Территории промышленных предприятий будут застраиваться социальным жильем

Вывод предприятий из центра Москвы - дело решенное. Другой вопрос, как город распорядится освободившейся землей На днях Юрий Лужков заявил, что бывшие территории промышленных предприятий будут в первую очередь застраиваться социальным жильем.

Всего промзоны столицы занимают около 20 тысяч га. Согласно Генплану развития Москвы до 2020 года, часть предприятий передвинут на окраины, в том числе в новые промзоны, создаваемые за МКАД - в Молжанинове, Южном Бутове и южной части Зеленограда. Экономический смысл очевиден не только для города, но и для предприятий: если сейчас фабрика "Красный Октябрь" платит 225 рублей за аренду 1 кв. м земли в год, то в Южном Бутове плата составит всего 30 рублей.

Освободится 6 тысяч га столичной земли, только кадастровая стоимость которой, скажем, в ЦАО составляет от 3837 до 9448 рублей за квадратный метр. Треть этих драгоценных площадей отдадут под муниципальные дома. На оставшихся ничего дешевого точно построено не будет - производства выводятся прежде всего из центра, где не хватает места для офисов и элитного жилья. Неудивительно, что частные инвесторы, обязанные, помимо всего прочего, обеспечить переезд предприятий, "выжмут" из земли максимум.

Рекультивированные "конфетки" В принципе преобразование территорий старых фабрик и заводов в Москве - лишь повторение процесса деиндустриализации западных стран. Разница лишь в том, что начался этот процесс на пару-тройку десятилетий позже, чем, скажем, в той же Европе. Заметим, что немалое число москвичей по-прежнему считают необходимым сохранение индустриального потенциала столицы - пусть и в его теперешнем, далеко не лучшем состоянии. Между тем держать промышленные предприятия в их старых цехах в современных условиях дело весьма убыточное.

Фабрики и заводы не просто занимают полезные площади, но и делают это крайне неэффективно. Работающие корпуса чередуются с неработающими, перемежаются ржавыми гаражами, узкоколейками и просто пустырями. Многие предприятия прекратили производство и сдают "золотую" московскую землю под склады и офисы. При этом очевидно, что в сложившейся ситуации куда логичнее построить на том же месте полноценный офисный комплекс.

Следует подчеркнуть, что "прореживание" промзон с выведением лишь неэффективных производств - не более чем полумера. На освобожденном за счет ее применения участке не возвести ни жилой дом, ни приличный офис - согласно критериям, разработанным "большой четверкой" отечественных консалтинговых компаний для присвоения офисным помещениям самых высоких классов ("A" и "B+"), работающие поблизости цеха приравниваются к кладбищу или свалке. Поэтому для того, чтобы офисный центр на месте выведенного предприятия получил высокий статус, нужно, чтобы бывшая промзона перестала восприниматься как таковая. Поэтому приходится проводить комплексное переоборудование территории и даже рекультивацию грунта.

Западный опыт: сохранить все, что можно От выводимых заводов и фабрик застройщикам помимо земли зачастую достаются и памятники фабричной архитектуры. Особенно много их в старых промзонах, оказавшихся сейчас в центре Москвы и подлежащих перебазированию в первую очередь.

Некоторые из подобных зданий постройки XIX - начала XX века имеют охранный статус. Есть и такие, которые им не "прикрыты", но все равно интересны с архитектурной точки зрения. Как поступить с последними, целиком и полностью решает застройщик. Дешевле всего, конечно, их просто снести. Но раз уж московская деиндустриализация на несколько десятилетий отстает от аналогичных процессов на Западе, то почему бы не приглядеться к чужеземному опыту в данной сфере?

