Владельцы коммерческой недвижимости в столице продолжат поднимать арендные ставки как минимум до 2008 г.
Москве катастрофически не хватает офисов. Даже появление на рынке помещений «Москва-Сити» положение не спасет. В ближайшие три года предложение коммерческой недвижимости продолжит отставать от спроса, а базовые ставки аренды для офисов класса А поднимутся до отметки $800 за 1 м2 в год.
По объему купленных и арендованных площадей Москва давно закрепилась в тройке мировых лидеров наряду с Парижем и Лондоном. А по стоимости аренды в Европе уступает разве что британской столице. Всего семь лет назад, на начальной стадии строительства делового района «Москва-Сити», предполагалось, что его появление обрушит московский рынок: в то время он весь был меньше, чем 2 млн м2 офисных площадей, которые планировалось возвести на участке до 2012 г. Теперь же объемы рынка таковы, что заявленные для строительства площади не смогут оказать серьезного влияния на рынок: к началу 2010 г. их доля не превысит 8,1%. Значит, места хватит не всем.
На конец прошлого года в Москве насчитывалось 5,8 млн м2 качественных офисных площадей. А объем спроса превышал 6,7 млн м2. К 2009 г., по нашим оценкам, спрос вырастет до 11 млн м2. И удовлетворить его полностью пока нечем.
В прошлом году доля двух первых фаз «Башни на набережной» «Москва-Сити» не превышала 1% рынка коммерческой недвижимости. В 2007–2009 гг. планируется завершение строительства башни «Федерация», третьей фазы «Башни на набережной», «Города столиц», «Северной башни», аквапарка, транспортного терминала, «Меркурий Сити Тауэр» и других—всего около 850 000 м2 офисных площадей. Благодаря этому общий объем рынка увеличится до 10,5 млн м2. Этого недостаточно, чтобы полностью насытить рынок. Если экономический рост продолжится и ситуация в предвыборный период останется стабильной, то московские арендаторы будут и дальше расширять свою деятельность, требуя все больше офисных помещений. Так что в лучшем случае в последующие три года разрыв между спросом и предложением сократится с сегодняшних 15 до 5%.
Естественное следствие дефицита—дальнейший рост цен. По нашим прогнозам, в ближайшие два года базовые ставки аренды коммерческих помещений будут плавно ползти вверх до уровня $800/м2 в год. Стабилизации на этой отметке мы ожидаем только в случае соблюдения девелоперами заявленных сроков строительства. В противном случае стабилизация отодвинется на несколько лет вперед. А максимальные ставки для лучших зданий преимущественно в районе Кремля уже в ближайшие два года зашкалят за $1350/м2 в год.
