Чем дешевле ипотека, тем доступнее жилье, слышим мы каждый день от министров, чиновников и депутатов. Они же убеждают нас в том, что количество выдаваемых кредитов с каждым годом растет, а процентные ставки становятся все меньше и меньше (с 14% в 2005 году до 8% к 2010). И, действительно, судя по последним исследованиям, более 70% граждан, за последний год воспользовавшихся ипотекой, считают ее выгодной и доступной, и только 4% граждан от ипотеки не в восторге. Интересно только, почему число людей, способных улучшить свою жилищную ситуацию, больше не становится? Более того, эксперты утверждают, что дальше будет хуже. Если реализация национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" пойдет успешно, и с 2010 года будет выдаваться не менее 1 млн. ипотечных кредитов ежегодно, то рынок жилья ждут серьезные неприятности.
Такая недоступная доступность
Раньше основным недостатком ипотечного кредитования считалась невозможность его получить. Ну, подумайте сами, кто реально мог соответствовать всем требованиям банков - иметь "белый" доход, московскую прописку, поручителей и недвижимость, желательно купленную, а не приватизированную или полученную в наследство? Только тот, кто в этой самой ипотеке не нуждался. А вот сейчас в Москве более 300 ипотечных программ, их количество выросло за год ровно на 100%. Получить кредит можно не только без подтверждения дохода и поручительств, но и без прописки вообще какой-либо.
Да, ипотечные компании готовы предоставлять кредиты на приобретения жилья, но проблема теперь в том, что сам рынок не в состоянии принять огромное количество желающих приобрести жилье по ипотечной схеме. По мнению Ирины Радченко, вице-президента Международной Академии ипотеки и недвижимости, получить положительное решение о предоставлении ипотечного кредита несложно. Проблема в другом: из 100% получивших кредит, лишь 40% заемщиков доходят до реальной сделки. Люди получают банковские деньги, но воспользоваться ими не могут. На рынке нет предложений. Продавцу хочется получить деньги сразу, а не растягивать удовольствие на 10-20-30 лет. А что касается новостроек, то их не так уж и много, всем не хватает, да и банки не хотят рисковать, вкладывая деньги в недостроенные дома.
Нет дешевой ипотеке
По мнению экономистов, ипотека - нехарактерное для России явление. Тем не менее, трудно спорить с тем, что этот механизм активно развивается и показывает неплохие результаты на рынке жилья. Однако сейчас ситуация складывается таким образом, что доступность ипотеки может стать причиной неадекватного роста цен на недвижимость.
Выход - ограничить ипотечное кредитование. Такое мнение высказал эксперт по ипотеке и строительству общественной организации "Деловая Россия" Сергей Журавлев. Он объяснил это тем, что падение процентных ставок по ипотечным кредитам чревато жилищным кризисом. Нет смысла на государственном уровне стимулировать развитие ипотеки, государственные субсидиарные программы должны заниматься строительством. "Механизм ипотечного кредитования в России запущен и нуждается лишь в доводке, а не в государственной опеке, - говорит Журавлев. - Опека нужна программам развития жилищного строительства. Только тогда появится возможность развивать ипотеку, не опасаясь жилищного кризиса".
Существует и еще одна проблема - искусственное снижение тарифной ставки препятствует привлечению инвестиций в ипотечные активы. Как мы знаем, инфляция в стране держится на уровне 11,5%. Для того, чтобы извлечь выгоду, инвесторы готовы вкладывать средства, начиная с 12,5%. С учетом этого минимальная процентная ставка должна быть 13-14%. А государство, используя АИЖК и предоставляя им преференции, готово занижать проценты, не взирая на инфляцию. Это может привести к гибели инвестиционных вложений, так как поддерживать необходимо нескольких участников рынка, а не одного.
Реальное снижение ставки должно происходить за счет эмиссии ипотечных ценных бумаг. Это единственный выход. Например, в Казахстане выпустили ипотечные бумаги на сумму 200 млн. долларов или 5 600 млн. рублей. Это довольно быстро окупилось и принесло прибыль и самим финансовым организациям и их клиентам. Однако несовершенство российского законодательства мешает наладить такой же массовый выпуск бумаг. Для того, чтобы изменить ситуацию с законодательством, понадобится как минимум год, слишком долго в нашей стране готовятся законы. А пока процесс даже еще не запущен, придется радоваться тому, что есть. А есть дорогая ипотека и дефицит жилья.
