Очевидно, что в стране с критическим уровнем расслоения населения по основным показателям уровня жизни, программы предоставления жилья социально незащищенным массам населения должны отличаться от программ, ориентированных на узкую прослойку "богатых". Именно эта очевидность и лежит в основе появления понятия "социальная ипотека".
Сторонники социальной ипотеки считают, что она должна быть основана на государственной поддержке. Она должна касаться только так называемых "бедных", а улучшение жилищных условий в ее рамках должно происходить только в пределах установленных социальных норм.
Разделение ипотеки на социальную и коммерческую пока не закреплено законодательно. Связано это с тем, что официальное введение термина "социальная ипотека" может повлечь за собой массу вопросов, связанных с тем, кого относить к "бедным", а кого нет. Вся беда в том, что четких критериев оценки здесь нет и, похоже, быть не может. Прежде всего, страна слишком большая, и то, что "богато" для одного региона, для другого таковым не является. Кроме того, уровень официального дохода в стране, где подавляющее большинство работающих получают "серые" и "черные" зарплаты, не является объективным показателем.
Есть у социальной ипотеки и принципиальные противники (назовем их рыночниками), которые считают, что все вопросы, связанные с ипотекой, должны решаться по единым стандартам, продиктованным рынком.
Рыночники, в частности, считают, что социальная ипотека - это не ипотека вовсе, а приобретение жилья в рассрочку, когда кредитная ставка и реальная стоимость квадратных метров искусственно занижаются, а разница погашается за счет бюджетных средств. Но денег-то в бюджете никогда не было и нет, и всем уже давно понятно, что с его помощью невозможно решить жилищную проблему почти 80% населения страны.
Именно поэтому рыночники говорят, что если государство хочет помочь своим гражданам, пусть оно даст им возможность найти дополнительные источники сбережений. Конечно, каким-то конкретным людям можно и нужно помогать, но стандарты ипотечных кредитов должны остаться рыночными, просто в справке о доходах, предоставляемой в банк, малоимущие граждане в качестве источника погашения ссуды должны указывать подтвержденное каким-либо государственным органом (например, муниципалитетом) право на получение бюджетной помощи.
Некоторые рыночники даже убеждены, что социальная ипотека может принести вред. Если у государства найдутся на нее свободные деньги (говорят они) нужно отдавать себе отчет в том, что это только усугубит ситуацию на рынке - спрос на жилье повысится, а без увеличения предложения это приведет только к дополнительному росту цен, что сделает жилье еще менее доступным.
Примеры из жизни
Пока идут споры о понятии "социальная ипотека", подразумеваются различные формы льготного жилищного кредитования, которые действуют в различных регионах и в отдельных ведомствах.
Сегодня примеров социальной ипотеки по стране немало: она развивается, в частности, в Москве, в Чувашии, в Татарстане, в Белгородской области. Среди ведомств в этом плане выделяются Российские железные дороги и Министерство обороны.
В Москве программа социальной ипотеки работает с 2006 года. Цель правительства столицы - сократить размер первоначального взноса за квартиру до 15% и продлить срок ипотечных кредитов до 25 лет. Что касается ставки по социальной ипотеке, то, по заявлению первого заместителя мэра Москвы Владимира Ресина, в 2008 году она снизится до 6-7 процентов. При этом В. Ресин отметил, что жилье в рамках программы социальной ипотеки будет продаваться практически по себестоимости, а не по рыночным ценам.
По словам В. Ресина, сейчас в Москве ежегодно строится до 5 млн.кв.м жилья, из них треть возводится по различным социальным программам: для очередников, по программе "Молодой семье - доступное жилье", для жителей сносимых ветхих домов и пятиэтажек.
Несомненным плюсом социальной ипотеки является сокращение сроков ожидания жилья. Если раньше очередник полностью зависел от того, подошла ли его очередь (этого, как известно, приходилось ждать десятилетиями), то теперь с помощью социальной ипотеки граждане сами могут приближать сроки получения квартиры.
Программа московской социальной ипотеки предлагает льготникам несколько схем улучшения жилищных условий. Во-первых, очередники (в зависимости от срока пребывания в очереди) могут воспользоваться схемой, согласно которой предусмотрена продажа квартир, построенных по городскому заказу непосредственно по себестоимости строительства. Во-вторых, очередники могут претендовать на субсидию для покупки жилья на рынке по стандартной ипотечной схеме.
Для финансирования социальных жилищных программ Правительство Москвы планирует увеличить объем субсидий населению с 1,38 млрд руб. в 2007 году до 2,40 млрд руб. в 2008 году.
Что касается второй схемы, то в настоящее время в Москве отрабатывается программа, по которой можно будет купить квартиру непосредственно у компаний-застройщиков. В отличие от приобретения квартиры у города, в этой схеме квартиры будут продаваться по обычным рыночным ценам, но с помощью городских субсидий. Предполагается, что очередники будут брать кредит под 10,5% годовых, а субсидию им будут давать на первоначальный взнос (чем дольше семья стоит на очереди, тем больше размер субсидии).
Когда эта схема заработает, у очередников появится возможность выбирать между покупкой жилья у города по льготным ценам (но без субсидии) и покупкой на рынке с использованием субсидии. Это очень важно, так как пока дома, построенные городом на средства городского бюджета, можно пересчитать по пальцам одной руки.
Социальная ипотека и доступность жилья
Социальная ипотека в России пока находится в стадии формирования. Банки же, как показывает практика, не горят желанием работать по ее стандартам. В результате, все, как правило, происходит по следующей схеме: разрешая застройку на своих землях, муниципалитеты обязывают строителей часть квартир в будущем жилом доме реализовывать по социальной стоимости. С одной стороны, это вроде бы нормально, но, с другой стороны, строители начинают компенсировать свои потери за счет продажи остальных квартир по завышенным ценам, что приводит лишь к дополнительным потрясениям на рынке недвижимости.
Совершенно очевидно, что единственным возможным способом облегчения доступа к ипотеке является снижение стоимости жилья. Но для этого на рынке должно быть значительное превышение предложения над спросом, а его не наблюдается и даже не прогнозируется.
Вот тут бы государству и развернуться во всю мощь, изыскивая дополнительные бюджетные средства для финансирования жилищного строительства. А еще лучше было бы создать нормальные условия для повышения доходов населения. Только таким образом можно обеспечить реальную доступность жилья для большинства, вместо того чтобы "латать дыры", пытаясь создать особые условия для узкого круга "избранных".