Лондонский Ист-Сайд еще лет 15 назад был районом, в котором днем гулять было неприятно, а вечером - просто опасно. В районе располагались старые портовые доки, заброшенные склады, трущобы с высоким уровнем преступности. Причина, по которой он стал таким, очевидна - когда-то мощный индустриальный и транспортный узел с развитием процесса глобализации и уходом с Темзы большого судоходства оказался ненужным. Проблема долго зрела, пока наконец не была решена во второй половине 1990-х годов. Теперь после радикальной перепланировки и "санации" (в ходе этого процесса все малоценное идет под снос, остальное реконструируется и перепрофилируется) в районе можно жить. И жить хорошо: Ист-Сайд вдруг оказался в числе лидеров по экологической чистоте, что в сочетании с грамотно спланированной и построенной инфраструктурой обусловило его популярность. Сейчас цены на ист-сайдские квартиры примерно такие же, как на жилье в респектабельных районах Лондона.

Это пример грамотного преобразования индустриального района города в постиндустриальный. Пример, кстати, не единственный: бывшая электростанция Bankside была перестроена в центр современного искусства Tate Modern, а ее "сестра" - знаменитая Battersea - вскоре станет дорогим жилым кварталом. Процесс, который у большинства европейцев вызывает весьма смешанные чувства, удалось организовать так, что он пошел на пользу британской столице.

Сейчас, когда под "сокращение" подпадают старейшие предприятия, история которых насчитывает сто и более лет, их вывод из европейских городов уже не воспринимается так же спокойно, как парижане когда-то восприняли снос французского Охотного ряда - знаменитого Чрева Парижа. Сегодня эти бойни и старые торговые ряды при них вряд ли полностью уничтожили бы. Уже около 20 лет архитекторы Старого Света, разрабатывая проекты преобразования промзон, действуют очень осторожно - стараются сохранить все, что можно. А то, что нельзя сохранить, пытаются обыграть в будущей застройке.

Иногда в результате перепрофилирования бывших промзон получаются настоящие произведения искусства. Так, в 2002 году в избалованной архитектурными "изюминками" Вене появилась новая достопримечательность - квартал "Газометр". Его теперь с гордостью показывают туристам. Он представляет собой четыре построенных в 1896 году циклопических газохранилища (газгольдера) некогда крупнейшего в Европе газового завода "Зиммеринг". Правда, над огромными кирпичными цилиндрами характерной архитектуры конца позапрошлого - начала прошлого столетия появились стеклянные крыши.

Внутри газохранилищ оборудованы квартиры и офисы, выставочные залы и городской архив, развлекательный центр с 12-зальным кинотеатром.

Газовый завод закрыли в 1985 году, а проект был разработан в середине 90-х.

Газгольдеры, по форме напоминающие древние крепостные башни, конечно же, весьма благодатный объект для зодчих-перестройщиков.

Когда же речь идет о заводских комплексах более традиционной архитектуры, для эффектного преобразования требуется фантазия дизайнера. Как правило, проектировщики отталкиваются от индивидуальных особенностей каждого строения. Если фабричные здания действительно старинные, оригинально спроектированные, богато украшенные, чаще всего делается выбор в пользу "консервативного лечения". В качестве примера можно привести, например, финский город Тампере, столицу текстильной промышленности страны Суоми.

Проводить коренную модернизацию производства в старых зданиях в центре города было крайне сложно - куда выгоднее оказалось вывести цеха в пригород Нокиа, расположенный рядом с заводом по производству одноименных мобильных телефонов. А в старых строениях теперь размещаются офисы и общественные учреждения. В корпусах бывшей финской фабрики "Финлейсон" сегодня устроен целый музейный комплекс: музей истории города, музей текстиля и даже музей рабочего движения. Реконструкция проведена очень бережно - сохранены не только корпуса, но и заводские кирпичные трубы, и даже отрезок внутренней железной дороги-узкоколейки. На стенах кое-где остались старинные паровые гудки и механические звонки. А между тремя главными фабричными комплексами разбили парк - благо перечисленные предприятия-конкуренты были возведены близко друг от друга.

Сносить нельзя оставить Каждый застройщик заводской территории вынужден решать однотипные, но от этого не становящиеся менее сложными проблемы.

