Временная методика оценки жилых помещений 1995
Приказ Минстроя РФ от 30 октября 1995 г. N 17-115
"Об утверждении временной методики оценки жилых помещений"
Во исполнение Плана мероприятий Правительства Российской Федерации
по реализации Генерального соглашения между общероссийскими объединениями
профсоюзов, общероссийскими объединениями работодателей и Правительством
Российской Федерации на 1995 год (пункт 26, подпункт 1), утвержденного
Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 марта 1995 года N
254, приказываю:
1. Утвердить прилагаемую Временную методику оценки жилых помещений.
2. Департаменту жилищно-коммунального хозяйства (В.В. Авдеев), Рес-
публиканскому управлению технической инвентаризации (С.В. Киселев) довес-
ти Временную методику оценки жилых помещений до органов исполнительной
власти субъектов Федерации и оказывать им помощь по ее практическому при-
менению.
3. Контроль за выполнением настоящего Приказа возложить на директора
Департамента жилищно-коммунального хозяйства В.В. Авдеева.
Министр строительства Российской Федерации Е.В. Басин
Приложение
к приказу Минстроя РФ
от 30 октября 1995 г. N 17-115
Временная методика оценки жилых помещений
Временная методика разработана Управлением "Ростехинвентаризация"
Департамента жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России (руководи-
тель темы - инженер С.В. Киселев), откорректирована по замечаниям Минфина
России и Госкомимущества России.
Указанная Методика рекомендуется для оценки жилых помещений незави-
симо от форм собственности и может быть использована временно, до приня-
тия части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона "Об
ипотеке" и Жилищного кодекса Российской Федерации.
1. Общая часть
1.1. Настоящая Временная методика (далее - Методика) разработана во
исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 14 марта
1995 года N 254 "О реализации Генерального соглашения между общероссийс-
кими объединениями профсоюзов, общероссийскими объединениями работодате-
лей и Правительством Российской Федерации на 1995 год" в связи с перехо-
дом на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг.
1.2. Методика рекомендуется для оценки жилых помещений независимо от
форм собственности.
1.3. Основной целью Методики является решение задач, связанных с оп-
ределением нижних и верхних границ цен сделок по отчуждению и приобрете-
нию жилых помещений.
Область и конкретные цели применения Методики (для целей купли-про-
дажи, мены, дарения, взимания госпошлин за удостоверение сделок, регист-
рацию сделок и др.) определяются пользователями самостоятельно, исходя из
соответствия расчетных принципов, предусмотренных в Методике, граничным
условиям и целям конкретной оценки.
1.4. Методика не преследует цели стандартизации понятий, применяемых
при оценке недвижимости.
Методика использует понятия, применяемые в законодательстве Российс-
кой Федерации, обычные термины, применяемые в математической статистике,
и системные термины, применяемые в нормативных документах по инвентариза-
ции жилищного фонда.
1.5. Методика содержит необходимый для оценки минимум из соответс-
твующих разделов математической статистики, экономики и права, более де-
тальное изучение которых специалистами предполагается.
2. Основные понятия массовой оценки недвижимости и статистики
2.1. Недвижимость:
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся
земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что
прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несораз-
мерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние
насаждения, здания, сооружения.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество
(статья 130 ГК РФ).
2.2. Неделимая вещь:
Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначе-
ния, признается неделимой (статья 133 ГК РФ).
2.3. Сложная вещь:
Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее исполь-
зование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (слож-
ная вещь).
Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяют-
ся на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное
(статья 134 ГК РФ).
2.4. Главная вещь и принадлежность:
Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи, и свя-
занная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной
вещи, если договором не предусмотрено иное (статья 135 ГК РФ).
2.5. Назначение жилого помещения:
Жилые помещения предназначены для проживания граждан (статья 288 ГК
РФ).
2.6. Квартира как объект права:
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим
ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве
собственности на общее имущество дома (статья 289 ГК РФ).
