Данные о снижении цен предложения в основных сегментах рынка приводит в своем очередном отчете агентство «Анализ рынка недвижимости» (АRN.ru). Согласно информации агентства, 13 апреля 1 м2 в московском панельном доме предлагался в среднем за $4189, что на 0,56% ниже, чем было неделей раньше; 1 м2 в кирпичном доме—за $5311, или на 0,02%. На круг с учетом долей обоих сегментов вышло снижение на 0,38%.
Причем это долларовые цены. До сих пор продавцы старались их держать на одном уровне, смирившись со снижением рублевых цен из-за падения курсовой стоимости доллара. «Компенсировать этот убыток продавцы уже не в силах»,—констатируют аналитики АRN.ru. Смирились продавцы и с увеличением времени экспозиции выставленных на продажу квартир с прошлогодних 2–3 дней до 2–3 месяцев. Количество предложений на вторичке в итоге, по данным агентства «Инком-Недвижимость», к середине апреля превысило 51 000—это примерно на 40% больше, чем год назад. И вот пал последний, долларовый, ценовой бастион.
Что дальше? Вспомним факторы, которые обусловили рост цен в прошлом году, и попробуем спрогнозировать, какое влияние на стоимость жилья в Москве они окажут в ближайшем будущем.
ВСЕ ВЫШЕ И ВЫШЕ
За минувший год цены в разных сегментах жилой недвижимости выросли на 80–100%. Особенно бурно дорожали квартиры в хрущевках как наиболее доступные для широких слоев инвесторов, приобретавших жилье исключительно с целью перепродажи. Квадратный метр в пятиэтажке в итоге стал стоить всего на 5–10% меньше, чем в современном монолитном доме. Импульс росту цен придал громко заявленный национальный проект «Доступное жилье», предполагающий рост платежеспособности населения, желающего приобрести жилье,—естественно, рынок немедленно заставил размечтавшихся москвичей спуститься с небес на землю.
Ценовой всплеск начался в марте–апреле 2006 г., и уже к сентябрю цена предложения за 1 м2 типового московского жилья увеличилась ровно вдвое по сравнению с сентябрем 2005 г. Цены росли на 10–12% в месяц и к концу года вплотную приблизились к психологическому рубежу $5000 за 1 м2. «Феноменальному росту цен способствовал недостаточный по сравнению с увеличением платежеспособного спроса населения рост предложения недвижимости на рынке,—поясняет эксперт ИГ “Ренессанс Капитал” Алексей Языков.—Предложение новых квартир на рынке, по сути, из года в год не менялось».
Директор аналитического центра компании «Миэль-Недвижимость» Владислав Луцков добавляет, что тенденция к росту наметилась еще в 2004 г., когда у застройщиков на фоне многочисленных разговоров о том, что цены вот-вот рухнут, начались проблемы с продажами, а летом случился кризис банковской ликвидности. Из-за снижения продаж у застройщиков возникал кассовый разрыв, средства для финансирования текущих проектов таяли, малочисленные кредиторы ссужали под все более высокие проценты, проекты задерживались, и, как следствие, снижалось предложение на рынке. Это автоматически приводило к росту цен—до достижения баланса между спросом и предложением. Процесс растянулся, поскольку спрос также начал быстро расти. Наступил благополучный 2005 г. с его высокими нефтяными ценами, денежной интервенцией жителей богатых регионов, бурным развитием ипотеки. Квартиры в Москве начали сметать практически без разбора. Казалось, цены могут расти до бесконечности.
Если бы не один нюанс: рынок недвижимости очень взаимозависимый, то есть изменение цен в одном его сегменте приводит к изменению цен в другом. И если покупатели «разгоняют» цены в сегменте жилья среднего качества, то привязанный к нему низший сегмент может стать неликвидным—покупатели не готовы вкладывать сопоставимые суммы в то, что, по их мнению, уже просто не соответствует понятию современного жилья. «Отсюда возникает главный инвестиционный риск: невозможность реализовать инвестиционные ожидания в полном объеме,—говорит руководитель сайта ARN.ru Андрей Бекетов.—Долгое ожидание богатого покупателя может привести к тому, что рынок войдет в полосу ценовой стагнации». К концу 2006 г. перепродавать хрущевки почти по цене монолита стало делом весьма проблематичным даже для ушлых спекулянтов.
