Впоследнее время не утихают дискуссии вокруг национального проекта "Доступное жилье". Как независимые эксперты, так и кураторы жилищной программы признают, что она буксует, и предлагают собственные рецепты спасения. Одни - строить большие поселения в окрестностях крупных городов, другие - субсидировать процентные ставки по ипотечным кредитам, третьи - позвать китайцев, которые построят много дешевого жилья, и т. д. Одна из последних идей недавно была выдвинута спикером Совета Федерации Сергеем Мироновым. Он предложил создать государственную жилищную корпорацию, которая будет распределять государственный заказ на строительство домов среди частных компаний. По мнению Миронова, такая госстройкорпорация позволила бы решить проблему завышенных цен на жилье и гарантировала бы строительным компаниям заказы на несколько лет вперед.
С чего начать?
Строительные компании от идеи главы СФ не в восторге: они не верят в эффективность такой госструктуры и полагают, что ее создание не принесет пользы рынку. Во-первых, застройщики опасаются, что государственная корпорация будет иметь монопольное положение на рынке земли и действовать в ущерб частным строительным компаниям. Во-вторых, строительные компании боятся ценового демпинга со стороны госстройкорпорации, поскольку в этом случае им будет сложнее выживать на рынке. В-третьих, участники рынка полагают, что схема распределения госзаказа будет не совсем справедливой. И наконец, создание такой корпорации не приведет к увеличению объемов строительства, в первую очередь зависящих от количества предоставленных под застройку земельных участков, их подготовленности и пригодности для застройки. Не говоря уже о том, что эффективно работать такая корпорация сможет не раньше чем через несколько лет.
"Создание госкорпорации - напрасная попытка найти простое решение сложных задач", - говорит генеральный директор петербургского холдинга RBI Эдуард Тиктинский. "Не понимаю, откуда у чиновников такая тяга к централизации, - недоумевает заместитель генерального директора белгородского ЖБИ-1 Андрей Минаев. - Почему никто не обращает внимания на региональные различия и особенности? Ведь есть регионы, где жилье вообще не строится. А есть регионы, где его строится много. Так, может быть, сначала надо выяснить причины таких диспропорций?" Действительно, почему бы не начать с этого? Ведь, если проанализировать алгоритм реализации национального жилищного проекта, то выяснится, что его кураторы никак не учитывают особенности региональных рынков. На муниципальном уровне нет цельной системы сбора и анализа информации о динамике экономического развития местности, точках роста или депрессивных районах. "Нет также качественных и достоверных статистических данных, позволяющих выяснить, какое жилье пользуется спросом, какова структура этого спроса и уровень платежеспособности", - констатирует аналитик рынка недвижимости Денис Кочегаров.
Логика подсказывает, что сначала надо собрать информацию, которая поможет определить дальнейшую судьбу национального жилищного проекта и стратегию его реализации. И, прежде чем выделять казенные средства на так называемое доступное жилье, выяснить: в каких географических сегментах рынка существует наибольшая потребность в квартирах? Какой тип жилья наиболее востребован? Какова целевая аудитория национального жилищного проекта и ее демографические характеристики? Сколько квартир надо построить? По какой цене их продавать или сдавать в аренду? Каковы ожидания потенциальной аудитории государственных жилищных программ по окружающей инфраструктуре? Сколько надо построить магазинов, детских садов, школ и культурно-развлекательных центров?
Вместо этого правительство обещает выделить бюджетные средства (в виде прямых вложений и субсидирования процентных ставок по кредитам) на обустройство инженерной инфраструктурой площадок под жилищное строительство. Эта мера, предусмотренная федеральной программой "Жилище", считается едва ли не панацеей от безудержного роста цен на жилье и единственным способом стимулирования объемов строительства жилья. Однако до сих пор непонятно, какое жилье будет возведено на обустроенных за казенный счет площадках, по какой цене продастся и кто в нем поселится. Неудивительно, что на получение субсидий из госбюджета осмеливаются претендовать даже проекты строительства элитного жилья. Например, подмосковный проект "Рублево-Архангельское", разработанный компанией "Нафта-Москва" депутата Госдумы Сулеймана Керимова, что само по себе абсурдно.
