В течение прошедшего года среди профессионалов рынка загородной недвижимости одной из самых обсуждаемых тем стали мега-поселки. Именно с ними многие связывают перспективы использования загородного жилья для постоянного проживания. Эксперты полагают, что только в крупных проектах возможно создание полноценной инфраструктуры при сохранении высокой рентабельности для девелопера.
Первый блин оказался комом. На прошлогодней выставке MIPIM в Каннах (Франция) было громко заявлено о начале реализации мегапроекта "Рузская Швейцария", который был представлен компанией "Вашъ финансовый попечитель", как курорт мирового уровня. Площадь курорта должна была составить 40 тыс. гектаров. Помимо элитного жилья, планировалось построить кантри-отели на берегах Озернинского и Рузского водохранилищ, гольф-клубы, конные парки, яхт-клубы, спа-центры и т.п. Однако за год дальше пиар-компании дело не двинулось, а в конце февраля 2007 года председатель Совета директоров Группы Компаний "Вашъ финансовый попечитель" Василий Бойко был арестован по обвинению в мошенничестве в особо крупных размерах. По мнению следствия, структуры Бойко незаконно завладели 3600 га земли в Рузском районе Московской области.
Девелоперы многократно сетовали на то, что земля в Подмосковье скуплена несколькими крупными собственниками, которые не спешат выводить ее на рынок, создавая искусственный дефицит. Сегодня возникают подозрения, что власти готовы с пристрастием рассмотреть нюансы историй со скупкой паев и акций сельхозпредприятий в первой половине 1990-х годов, чтобы подвигнуть лендлордов к сотрудничеству в рамках нацпроекта "Доступное жилье". Так ли это на самом деле или просто рыночная конъюнктура способствуют выходу на рынок большой земли, но за истекший год, с весны 2006 года до настоящего времени, было заявлено сразу несколько амбициозных загородных проектов.
Это уже реальность
В строительной стадии пока находится только проект Agalarov Estate. Он практически не продвигается на рынок, но интерес к нему у элитной публики очень высок. Философия Agalarov Estate строится вокруг идеи приватности. Разумеется, здесь не будет типовых проектов. Минимальная стоимость дома составит приблизительно около $3 миллионов. Площадь мега-поселка более 300 гектаров. Участок расположен в 22 км от МКАД по Новорижскому шоссе недалеко от известного поселка "Княжье Озеро". Кроме элитного жилья, здесь будет гольф-клуб, пляжный клуб с бассейном, крытый спортивный комплекс, дорожки для верховой езды, теннисные корты, водоем площадью 35 га и многое другое. Из строящихся поселков заявленная рекреационная инфраструктура превосходит все другие предложения элитного рынка.
Новая Рига позволяет строить мегапоселки и на большем расстоянии от МКАД. Примером станет "Остров Истра", строительство которого начнется в самое ближайшее время. Компания "Капитал Групп", уже построившая КП "Барвиха Хилс", совместно с MosCityGroup, планируют построить 1,5 млн. кв. м - виллы, коттеджи, таун-хаусы, объекты инфраструктуры. Проект состоит из семи различных по архитектурному стилю деревень (Средиземноморье, Восток и пр.). В этом конгломерате поселков будет свой ипподром, яхт-клуб, спа-центры, отели и даже горнолыжный спуск.
Один из последних заявленных проектов - "Плещеево". На выставке MIPIM-2007 в марте этого года было объявлено, что Сбербанк выдаст кредит в сумме $750 миллионов. Объединенной промышленной корпорации (ОПК) для реализации крупного проекта “Плещеево”. Как пояснили в ОПК, площадка имеет площадь 360 га и расположена на Рублево-Успенском шоссе на слиянии рек Москва и Истра. Предварительно объем необходимых инвестиций оценивается в $1 млрд. Стоимость одного дома с участком - от $5 миллионов. В Плещеево, помимо особняков, будут построены школы, детские сады, магазины, рестораны, гольф-поле площадью 60 гектаров. Совсем недавно Корпорация "ИНКОМ" начала продажи в мегапоселке Millennium Park, расположенном на Новорижском шоссе, недалеко от других проектов "ИНКОМА". Общая площадь поселка - 280 гектаров. Будет построено 660 домовладений с участками от 20 соток до 2 гектаров. Цены начинаются от $1,5 млн. Изюминкой проекта станет уникальный ландшафтный дизайн, включающий более 5 км искусственных каналов шириной до 12 метров.
Загород станет городом
Помимо строительства крупных поселков, есть и другая тенденция - строительство крупных инфраструктурных комплексов, вокруг которых группируется целый ряд поселков. Наиболее ярким примером такого рода можно считать комплекс NovaRiga общей площадью 200 тысяч кв. м, который будет включать детский сад, школу, медицинский центр, православный храм, торгово-развлекательный центр, спортивно-оздоровительный комплекс, аквапарк, гостиницу для обслуживающего персонала, конный клуб и даже гостиницу для животных. Комплекс будет доступен для всех желающих.
Эксперты считают, что укрупнение формата коттеджных поселков не прихоть девелоперов, а потребность рынка. При этом не факт, что только элитный сегмент будет развиваться в крупном формате. Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга RODEX Group констатирует, что рынок движется в сторону уменьшения площади предлагаемых домов и участков. В 2005 году средняя площадь дома в новых коттеджных поселках составляла 300 кв.м, а в 2006 г. в 40% поселках средняя площадь снизилась до 200 кв. метров. В.Мищенко полагает, что за мегапроектами будущее, поскольку только развивая большие массивы земель можно получить экономию от масштаба и окупить инфраструктуру. Реализовывать такого рода проекты способны вертикально-интегрированные структуры, которые могут нести ответственность за все стадии реализации проекта: начиная от девелопмента и заканчивая продажей дома конечному покупателю и обслуживанием поселка.