Да и само современное жилье за год подорожало до таких пределов, что приобретение его для многих семей стало просто невозможным. Если в 2002–2005 гг. так называемый индекс доступности жилья, то есть количество лет, за которое средняя семья зарабатывает на квартиру (площадью 18 м2 на человека), по данным «Ренессанса», колебался в диапазоне 5–5,5, то в 2006 г. он увеличился до 7,7. Во времена позднего СССР, вспоминает президент корпорации «Бест-Недвижимость» Григорий Полторак, трехкомнатная кооперативная квартира в панельном доме стоила около 20 000 руб., или 150 средних зарплат,—и это была роскошь, доступная лишь очень небольшому проценту населения. Перерасчет того же показателя доступности на нынешнюю среднюю зарплату москвича дает стоимость квартиры в $160 000—но на такую сумму сегодня в столице не купишь даже двушку. Средняя цена $4900 за 1 м2, достигнутая в конце прошлого года,—это барьер, за которым у подавляющего числа граждан уже просто нет возможности заплатить деньги за недвижимость. Соответственно, стал сокращаться круг потенциальных заемщиков ипотечных кредитов—снижение банками процентных ставок не компенсировало роста размеров регулярных платежей из-за повышения цен. Продавцам оставалось одно—искусственно подогревать ощущение, что цены по-прежнему растут.
ПРИВОРОТНОЕ ЗЕЛЬЕ
Эксперты и аналитики рынка, словно сговорившись, никак не хотели делать вывод о том, что снижение объемов торговли—первый сигнал к стагнации, которую сейчас отмечают уже все без исключения. Ведь признать этот факт означало бы навредить бизнесу риелторов, на которых работают аналитики. Неудивительно, что эксперты «Инком-Недвижимости», «Миэль-Недвижимости», «МИАН—агентства недвижимости» и других крупных игроков рынка в конце прошлого года готовы были лишь признать, что месячный рост цен может снизиться с 10–15% до 3–5%, но уж никак не до нуля и тем более не сменится падением. Почти весь I квартал 2007 г. продолжались попытки уговорить цены расти хотя бы на несколько десятых процента в месяц. «Если человек работает на компанию, он не может быть совершенно независимым,—объясняет Андрей Бекетов.—Аналитик сидит на шее у компании, и если ее бизнес тормозится, то он вынужден всеми ему доступными способами его поддерживать». Но это не может продолжаться вечно—существуют ведь и аналитики, не зависящие от крупнейших игроков рынка. Их голоса на фоне общего единомыслия звучали диссонансом. Например, Александр Крапин, руководитель информационно-аналитического агентства Rway, в конце прошлого года отмечал, что если весной 2006 г. квартиры часто продавались на 5–10% выше цены, заявленной в объявлениях, то осенью и в декабре они уже шли со скидкой 3–7%. «Таким образом, к концу 2006 г. рынок пришел к состоянию, когда дальнейший рост цен стал временно невозможен»,—заключил Крапин. Разноголосица аналитиков стала подрывать веру в силу их прогнозов. «Если судить об адекватности прогнозов, то все равно получается плюс-минус 100%»,—говорит гендиректор УК «Бест-Недвижимость» Лариса Патлух. Поэтому сама гендиректор, по ее словам, лишь принимает прогнозы к сведению, но в их адекватность особенно не верит.
Удержать цены путем заклинаний не удалось. Наступил, как выразился президент «Бест» Полторак, «момент отрезвления, стабилизации». Дешеветь стало жилье не только экономкласса, но и бизнес-класса—сегмента, где цены прежде только росли. Как отмечают в агентстве Rway, на рынке «дорогих» новостроек тенденция к снижению цен вызвала вполне закономерную реакцию застройщиков и инвесторов, которые стали тратить больше усилий на рекламу и стимулирование сбыта. Были запущены дополнительные рекламные кампании на радио, в прессе, в Интернете, задействована уличная реклама. Потенциальным покупателям теперь все чаще предлагают беспроцентные рассрочки и индивидуальные скидки. А строительная компания «ПИК-Регион», к примеру, рекламируя свои новые микрорайоны в Подмосковье, стала подчеркивать, что квартиры предлагаются с отделкой.
