Увеличение объемов строительства социального жилья ломает рынок

Увеличение объемов строительства социального жилья ломает рынок и работает на дальнейшее повышение цен на недвижимость.

Муниципальные чиновники недавно предложили учителю альтернативу: получить квартиру по социальной ипотеке с льготными ставками, то есть часть стоимости жилья оплатить самостоятельно. «Это заманчивый, с одной стороны, вариант, ведь переехать можно быстро, а деньги на выплату кредита мы бы нашли: жена неплохо зарабатывает в коммерческой фирме, у меня есть приработок в виде репетиторства. Но с другой стороны, государство же обещало мне квартиру бесплатно, так почему я должен ее покупать, пусть и по льготной цене? Да и страшновато: вдруг власть поменяется и все льготы отменят, а полноценный ипотечный кредит я не потяну. Так что мы долго думали и решили все-таки отказаться. Будем ждать своей очереди», — говорит Степанов.

Ждать ему, вполне вероятно, придется еще 5–10 лет. Дети за это время станут совсем взрослыми. Как обеспечить им нормальную жизнь на 28 кв. метрах? Но надежда, как известно, умирает последней. А сегодня ей еще и добавляют жизненной силы. Мэр Москвы Юрий Лужков недавно заявил, что строительство жилья по городскому заказу (в том числе для очередников) должно превалировать над коммерческим. Игоря это, безусловно, радует. Но понравится ли такая расстановка приоритетов москвичам, которым город ничего не обещал? И будут ли цены на жилье вести себя так, как хочется столичному мэру?

Московские парадоксы с позиции чиновника, отвечающего за благополучие города и проживающих в нем людей, Юрий Лужков рассуждает совершенно правильно. Если жилье по городскому заказу будут строить в первую очередь, квартиры по социальной ипотеке и другим московским программам станут доступны в необходимом количестве. Поэтому мэр считает, что земельные участки, пригодные для жилищного строительства, которые, скажем, высвобождаются в результате перебазирования промышленных предприятий, нужно в первую очередь использовать именно для этих целей. Наращивание строительства по городскому заказу Лужков считает одной из приоритетных задач на ближайшие пять лет.

Удивляет тут другое. Московский мэр почему-то уверен, что такие действия властей будут способствовать снижению цен на квадратные метры. Более того, он считает, что «процесс уже начался, и компании, следящие за стоимостью жилья, отметили небольшое снижение цен». Участники рынка действительно видят тенденцию к очень небольшому, в пределах нескольких процентов, снижению стоимости столичного квадратного метра: с конца прошлого года рынок, перегретый ажиотажным спросом, стагнировал, продавцы и покупатели заняли выжидательную позицию, и в таких условиях дешевеет некачественное, плохо расположенное жилье или цена квартиры снижается в процессе торга. Только вот увеличение строительства по городскому заказу здесь совсем ни при чем.

Более того, попытка сдержать рынок такими способами экспертов очень удивляет. Дело в том, что в Москве из года в год строится примерно одинаковое количество жилья. Например, в прошлом году было возведено около 5 млн. кв. метров, в 2007-м планируется построить 4,8 млн., а в 2008-м — 5,3 млн. В 2009–2010 годах объемы должны слегка увеличиться (до 12,5 млн. кв. метров за два года). Эти цифры включают в себя новостройки, поступающие в коммерческую продажу, и дома, возведенные по горзаказу, которые с рынка фактически уходят.

Намного больше жилья, чем сейчас, в Москве в ближайшее время строиться вряд ли будет, ибо в городе не хватает больших свободных площадок, а выведение промышленных предприятий и даже снос ветхого жилья идут медленно из-за дороговизны и массы обременений, которыми обрастают подобные проекты, да и производственных мощностей строительного комплекса не хватит для того, чтобы увеличить объемы сразу, скажем, вдвое. Это означает, что если доля квартир, уходящих под различные социальные программы, увеличится, то в свободную продажу просто будет поступать меньше жилья, чем сейчас.

Тем временем рынок и теперь страдает от дефицита предложения. Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (irn.ru), называет его одной из основных причин бешеного взлета цен на недвижимость в прошлом году. «Доходы населения растут, а спрос на жилье есть всегда, тем более что сейчас его существенно поддерживает развивающаяся ипотека. Так что пока предложение не будет существенно расширено, значительного падения стоимости квартир мы не дождемся», — рассуждает эксперт.

Инициативы же городских властей предложение только сужают. В прошлом году под различные социальные программы ушло почти 1,9 млн. кв. метров— то есть, если исходить из объемов строительства, на рынок поступило всего около 3 млн. кв. метров новостроек. Если считать не в метрах, а в объектах, предложенных покупателям, то предложение окажется совсем смехотворным: около 30 тыс. квартир плюс еще 49 тыс. квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке. (Лидия Гречина, директор по маркетингу компании «ИНКОМ-недвижимость», отмечает, что на «вторичке» объем предложения сейчас достиг максимального значения за последние два года.) Слишком мало для города с многомиллионным населением.