Доступное жилье по-шведски
На наш взгляд, несистемные действия государства - создание госкомпании или инвестиции в инфраструктуру - без анализа эффективности шагов, учета региональных особенностей и интересов муниципалитетов лишены смысла. "Если просто дать деньги муниципалитетам и приказать им построить энное количество квадратных метров, средства могут быть потрачены на возведение экономически неэффективного жилья. В лучшем случае это будут какие-нибудь панельки на отшибе. Если дать муниципалитетам деньги на инженерные сети - могут зарыть их и отрапортовать километрами невостребованных сетей или застроить оснащенные участки все теми же экономически неэффективными домами. Давать низкопроцентные ссуды частным компаниям тоже бессмысленно: инфраструктурные барьеры не позволят их осваивать", - размышляет директор по маркетингу корпорации "Квартира.Ру" Юрий Кочетков.
Необходимо использовать более широкий набор инструментов для тонкой настройки рынка жилья. Об этом же, кстати, свидетельствует и зарубежный опыт. Западные страны в свое время тоже сталкивались с ростом цен на жилье и его дефицитом. Американские и европейские застройщики, так же как их российские коллеги, беззастенчиво наживались на росте потребительского спроса на недвижимость, которым традиционно сопровождались циклы экономического подъема. Однако такая вакханалия продолжалась лишь до тех пор, пока государство не создало эффективную систему стимулирования строительства жилья для семей со средним и низким уровнем дохода. Именно такой тип жилья вносил самый весомый вклад в валовое увеличение объема предложения и способствовал стабилизации рынков недвижимости, под которой мы понимаем умеренный рост цен на жилье, не превышающий показателей инфляции либо не намного их превышающий.
Самые успешные и эффективные жилищные программы за рубежом были построены на основе эффективной системы взаимодействия между центральной и местной властью. Особо показателен в этом смысле шведский опыт. С начала прошлого века в этой стране государство последовательно защищало рынок жилья от спекуляций, оказывая финансовую и организационную поддержку арендному и (в меньшей степени) кооперативному строительству. Оно поощряло строителей, которые не были одержимы извлечением максимальной прибыли от проекта. При этом центр, оставляя за собой координирующую функцию, делегировал муниципалитетам обширные полномочия по реализации государственной жилищной политики. Долгое время шведскому правительству не удавалось обеспечить высокое качество построенного жилья. Однако в середине века были разработаны специальные жилищные стандарты, и компании, претендующие на господдержку, были обязаны им следовать. А настоящий рывок в жилищном строительстве страна совершила во второй половине XX века - объемы строительства возросли многократно в результате осуществления государственной программы "Миллион квартир за десятилетие". Как строить, в каком месте и когда, определяли муниципалитеты. Акцент на местную специфику позволил шведам избежать инфраструктурных перекосов и достичь самых высоких в Европе показателей обеспеченности жильем достойного качества. C 1946-го про 1985 год около 90% квартир было построено с использованием государственных кредитов, из которого лишь 20% приходилось на муниципальные строительные компании.
Жилищные агенты
Чтобы разрубить гордиев узел проблем, мешающих развитию отечественного рынка жилья, и устранить абсурдные перекосы в нацпроекте, надо, во-первых, снабдить его специальными и взаимосвязанными элементами управления на разных уровнях власти и, во-вторых, разделить жилищный рынок на коммерческий и общественный сегменты.