2.7. Цена:
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением
сторон.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расцен-
ки, ставки и т.д.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченным на то
государственным органом.
В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не
может быть определена исходя из условия договора, исполнение договора
должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обыч-
но взимается за аналогичные товары, работы или услуги (статья 424 ГК РФ).
2.8. Строение, сооружение:
Единица строительной продукции, признанная в административном поряд-
ке пригодной для использования по конкретному назначению, соответствующе-
му землеотводной и проектной документации.
2.9. Конструктивные и функциональные части строения, сооружения:
Конструктивные части строения, сооружения (основание, фундамент, не-
сущие и ограждающие конструкции, полы, отделочные улучшения, инженерные
коммуникации и устройства) образуют строение как структурно неделимую
многофункциональную вещь.
Функциональные части строения, сооружения (точки, линии, площади и
объемы конкретного назначения) образуют строение как функционально дели-
мую сложную вещь.
Конструктивные и функциональные части являются самостоятельными объ-
ектами права и самостоятельными объектами оценки.
Конструктивные части имеют физический износ.
Функциональные части имеют моральный износ.
2.10. Жилое строение:
Строение, более половины площадей и объемов которого предназначены
для проживания и/или обслуживания помещений проживания граждан, относится
к жилым.
Площадь и объекты строения, функциональное (не техническое) назначе-
ние которых в административном порядке не признано и/или не утверждено
(площади фасадов, кровли, чердачные и подвальные объемы), объектами права
и объектами оценки не являются.
2.11. Нежилое строение с жилыми помещениями:
Строение, площади и объекты жилых помещений которого составляют ме-
нее половины иных функциональных площадей и объемов строения, относятся к
нежилым строениям с жилыми помещениями.
2.12. Жилая квартира:
Конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого стро-
ения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в ад-
министративном порядке признанная пригодной для постоянного проживания
граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользо-
вания, имеющая хотя бы два функциональных объема (комнаты) и не имеющая в
своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир
(мест общего пользования).
2.13. Жилая комната:
Конструктивно обособленная неделимая функциональная часть квартиры,
площадь которой в соответствии с правилами государственного учета учиты-
вается в составе жилой площади квартиры.
Площадь жилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью
основного (главного) назначения.
2.14. Вспомогательные помещения квартиры (принадлежности жилых ком-
нат):
Конструктивно обособленные неделимые функциональные части квартиры
(принадлежности площади основного назначения), площадь которых в соот-
ветствии с правилами государственного учета учитывается в составе общей
площади квартиры.
Назначение вспомогательных помещений предусматривается проектом и
признается в административном порядке.
Вспомогательные помещения, назначение которых не указано в проекте
и/или не признано в административном порядке, объектами оценки не являют-
ся.
2.15. Статистическая совокупность:
Множество однородных по качеству элементов (строений, помещений,
площадей и объемов конкретного назначения), рассматриваемое как целое.
2.16. Единица совокупности:
Единичный элемент, принадлежащий данному множеству.
2.17. Генеральная совокупность:
Множество всех единиц совокупности с заданным определяющим признаком
(множество однокомнатных квартир, множество домов со стенами из кирпича и
т.д.).
Число единиц генеральной совокупности определяется по результатам
сплошного статистического обследования.
2.18. Выборочная совокупность, выборка:
Подмножество нескольких (двух и более) единиц совокупности, входящих
в генеральную совокупность.
Серия испытаний единиц совокупности.
2.19. Случайная выборка:
Подмножество генеральной совокупности, единицы которого выбраны с
соблюдением принципа случайности.
2.20. Объем выборки ("n"):
Число единиц генеральной совокупности, вошедших в выборку.
Число испытаний, оценок признака.
Объем выборки, достаточный для оценки какого-либо признака с задан-
ной точностью, определяется опытным путем или задается методикой оценки.
Объем выборки, достаточный для взаимопогашения случайностей и полу-
чения статистических характеристик закономерного характера, равен 30. Вы-
борка такого объема называется малой. Характер распределения значений
признака в малых выборках приближается к нормальному с ростом числа испы-
таний.
