Бешеный взлет цен на жилую недвижимость в 2006 году заставил приуныть как потенциальных покупателей, так и чиновников, продвигающих нацпроект «Доступное жилье». Впрочем, как раз чиновники пока делают все, чтобы достигшие потолка цены на жилье продолжили галопирующий рост. Прогноз на 2007 год неутешителен: в столице цены вырастут на 10–25%, в регионах — более чем на 40%.
Недавно совершенно случайно познакомился с одним из рядовых инвесторов. Евгений уже несколько лет занимается вложениями в московскую жилую недвижимость, а сейчас владеет двумя «инвестиционными» квартирами в районе Третьего транспортного кольца, которые сдает в аренду. Итогами прошлого года он полностью доволен — обе квартиры принесли в совокупности более 150 тысяч долларов, не учитывая доходов от аренды. Но вот перспективы Евгения не радуют: «В 2007 году такой доходности мне не видать. Что посоветуешь — продавать квартиры или еще попридержать годик?»
Как тут ответишь? Все зависит от расположения квартир, их класса, уровня, а также целей и ожиданий инвестора. Но по большому счету рынок недвижимости — один из наиболее надежных инструментов долгосрочного вложения средств. Даже если произойдет краткосрочная коррекция, в будущем цена квадратного метра обязательно отыграет утерянные позиции. И все же, продавать или не продавать?
Последствия непродуманных действий
— Основной движущей силой на рынке в прошедшем году стал растущий платежеспособный спрос на качественную недвижимость, а он, в свою очередь, был спровоцирован ростом российской экономики и притоком большого количества нефтедолларов, — полагает председатель правления компании MIRAX GROUP Максим Темников.
При этом предложение нового жилья за растущим спросом явно не поспевало. Как отмечает генеральный директор компании «Новая Площадь» Денис Семыкин, в абсолютных цифрах предложение выросло, а не снизилось (как считают некоторые аналитики). Но прирост был настолько незначительным, что удовлетворить возникший платежеспособный спрос не удалось.
По планам чиновников, предложение жилья в целом по стране должно было увеличиться на 10 миллионов квадратных метров по сравнению с 2005 годом. Тем временем Росстрой обнародовал данные, согласно которым на ноябрь 2006-го в России было построено лишь 29,4 миллиона кв. м жилья вместо запланированных 50,8 миллиона. А в Москве, по данным «МИАН-агентство недвижимости», из намеченных стройкомплексом 4,7 миллиона кв. м реально было построено лишь 3,3 миллиона.
Причин медленного ввода жилья в эксплуатацию несколько. По словам Максима Темникова, в Москве это ограниченность количества земельных участков, слабое развитие инфраструктурных сетей (дорог, коммунальных сетей), усложненный процесс согласований проектной документации, перебои с некоторыми видами стройматериалов. А в регионах к этому списку добавляются нехватка квалифицированных специалистов и строительной техники, высокая чувствительность рынка к росту предложения (введение в эксплуатацию каждого нового объекта грозит насыщением спроса и падением цен) и непрозрачный механизм выделения земельных участков. Первопричиной же сложившейся на рынке ситуации, по мнению вице-президента компании «КОНТИ» Вячеслава Тимербулатова, стало сокращение количества возводимых объектов после принятия закона «Об участии в долевом строительстве»: в соответствии с новым законодательством на получение полного пакета исходно-разрешительной документации теперь уходит порядка полутора-двух лет, поэтому большинство проектов, которые планировались к выходу в 2006 году, до сих пор находится в стадии разработки.
— Последствия принятия 214-ФЗ в полной мере сказались к началу года, когда предложение на рынке новостроек сократилось на 50% по сравнению с аналогичным периодом 2005-го. Однако летом ситуация стала постепенно улучшаться. К декабрю предложение на первичном рынке выросло на 10–15%, — напоминает пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI Век» Сергей Лядов.
Сегодня критики в адрес 214-ФЗ заметно поубавилось — застройщики научились работать в новых условиях. Но в 2006 году результаты принятого закона дали о себе знать. Призванный защитить дольщиков и сделать жилье доступным, 214-ФЗ только усугубил ситуацию и вызвал снижение предложения. 214-ФЗ спровоцировал кризис, но без него невозможно было бы выздоровление. «Рынок избавился от недобросовестных застройщиков, а также от компаний, ведущих непродуманную финансовую политику. В итоге выжили наиболее сильные, честные и порядочные компании, которые ценят свою репутацию и ставят интересы клиента превыше всего», — утверждает Максим Темников.
