Директор по маркетингу Агентства Недвижимости "Домострой" Елена Комова ответила на вопросы корреспондента ИА DAILYSTROY.
ИА DAILYSTROY: Как Вы оцениваете развитие ипотечной системы в России? Ожидаете ли Вы увеличения ипотечных сделок в будущем году? С чем это связано?
Ипотечное кредитование в Москве и в России развивается и становится все более востребованным и популярным. Однако рост ипотеки далеко не равномерный, стабильный рост числа заемщиков и выданных ипотечных кредитов можно наблюдать только в 2003-2006 гг. Думаю, что и в 2007 г. рост рынка ипотечного кредитования продолжится.
За последние три года рынок ипотеки стремительно развивался: объем рынка ежегодно удваивался, было зафиксировано снижение процентных ставок приблизительно на 4%, увеличение сроков выплаты кредита, смягчение требований к заемщикам, увеличение числа банков, предлагающих услуги ипотечного кредитования. Так, на сегодняшний день только в Москве банки предлагают более 300 ипотечных программ. Рекордный рост цен на столичную недвижимость в 2006 г. привел к тому, что каждый третий одобренный ипотечный кредит оставался невостребованным - большое количество потенциальных покупателей не могли осилить даже первоначальный взнос. Квартиры дорожали чуть ли не каждый день, и заемщики просто не успевали за стремительным ростом цен. Часто покупатель не успевал приобрести квартиру, так как при дефиците спроса на каждую квартиру поступает несколько предложений, и хозяин квартиры продавал ее за наличные, не дожидаясь оформления кредита покупателем. На новые условия ипотечный рынок отреагировал достаточно быстро: уже во втором квартале 2006 года ипотечными кредитами воспользовалось 70% одобренных банками заемщиков.
Столичные банки и агентства недвижимости, чтобы удержать клиентов, были вынуждены пересмотреть свои условия выдачи ипотечных кредитов. Во-первых, многие кредитные организации, такие, как Банк Москвы, открыли новые ипотечные программы без первоначального взноса. Во-вторых, срок выплаты кредита был увеличен до 30 лет. В третьих, снижены процентные ставки по кредиту - Райффайзенбанк, Городской Ипотечный Банк и Внешторгбанк-24 предлагают ставки по валютным кредитам от 9,5% годовых. Срок рассмотрения заявки сократился до одних суток. Многие дополнительные услуги перешли в разряд бесплатных. Например, при продаже новостроек по ипотеке в Агентстве Недвижимости "Домострой" с вас не возьмут денег за оценку платежеспособности, расчет суммы кредита и подбор кредитной программы, расчет платежей, передачу документов в банк, получение одобрения, проведение сделки.
В целом динамику развития ипотечного кредитования можно рассматривать как положительную. Конечно, в России еще не достигнута процентная ставка по кредитам в 3-4% годовых, как в развитых странах. Однако не стоит забывать, что в России поступательное развитие рыночной экономики было прервано, а в западных странах оно происходит непрерывно в течение столетий.
Сейчас некоторые участники рынка недвижимости высказывают мнение, что ипотека "разгоняет" цены на недвижимость. Однако на сегодняшний день с помощью ипотечного кредитования заключается примерно каждая десятая сделка, это не тот объем, чтобы существенно влиять на динамику и уровень цен. В 2007 г. количество выданных ипотечных кредитов однозначно будет только расти. Основная причина в том, что подавляющее большинство людей не могут (и никогда не смогут) купить квартиру на свои деньги. Накопить на квартиру, учитывая современный уровень цен, невозможно, да и экономически нецелесообразно. С другой стороны, и в Москве, и в России появилось много людей с хорошим образованием и стабильным доходом, для которых ипотека - наиболее удобное и безболезненное решение "квартирного вопроса". Также на увеличение спроса на ипотечное кредитование повлияла стабилизация цен. Когда нет стремительного роста цен, заемщик спокойно и без спешки оформляет кредит, а для продавца перестает быть клиентом "второго сорта" по сравнению с покупателями с живыми деньгами.
Нельзя забывать, что возможностями ипотеки пользуются также и те, кто имеет достаточно собственных средств на покупку квартиры, например, владельцы частного бизнеса. Ведь гораздо удобнее и выгоднее платить необременительные фиксированные проценты, чем изымать большую сумму из оборота прибыльной организации.
ИА DAILYSTROY: Президент Путин на недавнем заседании Госсовета предложил вовлекать пенсионные накопления граждан в ипотечные ценные бумаги. Как Вы оцениваете эту идею? Насколько она реализуема в России в ближайшей перспективе?
Такое предложение вполне разумно. Для дальнейшего развития рынка ипотеки необходим выпуск и оборот ипотечных ценных бумаг. Это позволит банкам привлекать дешевые ресурсы и, соответственно, предлагать ипотечные кредиты под более низкие процентные ставки. Практика вложения пенсионных накоплений в ипотечные закладные уже эффективно используется во многих странах мира, так как ипотечные ценные бумаги являются надежным и ликвидным финансовым инструментом, высокий рейтинг которых поддерживается не только надежностью кредитных институтов-эмитентов, но и высоким качеством ипотечного кредитного портфеля.
Привлечение средств пенсионных фондов в ипотечные ценные бумаги в России будет способствовать дальнейшему развитию ипотечного рынка, но сегодня об этом говорить пока рано, так как в России рынок ипотечных ценных бумаг только начал формироваться. Если выпускать ипотечные ценные бумаги будут кредитные организации, то они получат "длинные" деньги пенсионного фонда, это будет способствовать дальнейшему снижению процентных ставок и увеличению доступности ипотеки.