Минимальный объем выборки, позволяющий получить средние значения
признака с указанием доверительных вероятностей, равен 5. Выборки такого
объема называются сверхмалыми. Распределение значений признака в таких
выборках характеризуется распределением Стьюдента.
2.21. Оцениваемый признак (x):
Свойство, качество, которому соответствует каждый элемент генераль-
ной совокупности, создающее однородность совокупности по данному признаку
или качеству.
Размах вариации признака (от минимального до максимального значения)
определятся по результатам опытных испытаний.
Размер (величина) признака, определенный в результате одного испыта-
ния, называется вариантой и обозначается "х".
2.22. Конструктивная модель строения:
Перечень конструктивных физических элементов строения, определяющий
конкретный класс конструктивно неотличимых строений (с однотипными фунда-
ментами, однотипными несущими и другими однотипными конструкциями).
2.23. Функциональная модель строения, помещения:
Упорядоченный по важности перечень эксплуатационных потребительских
свойств (признаков) строения, определяющий конкретный класс функционально
неотличимых строений, помещений.
2.24. Статистическое испытание:
Обследование единицы генеральной или выборочной совокупности с целью
определения (оценки) изучаемого признака.
Серия испытаний образует выборку объемов "n", а результаты испытаний
группируются в вариационный ряд.
2.25. Вариационный ряд:
Упорядоченный перечень (от минимального значения до максимального
или наоборот) оценок признака, полученных в результате испытаний каждой
единицы обследуемой совокупности.
2.26. Средняя величина:
Обобщающая характеристика совокупности фактов, полученная по резуль-
татам единичных испытаний.
В средней величине проявляется действие закона больших чисел, огра-
ничивающее случайности путем их взаимопогашения.
2.27. Частота:
Повторяемость численного значения (оценки) признака в серии испыта-
ний. _
2.28. Среднее арифметическое (x):
Частное от деления суммы оценок признака отдельных испытаний на чис-
ло испытаний
_
x = E x/n.
("Е" здесь и далее знак суммы).
2.29. Мода (Мо):
Численное значение признака в серии испытаний (в вариационном ряду),
имеющее наибольшую частоту.
2.30. Медиана (Ме):
Численное значение признака в вариационном ряду, делящее его на две
равные по числу испытаний части.
2.31. Размах вариации:
Разность между наибольшим и наименьшим значением признака.
_
2.32. Отклонение от средней арифметической (х - х = s):
Разность между значением средней арифметической и результатом от-
дельного испытания.
2.33. Дисперсия (q^2):
Средняя арифметическая квадратов отклонений:
q^2 = E (s^2)/n.
2.34. Среднее квадратичное отклонение (q):
Величина, характеризующая среднее отклонение вариант вариационного
ряда от средней арифметической, равная корню, квадратному из величины
дисперсии.
2.35. Средняя ошибка выборки ("m"):
m^2 = (Q^2)/n,
где Q^2 - дисперсия генеральной совокупности;
n - объем конкретной выборки (число испытаний).
Соответственно
m = Q/Yn.
Генеральные средние (дисперсия и квадратное отклонение) при оценке
всегда неизвестны, в силу чего за величину Q принимают среднее значение
по результатам нескольких опытных выборок (см. правило сложения диспер-
сий). В общем случае при оценке спор сводится к сравнению двух независи-
мых оценок.
Так, при сравнении оценок двух независимых экспертов, полученных вы-
борочным путем, т.е. при сравнении двух средних, оценщик вынужден либо
одну из них (хотя бы и свою) принимать за генеральную среднюю, либо рас-
считать общую средневзвешенную для двух выборок и затем рассчитать сред-
нюю ошибку либо одной оценки относительно другой, либо каждой из ошибок
относительно общей средней.
В любом случае квадрат средней ошибки (m^2) представляет собой дис-
персию средних, а ошибка (m) - квадратичное отклонение конкретной средней
от квазигенеральной.