Прорывом 2006 года стало принятие поправок в 214-ФЗ, пролоббированных строительным сообществом через созданную еще в 2005 году Ассоциацию строителей России и комиссию по девелопменту «ОПОРЫ РОССИИ». Впрочем, отношение застройщиков к принятым поправкам неоднозначно. Директор департамента отдела продаж «Межрегиональной девелоперской компании» Алексей Остробородов не видит в них повода для улучшения ситуации на рынке жилищного строительства. «214 ФЗ как с поправками, так и без них не стимулирует застройщиков к выводу на рынок большого количества квадратных метров», — категоричен генеральный директор «МИАН-Девелопмент» Анатолий Морозов. А Сергей Лядов считает, что поправки в 214-ФЗ создали более благоприятные условия для инвестирования в строительство жилья, но ожидать их немедленного влияния на рынок не стоит.
Головная боль
На фоне растущего спроса дефицит предложения нового жилья привел к бурному росту цен на жилую недвижимость не только в Москве, но и во всех крупных городах России. По словам руководителя аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, большинство экспертов ожидало в 2006 году прироста стоимости квартир в Москве на 20–40%, однако в итоге подорожание столичного жилья превысило все мыслимые пределы, перевалив за 100%. Но в некоторых регионах цены росли еще быстрее. В Питере и Краснодарском крае недвижимость подорожала почти на 200%, хотя в других регионах прирост цен был не таким резким.
— За год индекс роста цен в разных регионах России составил от 30% до 105% (в Екатеринбурге), — говорит директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002» Ольга Побединская. То есть жилье, вопреки обещаниям федеральных и региональных чиновников, вовсе не подешевело, а наоборот — выросло в цене настолько, что даже застройщики разводят руками и признаются: такого они не ожидали.
На этом фоне перспективы утвержденного в конце 2005 года президентского нацпроекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» выглядят все менее реалистичными. По планам, к 2010 году в стране будет строиться 80 миллионов кв. м ежегодно, а жилье должно стать доступным для самых широких слоев населения. Но застройщики в один голос утверждают: достичь таких результатов к 2010 году не удастся — реально лишь стабилизировать ситуацию на рынке и сделать возможным появление доступного жилья в долгосрочной перспективе. И действовать в нужном русле пора уже сейчас. «Нарастить объемы жилищного строительства можно, но для этого на рынке должна сложиться ситуация, когда чиновники, по крайней мере, не будут мешать реализации строительных проектов», — уверен Алексей Остробородов.
— Осуществление национального проекта в области жилья вполне достижимо, — считает Сергей Лядов. — Однако нужно понимать: для этого потребуется не два и не три года. Создать базовые условия для постоянного и долгосрочного увеличения объемов строительства жилья — вот в чем задача государства. Задача сложная, но единственно эффективная в условиях рыночной экономики.
Пока же сложившаяся ситуация на рынке не способствует буму жилищного строительства: девелоперам строить меньше и продавать жилье по высоким ценам выгоднее, чем наращивать объемы ввода квадратных метров, рискуя «уронить» рынок.
— Нацпроект мы сможем осуществить, следуя одним-единственным путем: увеличивая количество строительных площадок. Но если не создать экономических условий, побуждающих девелоперов и застройщиков к активности, эта задача не будет выполнена, — говорит генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Наталья Кирпиченко. — Бизнес хочет вкладывать деньги в недвижимость, но не желает заниматься непосредственно строительством — комплектовать бригады, заливать бетон, «класть кирпичи». Когда это станет выгодным, бизнес охотно откликнется и начнет вкладывать деньги, строить.
Другой сдерживающий фактор — дефицит земли. Так, по словам Дениса Семыкина («Новая Площадь»), в России лишь 1% (!) земель годится для жилищного строительства. Все остальные участки относятся к охранным и иным «сложным» зонам. Значит, для стабилизации рынка и увеличения объемов жилищного строительства необходимо снять хотя бы часть ограничений и увеличить долю пригодных для строительства земель.
Хуже всего дело обстоит с площадками под застройку в крупнейших городах страны: так, в Москве потенциал для комплексной застройки уже почти исчерпан, и наращивать объемы строительства в подобных городах уже не удастся. «Увы, столица не может сдавать в эксплуатацию более пяти миллионов кв. м в год. Причина — в медленном развитии инфраструктуры: энергетических и коммунальных сетей, автодорог. А покупатель вряд ли согласится платить за коробку, в которой нет ни света, ни воды, ни тепла», — поясняет Максим Темников (MIRAX GROUP).
— Требуются серьезные капитальные вложения в инфраструктуру. Задел, который оставила нам советская экономика, постепенно исчерпывается. Системы энерго-, тепло- и водоснабжения во многих городах работают на пределе возможностей. Нельзя забывать и об объектах образования, здравоохранения, культуры. Только при развитой инфраструктуре можно обеспечить устойчивый и долговременный рост строительства жилья, — подчеркивает Сергей Лядов.