Не исключено, что при помощи подобных мер застройщикам и риелторам удастся более эффективно преодолеть стагнацию, чем при помощи «правильного анализа».
РАСЧЕТ НА ОСЕНЬ
Юрий Лужков, как известно, недавно объявил о резком—на 24%—увеличении объемов строительства социального жилья. Поскольку общий объем строительства в столице остается примерно одним и тем же на протяжении уже многих лет и увеличения его не предвидится, нынешнее доминирование предложения над спросом неизбежно скорректируется—это лишь вопрос времени.
Какого? Ближайшим летом, как полагают участники рынка, победить стагнацию вряд ли удастся, а вот осенью—вполне. Даже безотносительно того, на сколько к тому времени увеличатся объемы бесплатной раздачи жилья очередникам.
Как предполагает Лариса Патлух из «Бест-Недвижимости», летом, если количество сделок с недвижимостью и сохранится на нынешнем уровне, то скорее за счет операций, не связанных с реальным отчуждением,—это будет, например, приватизация, оформление наследства. «Так как задел летних сделок происходит весной, а этого уже не случилось, к осени активность будет отмечена, я думаю, чуть выше, чем планировалось в начале года, так как произойдет отнесение весеннего спроса на осень. Рост же цен составит уровень чуть выше инфляции»,—уверена Патлух. Согласно последнему прогнозу Минэкономразвития, обнародованному 13 апреля, темпы инфляции в 2007 г. составят 7–8%, МВФ предсказывает 8,1%. Таким образом, прогноз Ларисы Патлух почти противоположен обнародованному две недели назад прогнозу аналитиков «Росгосстраха», которые ожидают падения цен на 10–20% до конца года. Однако позицию гендиректора «Бест-Недвижимости» разделяют и многие другие эксперты рынка.
«Естественно, цены на недвижимость будут продолжать повышаться, просто не такими феноменальными темпами, как в прошлом году,—уверен Алексей Языков из “Ренессанса”.—Никаких фундаментальных резонов к их длительному проседанию нет». Речь прежде всего о росте доходов населения. В «Ренессансе» полагают, что доходы населения в 2007 г. вырастут на 20–25%, что обусловит годовой рост цен на жилье на 15%. К тому же, отмечает аналитик, в России наблюдается корреляция между ростом ВНП и стоимостью недвижимости. Если в 2006 г. ВНП составлял почти $1 трлн, то к концу 2010 г. он вырастет до $1,8 трлн. «И почему в таких условиях цены должны снижаться?»—вопрошает Языков.
Владислав Луцков из «Миэль-Недвижимости» предлагает не забывать и про сезонность. Традиционно на март приходится максимум годового предложения. «Отложенный спрос начнет постепенно возвращаться,—говорит эксперт.—Мы ожидали, что это произойдет уже нынешней весной, но пока этого не случилось. Однако нижнюю планку по рынку новостроек мы уже прошли». Вторичный рынок, по словам эксперта, простоит без изменений в летние месяцы на уровне $4800–4900 за 1 м2.
Оживление спроса уже сейчас отмечают в «Инком-Недвижимости»—количество заключаемых эксклюзивных договоров на продажу сократилось за прошедшую неделю на 5%, а количество авансов, полученных за квартиры агентством, увеличилось на 7%.
Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, пока также не бьют в набат. Член правления Райффайзенбанка Роман Воробьев говорит, что не считает ситуацию тревожной: просроченных кредитов, когда банк должен серьезно беспокоиться о стоимости залога, у «Райффайзена» всего около 1%. «Нам [даже] хорошо,—уверяет банкир,—чем ниже цены, тем больше спрос, соответственно, у нас больше клиентов».
Минусы, конечно, тоже могут быть. «Естественно, мы опасаемся рисков, которые могут быть связаны с корректировкой рынка,—говорит Анатолий Печатников, директор департамента ипотечного кредитования “ВТБ 24”.—Это на нашем бизнесе скажется негативно: покупатели займут выжидательную позицию, будут караулить нижний потолок и откладывать сделки на более поздний срок». Но, добавляет Печатников, банкирам играет на руку тот факт, что сам рынок, снижаясь, развернулся в сторону покупателей—продавцы стали более сговорчивыми. Ведь большинство банков пока не готово пойти на снижение ставок по кредитам—не хватает ресурсов.
