячие пирожки». С каждым месяцем объем предложений все больше. По данным сайта «Анализ рынка недвижимости» , их количество в Москве выросло в марте этого года по сравнению с тем же периодом прошлого года на 72%. А в компании «Инком-недвижимость» уверяют, что объем предложения в марте-апреле взлетел до максимального значения за последние три года и составил 51,3 тыс. квартир, что на 42% больше, чем на тот же период год назад. Во многом это происходит благодаря тому, что инвесторы, скупавшие жилье год-два назад, убедились, что ждать дальнейшего роста не приходится, и выбрасывают на рынок все новые квартиры.
Для покупателя наконец сложилась благоприятная ситуация: квартир много, ассортимент разнообразный. Можно подобрать квартиру по своему вкусу, в нужном районе и того качества, на которое вы рассчитываете. Причем не спеша и не опасаясь, что завтра найденный вариант кто-то перекупит или его выставят по более высокой цене. Более того, приобретая сегодня жилье, можно претендовать на ощутимые скидки при покупке. При затягивающихся сроках экспозиции почти все продавцы идут на снижение цены от 10 до 20%. Риэлтеры неохотно говорят об этом, но факт налицо: чуть ли не все сделки сегодня проходят по цене, ниже той, что указывалась изначально. Так, квартира рядом со станцией метро «Коломенская», выставленная на реализацию несколько месяцев назад по цене 160 тыс. долларов, сегодня продается за 140 тыс. «зеленых»: хозяева решили не искушать судьбу и не ждать дальнейшего падения. «Изучали варианты покупки двушки, риэлтер предлагал пять-шесть вариантов, при этом везде была возможность снизить цену на 10–15 тыс. долларов. А один из продавцов готов был отдать квартиру (в Текстильщиках) за 180 тыс., хотя изначально просил за нее 200 тыс. долларов», — рассказывает одна из покупательниц. Впрочем, продавцы, несмотря на сговорчивость, редко соглашаются отдавать жилье ниже 3,5 тыс. долларов за 1 кв. м.
Должны быть довольны и ипотечные покупатели. Весь прошлый год они пытались догнать убегавшие цены, а владельцы продаваемого жилья часто ставили таких клиентов в положение «последнего в очереди». Сегодня за отсутствием самой очереди у продавцов зачастую нет выбора — соглашаться или нет на ипотечную схему.
Анализируя ситуацию на рынке жилья, кажется, что все условия для удачной обдуманной покупки квартиры сегодня есть. Казалось бы, откладывать поход в агентство недвижимости нет смысла. Но… покупатели ждут, потому что на одной чаше весов находятся все перечисленные бонусы, а на другой — ожидание дальнейшего снижения. Так, может, действительно лучше не торопиться?
Ждать нельзя покупать
Один из основных тезисов сторонников дальнейшего ожидания — «рынок столичного жилья перегрет, цены должны вот-вот рухнуть». В пользу таких прогнозов приводится начавшаяся тенденция снижения стоимости квартир. И правда, по данным большинства аналитиков, цены падают второй месяц подряд. По информации центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН, http://www.irn.ru/), стоимость вторичного жилья в марте снизилась на 0,7% (4218 долларов за 1 кв. м), что на 8 долларов отличается от февральских цен. Только за неделю (с 16 по 23 апреля) индекс стоимости жилья, который рассчитывают аналитики ИРН, потерял 13 пунктов и достиг отметки 4176 долларов за «квадрат». При сегодняшней стоимости жилья такое «удешевление» — то же самое, что двухпроцентная скидка на новый Ferrari. Но следует учитывать, что аналитики выводят стоимость жилья на основании предложения, в то время как сами сделки (как мы видим из вышеприведенных примеров) не совершаются без заметных скидок. Помимо этого расчет цены идет в долларах, а он уже длительное время падает по отношению к рублю.