Значит, пора переходить к комплексному развитию свободных территорий. Но в таких проектах девелоперы также сталкиваются с трудностями. «Для того чтобы наращивать объемы строительства, необходимо создавать инфраструктуру на местах. Но развитие инфраструктуры идет значительно медленнее, чем хотелось бы», — сетует вице-президент, председатель комиссии по девелопменту «ОПОРЫ РОССИИ» Алексей Кожевников.
Девелоперам невыгодно браться за комплексные проекты в «чистом поле», где им придется возводить инфраструктуру за свой счет. Во всем мире объекты социальной и инженерной инфраструктуры строятся за счет местных бюджетов, которые пополняются благодаря налоговым отчислениям тех же строителей. У нас же, помимо налогов, строительный бизнес несет и другие расходы. «В цене квадратного метра в России заложены затраты не только на строительство, но и на различные обременения, «долю города», возведение инфраструктуры и коррупцию. Вот мы и получаем такую стоимость жилья», — продолжает Алексей Кожевников. По его словам, только на взятки чиновникам в строительном бизнесе уходит 20–25% прибыли. Естественно, эти затраты перекладываются на покупателя.
— Для роста цен на жилье достаточно вполне понятных и прозрачных объективных причин, начиная с постоянного увеличения себестоимости строительства: за год только кирпич подорожал почти на 50%. Аналогичными темпами дорожают и другие материалы, то же относится к стоимости подключения к сетям, транспортным расходам и т. п., — возмущается Анатолий Морозов.
Другая проблема рынка — высокие цены на материалы и дефицит всего: строительной техники, профессиональных подрядных организаций. По словам Дениса Семыкина, 80% стройматериалов, используемых в стране, — реэкспортные. Российское сырье продается в другие страны, а потом приобретается уже в виде готовых материалов. Часть крупных застройщиков приступила к возведению собственных мощностей, но до конкретных результатов пока далеко.
Кредитный ресурс
Позитивный итог 2006 года, по версии Алексея Кожевникова («ОПОРА РОССИИ»): бизнес и власть наконец-то сели за стол переговоров, а благодаря нацпроекту «Доступное жилье» бизнесменам удалось обратить внимание власти на проблемы отрасли, которые прежде оставались незамеченными.
Другим шагом на пути к становлению цивилизованного рынка доступного жилья стало развитие системы ипотечного кредитования. По словам заместителя председателя правления банка DeltaCredit Лоры Файнзилберг, сегодня около 7% сделок с недвижимостью — ипотечные, тогда как еще совсем недавно 99% сделок совершалось за наличные.
Ипотеку считают панацеей от всех бед на самом высоком уровне. Впрочем, пока ипотечный рынок развивается бурными темпами и сам по себе: «Развитие ипотечного кредитования в 2006 году показало такой же рост, как и в 2005-м, — объемы выдачи кредитов удвоились и достигли шести миллиардов долларов, — говорит руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. — На рынке появились новые игроки, произошла экспансия коммерческих банков в регионы, так что ипотека — больше не столичный феномен». Портит картину лишь перманентный рост цен.
— Развитие ипотечного рынка в этом году сопровождалось беспрецедентным подорожанием недвижимости. Бурный рост цен на жилье привел к падению процента выдаваемых кредитов по отношению к одобряемым заявкам. Но ипотека стала более доступной для населения, многие банки снизили процентные ставки, увеличили срок кредита и ввели новые программы. Тем не менее, стоимость жилья оказалась несоизмеримо выше и, к сожалению, говорить о его доступности для среднего класса не приходится. А нет доступного жилья — нет и развития ипотечного рынка, ростов его объема, — убежден Роман Воробьев, член правления Райффайзенбанка.
И все-таки Лора Файнзилберг предрекает российской ипотеке большое будущее: «Ипотека продолжит развиваться, особенно в регионах, и станет примлемой для большей части населения».
— Бурный рост ипотечного кредитования при низком уровне предложения жилья может привести только к повышению спроса и, как следствие, росту цены, — отмечает Илья Зибарев. — По нашим оценкам, для достижения паритета между спросом и предложением ежегодно должно строиться 150 млн кв. м жилья против 45 миллионов, которые строятся сейчас!
Увы, до таких показателей нам пока далеко. Тем временем сегодня в одном только Шанхае ежегодно вводится 40 млн кв. м жилья — столько же, сколько во всей России.
К 2010 году рост цен, вероятно, удастся остановить. Но прогнозы на 2007-й неутешительны: все без исключения «агенты 007» прогнозируют рост цен от 10 до 50% годовых. Вряд ли удастся выполнить план по вводу жилья в строй и решить другие проблемы отрасли.
Так что, не будем продавать квартиры? Скорее да, чем нет…
