Строительство должно вестись в соответствии с Земельным и Градостроительным кодексом

Строительство в Москве и во всех регионах страны должно вестись в соответствии с положениями статей Земельного и Градостроительного кодексов РФ. Однако принятые законами РФ несколько лет назад эти основополагающие документы и сегодня продолжают дорабатываться, о чем свидетельствуют постоянно вносимые в их редакцию изменения и дополнения. Так, например, претерпел изменения текст принятого в декабре 2004 года Градостроительного кодекса РФ. Кроме того, принятие этого кодекса послужило основанием для внесения изменений более чем в 22 закона РФ. Изменены отдельные положения и внесены новые положения и в Земельный кодекс РФ, они утверждены 232-м Федеральным законом.

О наиболее значимых изменениях рассказывает один из разработчиков Земельного и Градостроительного кодексов, ведущий советник аппарата Комитета Государственной Думы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Елена Леонидовна Ковалева. - Любое строительство начинается с предоставления земельного участка. Елена Леонидовна, какие изменения претерпел Земельный кодекс после принятия его первой редакции? - Согласно изменениям, которые были внесены в Земельный кодекс, участки под жилищное строительство могли предоставляться исключительно на условиях аукциона. Практика показала, что в ряде случаев аукцион не может быть проведен.

В новой редакции устанавливается возможность предоставления земельного участка для строительства без проведения аукциона в двух случаях: когда строительство ведется за счет бюджетных средств на основе муниципальных или государственных контрактов (они заключаются в соответствии с Федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд) и когда земельный участок предоставляется в рамках территории, подлежащей развитию, лицу, с которым заключается договор о развитии застроенной территории, и этим лицом должны быть выполнены все обязательства по договору.

Внесено еще одно важное дополнение. Как известно, Федеральным законом N232 предусматривается возможность вовлечения федеральных земель сельскохозяйственного назначения в черту населенных пунктов в целях использования под строительство жилья, объектов инженерной и социальной инфраструктуры. Для стимулирования жилищного строительства введена норма: если по истечении трех лет этот участок не используется для строительства жилья, арендная плата за выделенный участок устанавливается в размере не менее двукратной ставки земельного налога. Это положение не распространяется на индивидуальное жилищное строительство. Урегулирован также ряд вопросов, связанных с ипотекой земельных участков, и устранен правовой пробел, связанный с тем, что нормы об аукционе вступили в силу с 1 октября 2005 года, а юридические лица не успели завершить оформление прав на земельный участок. 232-й Закон урегулировал эту ситуацию: если до 1 октября 2005 года уже было получено решение о согласовании места размещения планируемого объекта, то участок в аренду предоставляется без аукциона. Второй случай - когда до 30 декабря 2007 года уже было заключено соглашение о передаче жилых помещений для переселения, о сносе объекта или новом строительстве объектов жилья, инженерной и социальной инфраструктуры. - Можно ли изъять у собственника земельный участок под будущее жилье или другие цели? - Изъять земельный участок можно только для размещения объектов, указанных в статье 49-й Земельного кодекса, или когда стоящие на участке жилые дома в установленном Правительством РФ порядке признаны аварийными. Допускается установление еще ряда случаев субъектами федерации в отношении земель, находящихся в собственности субъектов РФ. - С учетом этих положений прокомментируйте, пожалуйста, нашумевшую ситуацию с частными владениями в Южном Бутове. - Право изъять участки в пользу жилой городской застройки у Правительства Москвы, конечно, было в соответствии с прежней редакцией 83-й статьи Земельного кодекса. В соответствии с новой редакцией уже невозможно лишить собственников частных домов их прав на земельный участок. Это можно будет сделать лишь в том случае, если на рассматриваемом участке стоит многоквартирный дом, который признан аварийным. - В текст Градостроительного кодекса, принятого 29 декабря 2004 года, тоже внесен целый ряд изменений. Осталось ли положение об обязательном учете мнения населения по поводу предстоящей застройки территории? - Оно изначально присутствовало и сохранилось в той же редакции Кодекса.