Прежде всего бывшие заводские и фабричные корпуса имеют такие пропорции, что через окна в них никогда не проникает достаточное количество дневного света. Обычное решение в таких случаях - стеклянная крыша и атриумы. Часто встречающейся проблемой старых зданий является и нехватка пассажирских лифтов. Наконец - и это самое сложный и затратный момент - гигантские территории заводов нуждаются в поквартальной разбивке, организации новой уличной сети, расширении подъездных путей и организации парковок. Только выполнив все эти условия, можно претендовать на присвоение новым квадратным метрам элитного класса "A". Такие комплексы в Москве уже есть.

"В качестве примера объекта, созданного на месте промышленного предприятия (а именно Краснохолмского камвольного комбината. - Прим. ред.) и состоящего как из вновь построенных, так и из реконструированных зданий класса "А", можно привести комплекс "Аврора Бизнес-парк", - пояснила "МН" Ольга Ясько, руководитель департамента аналитики компании Colliers International, которая входит в упомянутую выше "большую четверку".

Сейчас в Белокаменной реализуется несколько проектов по преобразованию промзон, которые предполагают хотя бы частичное сохранение старых строений. Например, компания КОАЛКО, взявшаяся за переустройство хлебозавода на Ходынской улице, посреди современного офисного комплекса оставит отреставрированное производственное здание круглой формы. Это работа Георгия Марсакова - новаторская конструкция хлебозавода-автомата, в которой планировка была подчинена производственному циклу. Что теперь разместится внутри, пока не решено, но в интерьерах планируется обыграть прежнее назначение объекта.

Следует упомянуть также комплекс "Парк Сити", который разместится на набережной Тараса Шевченко, на противоположном от строящегося Делового центра на берегу Москвы-реки. Проект масштабный - один предусмотренный им парк раскинется на четыре гектара. Будет в комплексе и прогулочный бульвар, и огороженные частные дома. Украшением парка станут отреставрированные старые корпуса Бадаевского пивзавода. Все позднесоветские строения снесут.

Та же судьба постигнет и здания карандашной Фабрики имени Сакко и Ванцетти, также "уступившей" свою территорию строящемуся комплексу.

На их месте вырастут десять башен класса "люкс" (от 4 до 6 квартир на этаже) и десять домов-блоков европейского типа в 6-9 этажей высотой. Коммерческая часть проекта также включит в себя три офисных здания класса "А".

Но если в перечисленных случаях сохранение исторической застройки имеет под собой, так сказать, юридическую основу (как-никак речь идет о памятниках архитектуры, находящихся под охраной федерального закона о культурном наследии), то проект редевелопмента фабрики "Красный Октябрь" хочется отметить отдельно.

Помимо двух фабричных корпусов и императорского яхт-клуба, имеющих охранный статус, компания "Гута Девелопмент" сохраняет еще пять зданий старой фабричной застройки. Более того, по старым чертежам будут восстановлены фасады некоторых утраченных в советское время домов по Болотной набережной.

"Есть исторические здания, которые у нас почему-то не ценятся.

Они могут быть не признаны памятниками архитектуры, но тем не менее их сохранение может показаться интересным. В любой промзоне можно найти какую-то изюминку, - уверена пресс-секретарь проекта Анастасия Подакина. - При грамотном подходе это принесет не только социальную, но и коммерческую выгоду".

В случае с "Красным Октябрем" такой изюминкой оказался, конечно же, шоколад. На территории фабрики останется ручное производство, а рядом откроется музей шоколада. В "сладком" квартале упор сделан на жилье - в бывших фабричных корпусах будут созданы лофтовые апартаменты.

"Еще год назад в Москве многие толком даже не знали, что это такое - лофт. За них подчас выдавали обычные квартиры, освобожденные от внутренних перегородок, чтобы повысить их стоимость за счет использования модного западного слова. Лофт - помещение в бывшем нежилом здании, перепланированное под жилье", - пояснила г-жа Подакина.

