С каждым годом условия работы на столичном рынке коммерческой недвижимости становятся все тяжелее. Усиливается не только конкуренция между объектами, но и ужесточаются требования к проектам. О современных проблемах девелоперского бизнеса в Москве и путях их решения «Секрету фирмы» рассказал директор управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «Миэль-недвижимость» Андрей Бушин.
- Как изменилась ситуация на рынке коммерческой недвижимости в 2006 году?
- Рынок развивается в рамках мировых тенденций снижения доходности. Если раньше, сдавая объект в аренду, можно было окупить вложения за шесть-семь лет, то сейчас сроки возросли до восьми-десяти лет. Экономическая ситуация в России достаточно стабильна, экономика развивается, рынок растет по объему, правда, при этом растут и запросы рынка, что провоцирует рост цен. Как долго это будет длиться, сказать сложно. Мы делали прогноз до 2012 года, и получилось, что дефицит офисных площадей составляет около 8 млн кв. м. Я допускаю, что в таком расчете могут быть неточности, поскольку он строится на вероятностях. Полгода назад были разговоры относительно ММДЦ «Москва-Сити». Говорили о том, что когда проект будет завершаться, дефицита площадей класса А уже не будет, и это повлечет снижение арендных ставок. Сейчас же ситуация такова, что офисные площади поглощаются еще до того, как выходят на рынок.
- Назовите основные причины дефицита площадей на рынке?
- Дефицит офисных площадей во многом связан и с упорядочением исходно-разрешительной деятельности. На сегодняшний момент наблюдаются две встречные тенденции. После аварии в аквапарке и ряда подобных происшествий государство пытается закручивать гайки в области контроля как за разработкой строительной документации, так и непосредственно за строительством. При этом есть понимание того, что если увеличивать количество бумаг, то не будет решена ни федеральная программа «Доступное жилье», ни инфраструктурная программа - офисы, вся сфера обслуживания и пр. Я надеюсь, что этот процесс будет упорядочиваться, будет более прозрачным. Но не исключено, что он станет и более дорогим: и строительство, и предпроектная подготовка. На сколько подорожает, сказать трудно, поскольку это все существует на уровне тенденций. Как показывает практика, система подготовки проекта в Москве поменялась три раза. Сначала базовым документом была исходно-разрешительная документация. Потом появилось АРИ (заключение об архитектурном разрешении использования участка), затем еще появились малый ЗОС и большой ЗОС (заключения о соответствии участка). Таким образом, процедура все усложняется и усложняется. Сложнее стало выйти на рынок и сторонним инвесторам.
- Как бороться с дефицитом офисных площадей?
- Единственный вариант - строить. Так, например, сейчас существует городская программа по укрупнению площадей и переводу промышленных зон. В Молжанинове создается большая промышленная зона, куда будут выводиться предприятия. На месте выведенных за черту города предприятий будет вестись активное строительство, как офисных площадей, так и жилых. Там предполагается комплексная застройка. Не секрет, что цены на жилье выше, чем на коммерческую недвижимость, поэтому не факт, что от этой программы будут большие результаты. Еще один вариант развития - бизнес-парки. Существует несколько крупных проектов в районе МКАД. Помимо этого наблюдается децентрализация офисных центров. Если раньше Московский исследовательский форум считал, что бизнес-центры класса А и В могут располагаться только в пределах Садового кольца, то теперь границы расширились до Третьего транспортного кольца (ТТК). Есть и бизнес-центры, которые позиционируют себя как класс А, но при этом они находятся за пределами ТТК.
- Расскажите о ваших проектах.
- У нас есть интересный проект гостиничного комплекса «Милан». Это будет четырехзвездная гостиница и офисный центр в районе метро «Домодедовская» на Каширском шоссе. Еще один проект, которым мы занимаемся, в Ярославле. Там строится деловой центр «Ярославль-Сити». И в «Милане», и в «Ярославле» у нас эксклюзивные права на реализацию. Еще один проект - строительство здания в районе Тверской. Там возводится объект площадью 6,65 тыс. кв. м, также с эксклюзивным договором на реализацию. Также мы консолидировали поиск помещений формата стрит-ритейл. Проект касается помещений площадью 100-300 кв. м, на которые сейчас очень большой спрос. Арендные ставки там будут составлять от $500 до $700 за 1 кв. м. Понятно, что все будет зависеть от местоположения каждого конкретного объекта. Например, если это оживленные магистрали, то ставки аренды могут увеличиться вдвое. Несомненно, выгодным и перспективным направлением становятся территории, примыкающие к Четвертому транспортному кольцу. Не секрет, что вдоль него располагается достаточное количество промышленных зон, которые постепенно будут осваиваться.
Условия работы на столичном рынке коммерческой недвижимости становятся все тяжелее
Новости по теме
Прогноз: в 2016 году столичный рынок жилой недвижимости ждёт рецессия
Эксперт прогнозирует снижение объёмов строительства в Москве
За год в Москве отстроили почти 9 млн квадратных метров недвижимости
На территориях МКЖД построят 5 миллионов «квадратов» недвижимости
ОПИН построит в Москве 525 тысяч «квадратов»
В классификацию недвижимости добавят новые категории