Согласно Кодексу, все наиболее важные градостроительные документы принимаются к действию лишь с учетом мнения жителей и результатов их обсуждения на публичных слушаниях. Кодекс также устанавливает, что проекты генеральных планов, правил землепользования и застройки, проектов планировки и межевания территории должны быть опубликованы в официальном порядке и размещены на сайте, для того чтобы любой желающий мог ознакомиться с проектами таких документов и представить свои предложения. - Какие изменения были внесены в Кодекс 232-м Федеральным законом? - Самое важное изменение: с 1 января 2007 года вступили в силу нормы о единой государственной экспертизе проектной документации и о едином государственном строительном надзоре. То есть до этого надзор и экспертизу проводили различные многочисленные органы. 232-м Законом были введены изменения в более чем 22 федеральных закона, исключающие из их редакции необходимость проведения различных экспертиз с целью установления единой государственной экспертизы.

Было много обращений по поводу того, например, что отменена необходимость экологической экспертизы и ряда других. Но отмена экспертизы, предусмотренной каким-либо отдельным федеральным законом, вовсе не означает, что проектная документация не будет проверяться по этому вопросу. Она будет проводиться на соответствие экологической безопасности, соответствие требованиям санэпиднадзора и так далее, но только в рамках одной экспертизы, выполняемой одним экспертным органом. На федеральном уровне таким органом является Росстрой, а экспертизу проводит подведомственное ему учреждение - Главгосэкспертиза.

Такие экспертные органы должны быть определены и в субъектах РФ и вести экспертизу либо сами, либо с привлечением подведомственных им учреждений.

Более того, теперь проектная документация не требует никаких других согласований и заключений, кроме Госэкспертизы. И Градкодексом прямо запрещено согласование документации, например, с Санэпиднадзором или с каким-то другим департаментом, что раньше требовало множество подписей. Этим положением устранены многие административные барьеры.

Ожидается, что с введением этих норм сроки подготовки проектной документации сократятся на 60 процентов.

Аналогично изменена и процедура надзора. Чтобы ввести объект в эксплуатацию, требовалось получить кучу согласований. Сейчас необходимо иметь лишь заключение органа государственного строительного надзора и только в случае, если Кодексом предусмотрено его проведение при строительстве. Единственное исключение из правила единой Госэкспертизы и Госстройнадзора касается случаев строительства на континентальном шельфе или в исключительных экономических зонах, в территориальном море и во внутренних водах РФ. Вот там осталась необходимость осуществлять и экологические экспертизы, и вести экологический контроль в соответствии с Законом об экологической экспертизе. - Что за изменения введены в сфере привлечения частных инвестиций и вопросов сноса ветхого и аварийного жилого фонда? - Градкодекс дополнен статьями, предусматривающими развитие застроенной территории. То есть территория, в которую включаются ветхие и аварийные дома, признается подлежащей развитию. Право на заключение договора на развитие такой территории разыгрывается на аукционе. На лицо, заключающее договор, возлагаются следующие обязанности: предоставить жилые помещения для граждан, проживающих по социальному найму либо по специализированному найму. Что касается собственников жилых помещений в аварийных домах, то застройщик обязан передать в органы местного самоуправления средства в размере выкупной цены за такие жилые помещения, а решение об изъятии собственности принимает муниципалитет.

Застройщик обязан подготовить проект планировки и межевания, построить объекты инженерной и социальной инфраструктуры и осуществить собственно строительство.

Муниципальный орган должен принять решение об изъятии аварийного жилого фонда и утвердить проект планировки и межевания такой территории. Застройщик имеет право получить сформированные в рамках застроенной территории участки в собственность или в аренду - на свое усмотрение. В собственность участок предоставляется бесплатно, в аренду - на условиях арендной платы, не выше устанавливаемой ставки земельного налога. Особо важно подчеркнуть, что Градкодекс не регулирует вопросы изъятия земли, он лишь дает право муниципалитету определить территорию, подлежащую развитию. Изъять можно участок только под многоквартирным домом, признанным в установленном Правительством РФ порядке аварийным, переселить можно только граждан, проживающих по социальному найму, в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом. Если кто-то проживает и имеет квартиру в собственности в ветхом, но не признанном аварийным доме, то его никто не может обязать съехать или переселиться из данного дома. Застройщик обязан с ним сам договариваться на обоюдовыгодных условиях. Учитывая, что договор о развитии застроенной территории может в какой-то мере затронуть права всех проживающих на данной территории, в состав такой территории запрещено включать объекты, которые не являются аварийными, не включены в муниципальную программу и соответствуют градостроительному регламенту в части разрешенного использования и предельных параметров строительства.

И еще: вести речь о развитии застроенной территории можно только при наличии градостроительного регламента. Это значит - должно быть установлено разрешенное использование территории, как и предельные параметры строительства.