Рассмотрим возможную систему управления жилищным проектом. Ее элементами могут стать федеральное и муниципальные жилищные агентства, которые должны выступать проводниками национальной жилищной политики. Приоритетные задачи федерального жилищного агентства: стимулирующая финансовая поддержка строительства арендных квартир для семей со средним и низким уровнем дохода, поиск эффективных технологий строительства жилья, основанных на запросах потенциальной целевой аудитории. "Обеспечение граждан комфортным жильем упирается в вопросы цены, сроков и качества строительства. Цена при традиционном строительстве известна и останется таковой. Даже если при господдержке запустить массовое строительство домов силами домостроительных комбинатов, это не приведет к существенному снижению цен или сокращению сроков строительства. Чтобы решить эту задачу, надо обратиться к альтернативным строительным технологиям, которые применяет весь мир", - уверен президент петербургской ИС ФПГ РОССТРО Александр Макаров. Кроме того, федеральному агентству следует поручить разработку государственных жилищных стандартов, контроль за их исполнением, а также разработку норм, регулирующих рынок строительства арендного жилья.
Задачи муниципальных жилищных агентств - тщательное изучение местного рынка, подбор участков с применением архитектурно- проектных решений, подготовка площадок к застройке. "В мировой практике это естественная функция муниципалитетов", - отмечают эксперты. При этом, выбирая участки для строительства жилья в рамках госпрограммы, муниципалитеты должны учитывать макрофакторы (близость к центрам занятости, наличие транспортной инфраструктуры) и микрофакторы (непосредственное окружение будущего жилого квартала). Строительство нового дома должно осуществляться там, где существуют хорошие перспективы для промышленного развития территорий, либо в старых кварталах, подлежащих редевелопменту (сносу старых построек и возведению на их месте новых).
Следует отметить, что муниципальное жилищное агентство может выдавать два земельных продукта: и площадку для строительства жилья по госпрограмме, и участок в рамках большой территории для коммерческого тендера с полным пакетом документов. Смысл разделения земли на коммерческую и общественную в том, чтобы реализовывать жилищный проект без ущерба для рынка в целом. Продажа коммерческой земли на аукционе позволит извлекать прибыль, из которой могут компенсироваться расходы федерального бюджета на проведение жилищной политики, а также затраты муниципалитетов. На общественной же земле логично строить арендное жилье, привлекая для этого частных подрядчиков на условиях конкурсного отбора. Принципиально важно, чтобы муниципальные или госкомпании ничего не строили сами. Иначе, по мнению экспертов, у них возникнет соблазн "выедать" все лакомые и наименее проблемные площадки.
Финансирование доступности
Жилищные агентства нуждаются в обеспечении альтернативных прямому субсидированию инструментами для финансирования жилищных программ. Помимо доходов от продажи коммерческих участков на аукционе, налоговых поступлений такими инструментами могут быть, например, муниципальные жилищные облигации. Такая схема активно использовалась в США в 80-х годах минувшего века. Облигации (housing bonds) выпускались жилищными агентствами штатов, не облагались налогом и были обеспечены доходами от сдачи построенного жилья в аренду. Ставки по таким займам были ниже рыночных, поскольку облигациям присваивался рейтинг надежности, и они пользовались государственными гарантиями. Из привлеченных с помощью жилищных облигаций средств, как правило, финансировались те проекты, где девелоперы соглашались выделять около 20% квартир в построенных домах для арендаторов со средним и низким уровнем дохода. Кроме того, в США до сих пор для стимулирования строительства массового жилья применяются налоговые кредиты, которые распределяются на конкурсной основе через жилищные агентства. Девелоперы могут получить доступ к этим средствам, если согласятся отдавать от 20 до 40% построенных квартир в аренду по регулируемым муниципалитетом ставкам в течение пятнадцати лет.
Принципиально важно при реализации государственной жилищной программы сделать акцент на строительство именно арендного жилья. Ставка на аренду позволит не только расширить круг участников национального жилищного проекта, но и сделает его более гибким в условиях постоянно меняющейся экономической конъюнктуры. При этом следует отказаться от принципа свободного ценообразования в арендном сегменте, создав эффективную и разумную систему регулирования арендной платы, учитывающую местную специфику. Опыт зарубежных стран показывает, что появление большого количества доступного арендного жилья приводит к уменьшению давления спроса на рынке жилищной купли-продажи и, как следствие, снижению или стабилизации цен.
