Весь сентябрь потенциальные покупатели жилья в Москве пугали друг друга слухами о неимоверном росте цен на недорогие квартиры. Говорили, что однушки и двушки в "средних" районах (3-5 станций метро от кольца) дорожают чуть ли не на 10% каждую неделю. С помощью риэлторов попыталась разобраться в этом вопросе.
Оказалось, всё не так страшно, как говорят, но заметно хуже, чем ожидалось весной.
"Вторичка"
По данным исследовательского центра IRN.RU, отслеживающего ситуацию на рынке недвижимости в еженедельном режиме, рост цен действительно ускорился. Если в начале лета индекс цен на жильё рос примерно на 2% в месяц, то август дал показатель 2,8%, а сентябрь принесёт рост в 3,4%. Но, заметим, до вызывающих ужас 10-20% пока очень далеко.
С другой стороны, по свидетельству руководителя PR-отдела Московского Инвестиционного Агентства Недвижимости (МИАН) Андрея Жингана, на вторичном рынке в августе произошел заметный всплеск спроса. Выросли продажи всех типов квартир, пожалуй, кроме комнат - их продажи остались на прежнем уровне. В среднем рост объемов "вторички" составил 20%.
Директор Управления вторичного рынка "МИЭЛЬ-Недвижимость" Роман Мурадян подтверждает слова коллеги: "Сейчас спрос превышает предложение. Квартиры продаются очень быстро - время экспозиции 1-комнатных квартир составляет 1-1,5 недели, 2-комнатных - 2 недели, 3-комнатных - месяц".
В результате, повышенный спрос на недорогие квартиры привел к их "вымыванию" с рынка.
Зачастую, по данным МИАНа, выставленная на реализацию недорогая квартира продается за считанные часы.
Роман Мурадян объясняет всплеск спроса предусмотрительностью москвичей. По его мнению, приняв во внимание опыт прошлых лет, когда с началом осени цены на жильё начинали быстро расти, люди решили не рисковать и, по возможности, совершить покупку летом.
Соответственно, отчасти и благодаря этому, в ближайшие месяцы никаких всплесков или обвалов на рынке недвижимости не предвидится. Так, одно-двухкомнатные квартиры будут дорожать в среднем на $1-2 тыс., а трехкомнатные - на $2-3 тыс. ежемесячно.
"Первичка"
Первичный рынок в августе-сентябре оживился ещё сильнее. По данным МИАНа, в среднем (по разным типам домов) рост продаж составил около 25%. Рост характерен для всех сегментов жилья - от самого дешевого панельного до дорогих монолитно-кирпичных домов бизнес-класса.
Буквально сметаются даже квартиры по цене квадратного метра, превышающей $1800, не говоря о "дешёвых" тысячедолларовых.
Средний рост стоимости квадратного метра в августе-сентябре 2003 года на рынке "первичке" составил 2,3-3%.
Как говорит Андрей Жинган, повышенный спрос на московские новостройки, который сохраняется последние несколько лет, привел к тому, что к моменту окончания строительства панельного дома в нем остается не более 10% свободных квартир, а в монолитно-кирпичном - не более 15% свободных квартир.
В целом, за первые восемь месяцев года средняя стоимость квартир в Москве, по данным руководителя группы маркетинга Департамента инвестиционных программ строительства Москвы Андрея Куприянова, увеличилась на 19%, а средняя цена одного квадратного метра вплотную приблизилась к $1300, что является абсолютным максимумом для Москвы начиная с 1995 года. Эти данные подтверждают и исследования IRN.RU.
Причины
Рост цен с одной стороны поддерживается постоянно растущим спросом на жильё, с другой - ростом себестоимости.
Строители не очень охотно рассказывают о причинах удорожания строительства. Но, исходя из данных Контрольно-счетной палаты Москвы, касающихся муниципального жилья, можно cделать определённые выводы и по жилью коммерческому.
За два года себестоимость жилья, построенного в рамках городского заказа в Москве, увеличилась на 24%.
Средняя себестоимость 1 кв. м в 2002 году составила 14 451 рубль, в то время как в 2000 году - 11 631 рубль. Расчетная стоимость строительства одного кв. метра жилья для города в 2003 году составляет 14-14,5 тысяч рублей. Конечно, данные несколько устарели, но тенденция очевидна - строительная себестоимость растёт, но намного медленнее цены продажи.
Однако, помимо строительной себестоимости есть и другие факторы, ведущие к удорожанию себестоимости инвестиционной. Если в 2000-2001 году строители отдавали городу 30-35% возведённых квадратных метров, то сейчас - фактически до 50%. То есть обычный покупатель, приобретая квартиру, "оплачивает" и бесплатную квартиру очередника. Тем не менее, даже если правительство Москвы одумается и перестанет решать проблемы бюджета за счёт активно зарабатывающих москвичей, ситуация принципиально не изменится. И причина тому - постоянный рост благосостояния трудящихся.
Основной причиной существующего и дальнейшего повышения цен на жилье по мнению аналитиков IRN.RU является реальный рост накоплений граждан.
Три года стабильности привели к образованию сбережений у многих московских и региональных семей, достаточных для покупки однокомнатной квартиры выросшему ребёнку.
Или одной-двух дополнительных комнат к имеющейся квартире.
Напомним, бурный рост рынка недвижимости в этом году начался со снижения курса доллара, которое, кроме прочего, сыграло роль психологического фактора, вызвавшего лавинообразную активность на рынке недвижимости. Люди традиционно копили доллары, и, почувствовав, что накопления начали "худеть", кинулись вкладывать их в более прибыльные активы. Действительно, за 6 месяцев эти инвестиции принесли в годовом выражении прибыль более 30% в валюте, что по нынешним временам очень много.
Прогнозы
К концу сентября ситуация со спросом несколько выровнялась. Августовский ажиотаж сошёл, но до привычных показателей пока далеко. Поэтому, если общее положение на рынке не так критично, то по конкретным направлениям из-за малого предложения может возникнуть ситуация, при которой случайное совпадение - приход нескольких покупателей одновременно - может вызвать неконтролируемый всплеск цен.
В целом же, по всем прогнозам, квартиры продолжат дорожать на 2-4% ежемесячно как минимум до конца года.
Дальше - область неопределённости. С другой стороны, прогнозы оправдываются далеко не всегда. Напомним, в конце прошлого года аналитики в один голос твердили, что 2003 год станет первым годом стабильности или даже "коррекции цен" (читай - их понижения). Этого не произошло.
Квартиры продолжат дорожать
Новости по теме
Минстрой: количество введенных в 2016 году квартир увеличится на 38%
Власти повысят предельный размер ипотечных кредитов
Должникам за ЖКУ могут запретить продавать квартиры
В Госдуме хотят привлечь суды к сделкам с долевой собственностью
Московские застройщики устроили трехдневную онлайн-распродажу
КС: взыскать квартиру за долги по ипотеке можно, даже если долей владеет ребёнок
