Проблема жилищного строительства в наличии административных барьеров

Из выступления Мартина Шаккума, председателя комитета по промышленности, строительству и наукоемким технологиям ГД РФ на парламентских слушаниях "О мерах по реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

Важнейшее отличие приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" от иных проектов заключается в том, что в первую очередь он направлен на создание условий формирования рынка доступного жилья. Поэтому в основу данного проекта, активная работа над которым началась в 2004 году, положен пакет из 27 законов, направленных на формирование рынка доступного жилья. Эти законы направлены, с одной стороны, на увеличение платежеспособного спроса граждан, с другой - на увеличение объемов жилищного строительства.

В настоящее время наибольшее беспокойство вызывает вопрос, связанный со стимулированием предложения на рынке жилья. Пакет законов направлен на снижение административных барьеров в сфере строительства, основан на четком разграничении полномочий между уровнями власти, на требованиях технических регламентов. Этими законами четко регламентируются все порядки, правила и процедуры, устанавливаются исчерпывающие перечни документов и сроки принятия решений органами власти.

Принятие этих законов позволило перевести отношения в области строительства и ЖКХ в соответствие с реалиями рыночной экономики. До 2005 года наша жилищная система вообще функционировала в соответствии с Жилищным кодексом, доставшимся в наследство от советских времен.

Вместе с тем, при принятии такого массива законодательных актов, естественно, были допущены определенные недочеты и нестыковки. Причины этого:

- Пакет законов принимался в беспрецедентно короткие сроки - фактически, в течение шести месяцев. Пожалуй, такие масштабные задачи не решались с 1917 года.
- При принятии законов недостаточно активно участвовали бизнес-круги и профессиональные сообщества.

5 сентября прошлого года Президент Российской Федерации провозгласил реализацию национальных проектов, в том числе и проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". С этого момента были поставлены конкретные задачи- к 2010 году:

- увеличить доли семей, которым будет доступно приобретение жилья, с 9 до 30 процентов;
- увеличить годовой объем ввода жилья с 41,2 млн. кв. м общей площади жилья до 80 млн. кв. м.

Национальный проект является, с одной стороны, сложным для реализации, а с другой - абсолютно конкретным. Наличие реальных цифр вводимого в эксплуатацию жилья, выданных ипотечных кредитов позволяет контролировать реализацию проекта.

Если мы не будем обеспечивать 15-20% ежегодных темпов роста жилищного строительства, то задача не будет выполнена.

Сегодня существует ряд принципиальных проблем, не решив которые мы не сможем достичь намеченных показателей.

Во многом снижение темпов роста жилищного строительства связывают с наличием значительных административных барьеров в строительной сфере.

Градостроительный кодекс установил единый порядок выдачи разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, кодекс отменил согласования проектной документации, отменил комиссию по приемке объекта.

Кодекс действует больше года, но органы власти субъектов и местного самоуправления до сих пор не привели свои нормативные акты в соответствие с ним и другими федеральными законами.

Однако на местах до сих пор требуют согласования, не предусмотренные федеральными законами, в некоторых регионах их количество доходит до 50.

На снижение темпов жилищного строительства влияет и такая серьезная проблема, как предоставление земельных участков под строительство.

Это комплексная проблема. Во-первых, для предоставления земельного участка на аукционе необходимо предварительно выполнить целый комплекс работ по подготовке такого участка: провести его межевание, поставить на государственный кадастровый учет, выполнить инженерные изыскания, определить параметры разрешенного строительства на участке и технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения. Это длительный процесс, он требует существенных расходов местных бюджетов. Необходимо разработать механизм оказания помощи местным властям, поскольку задачу по предоставлению земельных участков на аукционе мы им поставили на федеральном уровне.

Во-вторых, для комплексного освоения по земельному законодательству можно предоставлять только свободный земельный участок. Такая норма фактически остановило реализацию всех региональных и местных программ переселения граждан из ветхого и аварийного жилья. Мы говорим о необходимости привести региональное и местное законодательство в соответствие с федеральными законам, а вместе с тем регионы и органы местного самоуправления не могут выполнять свои обязательства перед гражданами, проживающими в ветхих и аварийных домах, не нарушая федеральный закон. Для решения данной проблемы необходимо законодательно закрепить возможность реконструкции территории, занятой ветхим и аварийным жильем. При этом право на реконструкцию такой территории должно предоставляться на конкурсной основе. Для решения данной проблемы требуется внести изменения в Градостроительный и Земельный кодексы.

В-третьих, нормы Земельного кодекса заблокировали возможность органов местного самоуправления выполнять свои полномочия - строить социальное жилье. Следует закрепить в Земельном кодексе возможность предоставления земельного участка под жилищное строительство без проведения аукциона в случае, если жилищное строительство осуществляется на основе размещения заказа на выполнение строительных работ для государственных или муниципальных нужд.

В-четвертых, необходимо вовлекать в оборот в целях жилищного строительства земельные участки, закрепленные за ФГУПами и ФГУ и неиспользуемые ими. Для этого необходимо внести изменения в Земельный кодекс и наделить публичных собственников земельных участков полномочиями по прекращению права постоянного бессрочного пользования на неиспользуемые земельные участки.