В России модным пока является только слово "лофт". Жилых объектов этой категории на московском рынке пока не существует. На Западе элитным жильем они стали далеко не сразу - поначалу представляя собой один из самых дешевых вариантов "жилплощади" в дорогом развивающемся мегаполисе. Селились в них художники, которых устраивала творческая свобода, появившаяся у них благодаря внушительным объемам бывших индустриальных цехов. Рост популярности современного искусства в немалой степени способствовал появлению моды на лофты как на жилье представителей буржуазной богемы.

На том же самом "Красном Октябре", кстати, тоже обосновалось творческое сообщество Art Strelka. Центр современного искусства Art Play поселился на бывшей "Красной Розе". Пристанищем для молодых художников стала и бывшая фабрика бумизделий на Бауманской. Но все это временно, пока на этих предприятиях не началась полноценная реконструкция.

Зато на территории бывшего винзавода в Лефортове живописцы получили постоянную прописку: здесь формируется центр современного искусства с выставочным залом в старинных винных погребах, кафе, площадками для выступлений, офисами компаний, связанных с искусством, рекламой и дизайном.

Фабрика уехала - рабочие остались?

Разумеется, у многих возникает вопрос, не станет ли для промзон переезд "равным двум пожарам"? Расходы по перемещению, обещанной модернизации производства и созданию комфортных условий труда ложатся на плечи инвесторов, которым достаются участки под застройку. Не факт, что все они добросовестно отнесутся к такому обременению.

Еще один непростой момент - неизбежные перемены в жизни работников перебазируемых предприятий. Одним - тем, чьи фабрики и заводы переносят в пределах МКАД, - можно сказать, повезло чуть больше. В Бирюлеве или на Огородном проезде транспорт худо-бедно, но работает (хотя в перспективе городу и РЖД придется налаживать полноценное движение городских электричек). А вот тем, чье родное предприятие поедет, скажем, в Молжаниново, скорее всего, придется что-то менять в своей жизни. Либо работу (что для многих будет непросто, ведь некоторые рабочие места и специальности уникальны или очень редки!), либо место проживания - и в этом случае пищевики, переезжающие в микрорайон Южное Бутово, окажутся в гораздо более благоприятном положении, чем машиностроители, которым предстоит переезжать в Молжаниново и Новоподрезково, где кварталы для их расселения еще не возведены. Городские власти стремятся смягчить ситуацию, планируя строительство в непосредственной близости от будущих промзон доходных домов и меблированных комнат.

Однако избежать появления в новых рабочих кварталах трущоб и "вороньих слободок" будет непросто: потребуются масштабные социальные реформы.

СПРАВКА

В соответствии с Генеральным планом развития Москвы до 2020 года вместо существующих сейчас 38 промзон в столице будут функционировать 26, в том числе 3 вновь созданные. Электронная промышленность и приборостроение будут сосредоточены в новой промзоне "Зеленоград". Крупный машиностроительный кластер появится в "Пром-Сити", создаваемом сейчас в Молжанинове (Северный административный округ). В Южном Бутове, где уже построены жилые кварталы, расположатся предприятия "щадящего" для экологии пищевого комплекс. Остальные промзоны новой формации образуются в результате реорганизации существующих. Машиностроительные предприятия будут работать в Огородном проезде, в районе станции метро "Алексеевская", неподалеку от платформы "Северянин", на Соколиной горе, в Калошине, Грайворонове, Люблине, на Каширском шоссе, в Котлякове, Чертанове, Щербинке, Тушине, на Авиамоторной улице (возле платформы "Вагоноремонт"), в Дегунине-Лихоборах, на Планерной. Химическая промышленность сосредоточится в Южном порту, текстильная - в Курьянове, пищевая - в Бирюлеве, Северном Очакове и Коровине, а легкая - скорее всего вблизи станции "Трикотажная".

23.04.07