ИА DAILYSTROY: Вы активно работаете на рынках Москвы и Подмосковья. Чем отличаются эти два рынка? Чем отличаются правила игры?
"Правила игры" в Москве и Подмосковье одинаковы. Можно говорить о разном уровне цен и административных ресурсов, различной структуре предложения, но процессы инвестирования в строительство, реализации недвижимости и т.п. проходят по одним и тем же законам.
На рынках Москвы и Подмосковья сегменты недвижимости представлены в разных пропорциях. Например, сейчас в Москве практически прекращено строительство объектов эконом-класса. Доля серийных сборно-железобетонных и панельных домов в свободной продаже постепенно уменьшается. В Москве инвесторам не выгодно вкладывать средства в строительство жилья эконом-класса. Участки под застройку очень дорогие, получить их сложно, собирать необходимую разрешительную документацию долго - на сборы всех необходимых подписей и согласований уходит до двух лет. В Москве идет застройка - комплексная и точечная - элитными объектами и объектами бизнес-класса.
Что касается подмосковного рынка, то здесь недвижимость эконом-класса, напротив, составляет большую часть жилого фонда. Агентство Недвижимости "Домострой" реализует квартиры в новостройках во многих районах ближайшего Подмосковья - Люберцах, Балашихе, Железнодорожном, Королеве, Красногорске, Лобне, Видном, Подольске. Интерес покупателей к Подмосковью объясняется высоким уровнем цен на столичную недвижимость. Например, однокомнатная квартира площадью около 50 квадратных метров где-нибудь в Выхино обойдется в $150 000. За те же деньги можно приобрести хорошую двухкомнатную квартиру площадью около 70 квадратных метров в новом кирпичном доме по соседству в Люберцах.
Тенденция вывода жилья эконом-класса в Подмосковье получила дальнейшее развитие. На сегодняшний день в ближнем Подмосковье постепенно увеличивается доля новых объектов бизнес-класса. Панельное жилье продолжает оттесняться - теперь уже в города второго и третьего поясов Подмосковья.
ИА DAILYSTROY: Ваше агентство охватывает почти весь спектр операций в риэлтерском бизнесе. Что вы считаете наиболее перспективным направлением для развития в последующие годы? И на каком направлении Вашей деятельности возникали наибольшие проблемы?
Стратегическим направлением для нашего Агентства являются проекты комплексной загородной малоэтажной застройки. Так, в 2006 г. Агентство Недвижимости "Домострой" вывело на рынок новый проект - "Рублевское Предместье". Это один из самых масштабных проектов загородного малоэтажного строительства. В рамках комплексной застройки района в 7,5 км от МКАД по Ново-Рижскому или Ильинскому шоссе будет построено 56 домов равной этажности - от трех до семи этажей. Общая площадь застройки составляет 29,5 гектар, площадь жилых помещений - 121 000 квадратных метров.
Другое значимое направление работы Агентства - реализация квартир в ближайшем Подмосковье. Учитывая уровень цен на столичную недвижимость, это единственный возможный вариант решения "квартирного вопроса" для многих семей. Несмотря на то, что в течение длительного периода темпы роста цен на квартиры в Подмосковье были выше, чем в Москве, здесь до сих пор можно найти предложения в новостройках по цене менее $2 000 за квадратный метр. Качество строительства и планировки квартир не уступают столичным. Новым хозяевам не приходится за свой счет менять радиаторы и стеклопакеты. Панельные дома вытесняются кирпичными и монолитно-кирпичными. Точечная застройка сменяется тенденцией комплексного освоения микрорайонов, это способствует формированию однородной социальной среды. Традиционный плюс жилья в ближайшем Подмосковье, - более благоприятная экологическая обстановка. Именно этот довод часто способствует принятию положительного решения о приобретении домашнего очага в пригороде - это особенно актуально для семей с маленькими детьми. Активными покупателями жилья в пригородах Москвы становятся и молодые семьи. Они объясняют свой выбор тем, что уж лучше встать на полчаса-час раньше, чтобы доехать до работы, чем платить лишнюю сотню тысяч долларов за такую же квартиру в черте Москвы или жить с родителями.
Также среди перспективных направлений нашей дальнейшей деятельности хотелось бы отметить строительство загородных коттеджей эконом-класса. На сегодняшний день, к сожалению, в ближайшем Подмосковье их практически нет. Купить коттедж эконом-класса ценой $200-300 тыс. долларов в организованном поселке можно только за 50 км от Москвы.
ИА DAILYSTROY: Должно ли государство кредитовать жилищное строительство эконом-класса, на Ваш взгляд, или обеспечивать госгарантии на строительство? Как складываются отношения государства и бизнеса в сфере недвижимости? Встречаете ли Вы какие-то административные барьеры, пробелы в законодательстве?
Нельзя сказать, что государство не кредитует жилищное строительство. На сегодняшний день большое количество готового жилья эконом-класса изымается из свободной продажи для обеспечения социальных государственных программ. В ближайшие несколько лет эта тенденция будет развиваться.
ИА DAILYSTROY: Насколько жилье в престижных районах Москвы и области соответствует его качеству? Наблюдаете ли Вы прямую зависимость качества недвижимости от района постройки?
Прямой зависимости между районом постройки и качеством строительства нет. На качество дома влияет не место постройки, а профессионализм и опыт девелопера и застройщика. Например, в Подмосковье качество новостроек и сопутствующей инфраструктуры ничуть не хуже, чем в столице.