Кроме того, сегодня нужно правильно понимать проблему обустройства земельных участков инженерной инфраструктурой. Проблема заключается не столько в строительстве сетей инженерно-технического обеспечения, сколько в дефиците источников электроэнергетики, газа, воды. В частности, в Москве, Московской области и в ряде других регионов дефицит таких источников является основной причиной снижения темпов роста жилищного строительства.

Для решения этой проблемы требуется как строительство новых генерирующих мощностей, так и новых магистральных трубопроводов.

Особо следует выделить закон "Об участии в долевом строительстве". Закон устанавливает реальные гарантии защиты прав граждан, вкладывающих деньги в долевое строительство. Однако практика применения данного закона выявила ряд проблем. Закон возложил чрезмерную ответственность и риски на застройщика и кредитные организации. Результатом стало существенное уменьшение объема кредитных средств, привлекаемых в строительство, и рост цен на жилье.

Закон установил солидарную ответственность банков по обязательствам застройщика перед участниками долевого строительства в том случае, если банк кредитует застройщика. Тем самым закон, фактически, поставил под сомнение возможность застройщика привлечь средства банка, что, очевидно, приведет к уменьшению объемов жилищного строительства. Есть и другие проблемы.

В Государственную Думу уже внесены поправки к данному закону. Предлагается расширить способы привлечения средств граждан для строительства (путем выпуск облигаций). Предусмотрено снижение размера неустойки за нарушение срока внесения и срока передачи объекта долевого строительства. Уточняется процедура расторжения договора участия в долевом строительстве и возврата денежных средств участнику. Исключается солидарная ответственность банков по обязательствам застройщиков.

Вместе с тем, законопроект не решает ряда вопросов, поэтому считаю необходимым установить альтернативные способы обеспечения застройщиком своих обязательств перед участниками долевого строительства. Альтернативой залогу может стать, например, банковская гарантия; исключить из сферы действия Закона иные объекты недвижимости - объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры. Вложение средств в строительство таких объектов - это деятельность направлена на получение прибыли и подлежит регулированию в соответствии с Гражданским кодексом. Необходимо упростить процедуру государственной регистрации договоров долевого участия. Это связано с тем, что сейчас процесс регистрации таких договоров - затянутый по времени процесс. В законодательстве отсутствуют четкие формальные критерии, регистратор вынужден проводить анализ договора и прилагаемых к нему документов. Передать полномочия по осуществлению контроля за долевым строительством на уровень субъектов Российской Федерации в качестве их собственных полномочий. Закон действует уже год, но до сих пор не был создан федеральный контролирующий орган в данной сфере; для избегания неоднозначных толкований закона на практике, необходимо четко прописать в Налоговом кодексе, что операции по оплате взносов участниками долевого строительства освобождаются от уплаты НДС.

Выполнение Национального проекта затрудняет отсутствие нормативных правовых актов Правительства РФ, необходимых для реализации законов по формированию рынка доступного жилья и для реализации ФЦП "Жилище". Из более чем 70 постановлений Правительства, предусмотренных к принятию в 2005- 2006 годах, не принято и половины.

Не приняты необходимые для финансирования ФЦП "Жилище" постановления Правительства Российской Федерации, определяющие порядки финансирования отдельных подпрограмм, предоставления государственных гарантий по заимствованиям, проведения конкурсного отбора субъектов Российской Федерации и объектов для финансирования их за счет средств программы.

Отсутствие указанных документов блокирует финансирование ФЦП "Жилище". По состоянию на начало апреля 2006 года финансирование подпрограмм, входящих в состав ФЦП "Жилище", не начато.

К сожалению, в рамках национального проекта осталась без внимания такая проблема, как обеспечение сохранности существующего жилого фонда. Жилищный кодекс возложил бремя капитального ремонта на собственников квартир. В период до вступления ЖК в действие в государстве не выполнялись обязательства по своевременному проведению капитального ремонта жилья. Следствием нерешенности этой проблемы является удвоение объемов ветхого и аварийного жилья за последние 5 лет: с 50 млн. квадратных метров до 93 млн.кв. метров. Учитывая реальную платежеспособность населения можно прогнозировать дальнейшее ухудшение состояния жилищного фонда.

Мы должны понимать, что никаким новым строительством мы не сможем закрыть объем выбывающего жилищного фонда.

В связи с этим необходимо внести изменения в Жилищный кодекс - определить порядок передачи общего имущества многоквартирного дома из публичной собственности в собственность граждан или их объединений и установить обязанность публичных собственников приводить указанное имущество в нормативное состояние до его передачи.

Следует предусмотреть в рамках национального проекта мероприятия по капитальному ремонту, модернизации и реконструкции жилищного фонда, установить порядок, условия и источники государственного участия в финансировании и организации выполнения этих мероприятий.

С целью обеспечения сбалансированного развития спроса и предложения жилья Агентством по ипотечному жилищному кредитованию предложен механизм, позволяющий регионам использовать средства, поступающие от Агентства, в счет выкупа закладных на инвестирование в строительство по схеме долевого участия. Это позволяет увеличить долю ипотечных кредитов, выдаваемых на приобретение жилья на первичном рынке, а также стимулировать рост объемов строительства жилья эконом-класса. В основе указанного механизма лежит новая форма договора купли-продажи закладных на условиях предоплаты. Обязательным условием предоплаты является предоставление Агентству гарантий субъекта федерации, муниципального образования или банка, которые должны контролировать завершение строительства и продажу жилья эконом-класса соответствующим категориям граждан.

20.12.06