Судя по некоторым исследованиям, рынок недвижимости имеет реальные шансы на дальнейшее снижение. Согласно исследованию экспертов «Росгосстраха», существует устойчивое соотношение между доходами россиян и теми суммами, которые они готовы вложить в жилье. В верхних имущественных группах максимальный бюджет на приобретение недвижимости не превышает 1,8 годового дохода семьи, а в средних — он еще меньше (около 1–1,3 годового дохода). Исходя из этого при цене 1 кв. м 4,2 тыс. долларов с рынка недвижимости выдавливаются семьи с доходом менее 3 тыс. долларов на члена семьи в месяц (97% москвичей). Баланс спроса и предложения достигается при средней цене предложения на уровне 3 тыс. долларов за 1 кв. м (по курсу 26,5 рубля за доллар), уверяют эксперты «Росгосстраха». И делают вывод: при ускоренной коррекции (до конца 2007 года) падение средних цен на столичное жилье составит более 20% (до 90 тыс. рублей за 1 кв. м); в том случае, если коррекция затянется до середины 2008−го, просадка рынка будет более мягкой — цены снизятся не более чем на 10%.
Подобные выводы не учитывают слишком многие факторы. Спрос на жилье создается не только москвичами и жителями области, но еще и приезжими из регионов, которых меньше не становится. По некоторым данным, процент иногородних покупателей даже больше, чем местных. Поэтому трудно представить, что квартиры станут меньше раскупаться: сегодняшние цены не уничтожают спрос, а всего лишь замораживают его до того момента, когда большинство потенциальных покупателей привыкнут к высоким ценам. Помимо этого банки услужливо снижают первоначальный взнос и удлиняют сроки кредитования, что позволяет людям снова включаться в рынок посредством ипотеки. Рост доходов москвичей также способен подогреть стоимость. Да и надежд, что инвесторы кинутся продавать недвижимость по заниженным ценам, мало. Они вполне могут переждать период коррекции, получая прибыль от сдачи жилья в аренду.
На вывод о «неадекватности» московских цен на жилье всегда найдется мощный противовес. Если посмотреть на динамику рынка, то видно, что тенденция к снижению стоимости затронула в основном сегмент дешевого некачественного жилья. Теперь вспомним, что неликвидная «панель» в прошлом году опережала по темпам удорожания все остальные сегменты рынка. Естественно, что, когда он стабилизировался, ситуация начала выравниваться. А вот стоимость жилья бизнес-класса и элиты остается устойчивой.
Сегодня ни риэлтеры, ни застройщики, ни городские власти не заинтересованы в снижении цен на жилье и прикладывают немало пиар-усилий, чтобы внушить потребителям мысль о неизбежном росте. Трудно сказать, чья чаша весов перевесит. Однако позиция застройщиков на московском рынке — это по-прежнему позиция хозяев положения. Учитывая, что дефицит жилья у нас не иссякнет еще долго, а спрос растет, бедствовать им не придется. Скорее всего, некоторые из них с осени начнут понемногу поднимать цены.
Так что, если вы заинтересованы в приобретении качественного монолитного жилья на вторичном рынке или в новостройке для собственных нужд, откладывать покупку не имеет смысла. Следует учитывать и тот факт, что наиболее платежеспособная, верхняя часть среднего класса ориентирована на приобретение именно такого жилья (бизнес-класса), объем предложения которого на рынке ограничен. Впрочем, последние тенденции говорят о том, что некоторое снижение цен возможно и в сегменте дорогого качественного жилья. По данным ИРН средняя стоимость кв. метра в современных монолитно-кирпичных домах снизилась за неделю (с 16 по 23 апреля) на 0,3% по сравнению с предыдущей. «Коррекция цен постепенно начинает затрагивать и дорогой сегмент. Это означает, что нынешняя стагнация рынка может затянуться», — прогнозируют аналитики ИРН. В то же время здесь снижение или рост цен на тот или иной объект часто не совпадает с общим трендом по рынку: стоимость метра определяется индивидуальными особенностями конкретной квартиры и спросом на нее. А вот стоимость низкокачественного жилья продолжает движение вниз, причем это касается подавляющего большинства объектов представленных на рынке. Если вы согласны рассматривать варианты покупки недорогих однокомнатных или двухкомнатных квартир в старой «панели», то можно спокойно ждать до осени. Такие квартиры, скорее всего, подешевеют еще на 10–15%, а покупатель в итоге сэкономит около 10–20 тыс. долларов.