Градостроительный регламент - это часть правил землепользования застройки, которые принимаются представительным органом местного самоуправления (в Москве - Московской городской Думой) обязательно с учетом мнения жителей, которое выявляется во время публичных слушаний. - На какие встречные вопросы у Вас, как разработчика Градкодекса, пока нет ответов? В терминологии, например? - Есть ряд вопросов, в том числе связанных с введенными в текст Кодекса новыми для архитекторов и строителей терминами, которые должны быть рассмотрены и сняты на уровне Правительства РФ. Сегодня большая проблема в другом: до сих пор во многих субъектах РФ Градостроительный кодекс не начал исполняться.

Например, требуют согласования проектной документации, не предусмотренные Кодексом, затягивают сроки выдачи разрешений на строительство. 232-м Законом РФ введен контроль за соблюдением субъектами РФ и муниципалитетами законодательств о градостроительной деятельности. Это положение уже вступило в силу с 1 января 2007 года. На федеральном уровне такой контроль возложен на Росстрой, а субъектам РФ делегирован контроль за выполнением этих требований муниципалитетами. - Есть ли какие-то "отступные" сроки для субъектов федерации? - Законом 232-м предусмотрено, что по уникальным объектам Москвы государственную экспертизу и государственный строительный надзор до 2011 года выполняют экспертные органы, подведомственные Правительству Москвы, а не федеральные. Этот переходный период обусловлен отсутствием соответствующих федеральных нормативных технических документов и уже имеющимися в столице нормативными документами по данному виду объектов. - Перечисленные изменения окончательны, других не будет? - Работа продолжается. Уже внесен в Госдуму, например, законопроект, разрешающий вести экспертизу не только бюджетным, но и автономным учреждениям. Закон уже принят в первом чтении, в конце апреля Госдума намерена рассмотреть его во втором. Сейчас экспертиза проектов ведется только с точки зрения обеспечения безопасности объекта. Рассматривается вопрос введения обязательной экспертизы проекта с точки зрения экономической обоснованности и целесообразности объекта, разрабатываемого на бюджетные средства. Эти вопросы уже и так решаются как на федеральном, так и местном уровнях, но теперь обоснованность и целесообразность должны устанавливаться при экспертизе, а вопрос экономической эффективности должен (и будет) рассматриваться либо МЭРТом (Министерство экономического развития и торговли), либо другим органом. - Москва начинает прокладывать Четвертое транспортное кольцо. Как будет оцениваться эффективность этого проекта? Есть сейчас такое федеральное законодательство? - В статью 14-ю Федерального закона об инвестиционной деятельности внесено изменение, согласно которому сметная стоимость инвестиционного проекта должна проверяться на предмет эффективности, обоснованности и достоверности в порядке, установленном Правительством РФ, субъектами и муниципалитетами - в зависимости от того, на чьи деньги будет вестись строительство. Однако вопрос эффективности и обоснованности - это не одно и то же. Вопрос обоснованности и достоверности должен рассматривать один и тот же орган, который проводит проверку всей проектной документации, а эффективность - это вопрос затрат, социальной значимости, и рассматривать его должен уже другой уполномоченный орган. - Какие изменения коснулись частных собственников, их земельных участков и строительства индивидуального жилья? - На индивидуальную застройку участка проектной документации не требуется. Вы идете в орган местного самоуправления, пишете заявление о выдаче вам градостроительного плана вашего земельного участка. Орган обязан вам выдать его в течение месяца. Имея градплан на руках, вы видите требования об отступах от красных линий, от границ участка и с учетом этого делаете схему, на которой отражаете местоположение нового объекта. С градпланом, правоустанавливающим документом на землю и этой схемой идете в орган местного самоуправления. Если схема не противоречит градплану, в течение десяти дней вы получите разрешение на строительство. А разные отсылки вас к проектным организациям незаконны. - Я должна делать какую-то заявку или могу самопроизвольно начинать застройку участка? - Нет, общее правило на индивидуальное жилищное строительство: вы должны получить разрешение на строительство, потом - на ввод объекта в эксплуатацию. - А если я просто ремонтирую старый дом или строю не дом, а хозблок на своем участке? - Разрешение на строительство в ряде случаев не требуется, в частности, когда речь идет о строительстве вспомогательных объектов. - Как при этом складываются взаимоотношения с соседями? - Любое строительство должно вестись с соблюдением всех положенных отступов на основе градплана, в котором определены все параметры застройки. Любые разногласия с соседями рассматриваются в соответствии с положениями Гражданского кодекса. - Спасибо за беседу.

24.04.07