Государство должно субсидировать часть первоначального взноса по ипотеке

Никита Юрьевич, недавно президент Владимир Путин полностью раскритиковал ипотечную систему в стране, назвав ее недоступной. Вы согласны с этим мнением, если проанализировать ситуацию по стране?

По стране развитие ипотеки действительно нельзя признать удовлетворительным. Поскольку тот уровень стоимости ипотеки, процентных выплат, которые делают граждане, для большинства категорий является неподъемным. Понятно, что есть некая стоимость денег, которая существует в связи с уровнем инфляции, ставкой рефинасирования. Но в конечном итоге это оборачивается тем, что большинство граждан не в состоянии платить первоначальный взнос по ипотеке, то есть обслуживать проценты по кредиту.

Вы работали вице-губернатором Пермской области, курировали, в том числе, и вопросы ипотеки. Что бы Вы могли сказать относительно Перми?

Пермь в данном случае не является каким-то уникальным регионом. И ситуация там принципиально отличаться не может. То, что в Перми стала развиваться ипотечная система, это хорошо. Но с другой стороны, понятно, что сама ипотека, как механизм, формирует дополнительный, более способный спрос. Если этот дополнительный спрос не будет компенсирован дополнительный предложением на рынке жилья, то это приведет, как во многих регионах, к росту цен на жилье. Поэтому ипотеку нужно и можно развивать, необходимо принимать краевые целевые программы, направленные на то, чтобы сделать механизм ипотеки более доступным. Для этого есть две возможности. Либо путем компенсации части кредита для отдельных категорий, в которых заинтересована краевая власть, будь то молодые специалисты, молодые семьи, переселенцы и т.д. Либо через субсидирование части первоначального взноса. Но если эти меры не будут сопряжены с программой развития строительства, то есть - со значительным вводом жилья, то, к сожалению, увеличенный более способный спрос вызовет только рост цен.

Как ипотека влияет на сам рынок?

Безусловно, влияет, за счет увеличения спроса, который не компенсируется адекватным увеличением предложения. Потому что строительный рынок как был непрозрачным и коррупционным, так и остался. Никакого нового механизма выделения площадок, нового механизма ввода вновь построенного жилья не существует. На тот же объем предложений претендует гораздо больше граждан, получивших возможность через ипотечные механизмы получить это жилье. Поэтому рост цен и происходит.

Каким образом формируются банковские процентные ставки и насколько они адекватны, на Ваш взгляд?

Они адекватны нынешней рыночной ситуации. Если деньги стоят в рублях на уровне 10-14%, то банки под эти проценты и ссужают. Тут не может быть ситуации, когда при уровне инфляции, равном 10-11%, ставкой рефинансирования 11,5%, банки бы предлагали 3-4%. Такого не бывает. Есть такое понятие -"стоимость денег". И банки, и ипотечные системы оперируют именно этой стоимостью. Федеральное ипотечное агентство является заёмщиком через выпуск своих рублевых обязательств на финансовом рынке. То есть оно приобретает эти временные деньги под 11% и, соответственно, выкупает закладные.

Да, наверное, есть возможность снизить эту ставку на 0,5-1%, но если в целом стоимость денег будет на уровне 10-11%, ждать, что кредиты будут выдавать по 5-6% без каких-то бюджетных дотаций, не приходится.

Государство может в этом как-то участвовать?

Теоретически. Государство может субсидировать процентные ставки за счет средств бюджета, но проблема в том, что субсидирование процентной ставки означает принятие на себя бюджетом многолетних обязательств. Потому что, если ты установил эти правила и в этом году субсидируешь процентную ставку так, чтобы человек получал возможность кредитоваться под 6-7% годовых, а у тебя в следующем году в бюджете на это денег нет, тебе придется изменить правила игры. В этом случае человек будет платить по полной, и это приведет к тому, что огромное количество людей окажутся в ситуации, когда они брали кредиты и приобретали жильё исходя из одного представления обслуживания долга, а в реальности всё совсем по-другому.

Для того чтобы не сталкиваться с такой ситуацией, есть два варианта. Можно придать этим выплатам некий статус защищенной строки бюджета, формирующейся в бюджете всегда, но об этом легко говорить, когда бюджет профицитный. Но когда ситуация на мировом рынке энергоносителей изменится и цена на нефть будет не 60 долларов за баррель, а 20, встанет другой вопрос. Встанет вопрос выбора: или выплата заработной платы и пенсий, или - процентов по кредиту. Думаю, многие регионы здесь серьезно задумаются. Поэтому мне кажется более эффективным механизм субсидирования не процентной ставки, а субсидирования части первоначального взноса. Условно говоря, сделать так, чтобы тем категориям граждан, в приобретении жилья которыми заинтересована власть - это могут быть молодые семьи, молодые специалисты, переселенцы - субсидировать беспроцентные, а, может быть, и безвозвратные ссуды для уплат первоначального взноса. Условно говоря, чтобы человек вносил не 30%, а 10 или 5%. Это позволит гораздо более активно эту систему развивать.

Президент Путин также высказал идею о вовлечении в банковский оборот пенсионных накоплений россиян.

Тут палка о двух концах. Если будут вовлечены эти средства, то Пенсионный фонд будет давать деньги ипотечному агентству, либо будет выкупать у банка закладные под ставку ниже рыночной. А это означает, что он не сможет зарабатывать тех доходов, которые мог бы зарабатывать в интересах пенсионеров. И возникает очень хитрое перераспределение. Для того чтобы создать более выгодные условия для заемщиков, для тех, кто берет кредиты на приобретение жилья, надо ухудшить условия действующих и будущих пенсионеров, поскольку их пенсионные активы будут работать с меньшей эффективностью, чем они могли бы работать. Насколько справедливо такое перекладывание забот с плеч заёмщиков на плечи пенсионеров, вопрос очень спорный и не политический.

В Госдуму внесли законопроект об отмене лицензирования строительных организаций. Это может как-то повлиять на ситуацию?

Думаю, если повлияет, то незначительно. Гораздо более значимым для развития строительства является не вопрос лицензирования и не вопросы профессиональной готовности строительных организаций, а вопрос, связанный с выделением площадок под строительство. Это вопросы, которые относятся к ведению не строительных организаций, а муниципалитетов и региональных властей. Если порядок выделения площадок под строительство будет таким же непрозрачным, таким же коррупционным, каким он существует сейчас в большинстве городов, то без разницы, где организация лицензируется: у соответствующих лицензионных органов государственной власти или проходит лицензирование аттестаций саморегулируемых организаций. Здесь разницы никакой не будет.

Существует мнение, что нацпроект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" неуспешно реализуется или вообще провален в Москве и в Санкт-Петербурге, чего не скажешь о регионах.

Я считаю, что прошло мало времени, чтобы говорить о провале проекта. Также его нельзя назвать особо эффективным. Где-то это делается лучше, где-то хуже. Но в целом уровень реализации этого проекта остается невысоким, поскольку в конечном итоге мы не имеем новые строительные технологии, обеспечивающие более низкую себестоимость строительства, и новые процедуры, связанные с выделением площадок, без которых проект не может быть реализован.

Это проблема административная?

Да, конечно.

Никита Белых
Председатель Федерального политсовета партии СПС

29.11.06