Столичное правительство приняло программу “Москвичам — доступное жилье”, согласно которой до половины квартир застройщик должен продавать москвичам, а иногда еще и по сниженным ценам. Этот пункт вряд ли поможет бездомным москвичам, зато он усложнит жизнь застройщикам и существенно увеличит коррупционные возможности чиновников.
Постановление № 24 “О среднесрочной жилищной программе "Москвичам — доступное жилье" на период 2007-2009 гг. и задание на 2010 г.” Юрий Лужков подписал 23 января, вчера оно поступило в официальную рассылку. Зачем нужна такая программа, объяснил, представляя ее на заседании столичного правительства в ноябре прошлого года, один из разработчиков, руководитель департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы. Он заявил, что до 60% объектов недвижимости в Москве приобретается иногородними, в том числе в целях спекулятивной перепродажи, что увеличивает стоимость квартир.
Как следует из документа, чтобы повернуть застройщиков лицом к москвичам, мэрия собирается вводить в конкурсы на право строительства жилья экономкласса одно из трех условий.
Первое — по принципу кто больше продаст москвичам. Город забирает 40% площадей (эта цифра соответствует сложившейся практике), инвестор — 60%; инвестор обещает от 0% до 80% своей доли продать москвичам. Кто больше пообещает, тот и выиграет конкурс.
Второе — по принципу кто дешевле продаст москвичам. Город забирает традиционные 40%, оставив инвестору 60%; инвестор обещает продать москвичам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, по льготной цене 30% своей доли. Кто предложит самую льготную цену, тот и выиграет конкурс.
Чтобы инвесторы охотнее соглашались на эти два условия, есть еще третий вариант — по принципу не хочешь продавать москвичам, заберу у тебя все. Город забирает себе двойную долю — 80%, оставляя инвестору 20%, которые тот может продать по рыночной цене кому хочет. Выигрывает, очевидно, первый, кто согласится на такие условия (правда, если застройщик все же пообещает продавать квартиры москвичам, он может получить часть площадей назад — как и сколько именно, должно быть определено специальным постановлением).
Под москвичом в документе понимается тот, кто прожил в столице на законных основаниях не менее 10 лет. Купить жилье по сниженным ценам он сможет раз в жизни. Программа начинает действовать за три недели до подписания — 1 января 2007 г.
“Делать рентабельность на 20% построенного жилья невозможно, — расстраивается заместитель генерального директора компании "Трест 1991" (построил 400 000 кв. м преимущественно типового жилья в Москве и Подмосковье) Татьяна Пальчикова. — Город хочет решить проблему социального жилья за счет коммерческого. Новые условия уменьшат доходность, а значит, цена жилья может, наоборот, возрасти”. Предложения на рынке больше не становится, жилья больше не строится, поэтому предпосылок для стабилизации цен нет. Наоборот, недополученную прибыль застройщики будут компенсировать за счет оставшихся 20%, подтверждает гендиректор строительной компании.
Впрочем, четкого определения жилья экономкласса, по ее сведениям, не существует, замечает Пальчикова. А значит, застройщику достаточно отнести проект к бизнес-классу, чтобы постановление на него не распространялось, рассуждает она.
Партнер юркомпании “Пепеляев, Гольцблат и партнеры” Виталий Можаровский с этим согласен. Застройщики могут продать москвичам и 100% квартир, но эти москвичи не связаны никакими обязательствами с городом, они смогут перепродать жилье кому угодно, полагает Можаровский. Квартиры будут по-прежнему доставаться тем, кто готов за них платить, только более хитрыми путями.
Не факт, что у льготных категорий найдутся деньги для покупки жилья даже по ценам ниже рыночных, развивает эту мысль заместитель гендиректора девелоперской компании “КВ Инжиниринг” Виталий Виленский. Появится масса людей, у которых есть льгота, но нет желания покупать квартиру. “Они будут мгновенно окучены многочисленными риэлторами, и никакие ограничения, даже запрет на перепродажу квартиры в течение трех, пяти, десяти лет, ситуацию не спасут”, — обещает он. “Подавляющая часть москвичей не готова приобрести жилье даже по себестоимости. Поэтому продавцы будут вынуждены запускать особые механизмы реализации”, — подтверждает Пальчикова.
Иногородние, которым будет отказано в праве купить квартиру, вполне могут обратиться в суд — по поводу нарушения их прав на жилище и прав потребителя, полагает руководитель департамента по работе с корпоративными клиентами юридической компании “Легге” Денис Шорин. Что касается продажи 30% по льготной цене, то такой закон не так давно был принят в Белоруссии, вспоминает он. В итоге, говорит Шорин, часть застройщиков закон обошла, часть обанкротилась, число возводимых объектов сократилось, а цены на жилье выросли.