В планах на этот год стоит уже цифра в 2,1 млн. кв. метров — именно столько жилья будет построено в рамках социальных программ. Если же пожелания мэра о превалировании городского заказа над коммерческим строительством будут исполнены, то очередникам, переселенцам из ветхого жилья и льготникам всех категорий могут отойти, скажем, и 3 млн. кв. метров. Что произойдет со столичным рынком недвижимости в этом случае? «Цены, естественно, снова пойдут в рост. Насколько, сказать пока сложно, нужно знать конкретные размеры городского заказа, подробно посчитать зависимость. Но, думаю, увеличение стоимости жилья как минимум на 10–15% так или иначе будет обеспечено. Более того, всплеск может произойти, даже если город реально своей доли и не увеличит, — на одних только слухах о такой возможности. Застройщики в предвкушении сжатия рынка постараются не упустить своей выгоды», — говорит Алексей Кузнецов, независимый аналитик рынка недвижимости.

У столичных властей есть и другие радикальные идеи по реформированию рынка недвижимости. Например, уже предлагалось продавать квартиры москвичам (людям, проживающим в столице не меньше 10 лет) по льготным ценам и стимулировать застройщиков иметь дело только с местными жителями. Стимулировать предполагается «экономическими методами», то есть зачитывая разницу в стоимости квартир для москвичей и иногородних в счет доли города по инвестконтрактам. Но и для этого столичным властям понадобятся дополнительные объемы социального жилья.

ВО ИМЯ ИДЕИ ЕСЛИ БЫ подобные вещи происходили только в Москве, можно было бы списать все на причуды местных властей, которые спешат заручиться поддержкой определенного круга горожан или, возможно, на самом деле вовсе не заинтересованы в падении цен на недвижимость. Но об увеличении городских заказов, о передаче большей части строящегося жилья под различные социальные программы сейчас задумались и в регионах. Например, Красноярский край в течение ближайших трех лет собирается выделить из бюджета более 1 млрд. рублей на строительство социального жилья. За это время будут введены в эксплуатацию 98 домов. И чиновники обещают, что объемы возведения такого жилья будут ежегодно возрастать. Стоимость социального строительства здесь не должна, по идее, превышать 13 тыс. рублей за кв. метров, но власти лишь решают вопрос о снижении цен и сами признают, что далеко не всегда это получается.

В российских регионах проблем со свободными площадками под новостройки, конечно, меньше, чем в столице. Но здесь меньше и компаний, готовых осваивать большие объемы. То есть и в регионах социальные программы будут выполняться за счет уменьшения предложения на коммерческом рынке и, соответственно, приведут к новому витку роста цен. Зачем это нужно в условиях, когда федеральные власти, готовясь к выборам, декларируют необходимость сделать жилье доступным? «Именно для того, чтобы реализовать хотя бы часть национального жилищного проекта», — усмехается один из участников рынка. В сжатые сроки нарастить объемы нового строительства настолько, чтобы они повлияли на цены и позволили всем желающим воспользоваться рыночными механизмами ипотеки, не удастся. Но если существенно сократить очередь льготников, ожидающих новых квартир, это будет выглядеть достаточно эффектно для использования в предвыборной кампании. Именно этим власти сейчас и занимаются. Кроме того, подобные действия позволяют выполнить определенную социальную задачу без снижения цен на жилье, и именно этот фактор может оказаться определяющим для чиновников, охотно вкладывавших в последнее время деньги в недвижимость.

Об увеличении объемов социального строительства сейчас много говорит Владимир Яковлев, глава Министерства регионального развития. Его ведомство сейчас как раз рассматривает возможность увеличения строительства социального жилья на средства из федерального бюджета (сейчас его доля не превышает 10%). Предварительные планы — строительство минимум 10 млн. социальных метров в год. По экспертным оценкам, на эти цели федеральный бюджет должен выделить не меньше 300 млрд. рублей.

В начале прошлого года по всей стране улучшения жилищных условий ждали около 10 млн. семей очередников. Сейчас их осталось уже около 3 млн. Скорость решения этого вопроса впечатляет. Но не стоит забывать о том, что людей, нуждающихся в новом жилье, однако не принадлежащих к категории льготников, в России значительно больше: социологические опросы показывают, что улучшить условия проживания стремятся около 60% наших граждан. Реализовать свои потребности им будет крайне сложно, если социальное жилье станет приоритетом и цены на коммерческом рынке поднимутся.

Не выиграют от увеличения объемов социального строительства и компании-застройщики. Рентабельность подобных проектов сейчас близка к нулю, а некоторые объекты могут быть и откровенно убыточными. Государственные и муниципальные деньги в полном объеме не покрывают затрат девелоперов. Они интересуются городскими заказами в основном для того, чтобы сохранить загрузку своих мощностей. Но это могут позволить себе только крупные компании, владеющие ДСК, а таких у нас не так уж и много. Получается, что увеличение социальных объемов влияет и на то, сколько компаний смогут быть полноценными игроками на рынке недвижимости. А уменьшение возможностей для конкуренции никогда еще не шло на пользу рынку.

23.04.07