Практическая направленность данной Методики не предполагает проведе-
ние оперативных выборок большого объема с проведением детального статис-
тического анализа.
В Методике принято, что разница выборочных средних (т.е. оценок)
двух независимых экспертиз (экспертов), деленная на корень квадратный из
числа испытаний конкретных из двух сравниваемых выборок, и является точ-
ностной характеристикой конкретной выборки. Иначе говоря, их двух выборок
(двух оценок) предпочтение должно отдаваться выборке большего объема. Ес-
ли данный количественный критерий одна из спорящих сторон ставит под сом-
нение, тогда следует рассчитывать общую среднюю для двух выборок (сред-
невзвешенную среднюю, рассматривая две выборки как одну) и затем сравнить
отклонение каждой из двух оценок от общей средней.
2.36. Плотность распределения значений изучаемого признака. Распре-
деление:
Два параллельных ряда, один из которых содержит упорядоченные значе-
ния признака, а второй - соответствующую каждому значению частоту появле-
ния, а также график этого соотношения.
Основные типы распределений, встречающиеся при оценке недвижимости:
нормальное распределение, отражающее действие закона больших чисел;
распределение Стьюдента;
распределение Пуассона, отражающее действие закона малых чисел.
2.37. Парная корреляция:
Теснота связи двух явлений. Характеризуется коэффициентом корреля-
ции.
При прямо пропорциональной функциональной зависимости коэффициент
корреляции равен 1.
При обратно пропорциональной функциональной зависимости коэффициент
корреляции равен -1.
При прямо пропорциональной корреляционной зависимости коэффициент
корреляции равен 0 при отсутствии связи и стремится к 1 при увеличении
тесноты связи.
При обратно пропорциональной корреляционной зависимости коэффициент
корреляции равен 0 при отсутствии связи и стремится к -1 при увеличении
тесноты связи.
2.38. Линия регрессии, регрессия:
График зависимости значений одного признака от другого.
Эмпирическая регрессия строится по данным отдельных испытаний.
Теоретическая регрессия строится как обобщение эмпирических данных в
форме математического уравнения.
3. Основные правила оценки и контроля качества
3.1. Объектом оценки (единицей выборки) является отдельная квартира.
Комната в квартире как имущество, не подлежащее выделу в натуре,
оценивается по долевому принципу (см. раздел 8).
Оценка квартиры признается равной средней оценке (средней арифмети-
ческой) данной или аналогичных однотипных квартир по результатам случай-
ной выборки объемом не менее пяти испытаний.
Если полученная при этом средняя ошибка выборки не соответствует
требованиям пользователя или заказчика оценки, то для повышения точности
в два раза число испытаний следует увеличить в четыре раза.
3.2. Задачей оценки является определение цены спроса и/или цены
предложения, и/или цены сделки на конкретную квартиру, на конкретную дату
или конкретный период "Т", исходя из ее равноценности с квартирами данно-
го типа.
Данная Методика предусматривает, что оцениваемая квартира задает все
параметры однородности будущей выборки, но сама не обязательно входит в
эту выборку.
Цена может определяться как на квартиру в целом, так и в расчете на
один квадратный метр общей площади квартиры.
Классификация всех квартир на конкретной территории с последующим
определением цены квартир по каждому классу выходит за рамки данной Мето-
дики.
3.3. В пределах данной Методики две квартиры признаются равными по
цене, если совпадают конструктивные модели домов, в которых расположены
квартиры и функциональные модели квартир по первым 10 свойствам, упорядо-
ченным на конкретную дату.
К примеру, все типовые однокомнатные квартиры в жилом доме, постро-
енном по типовому проекту и расположенные на первом этаже, признаются
равными по цене, если функциональная модель "однокомнатная квартира" не
содержит свойства, превращающего данные квартиры в неоднородные (неравно-
ценные).
Данная Методика в качестве примера предусматривает следующий пере-
чень и упорядочение свойств в функциональной модели "m - комнатная квар-
тира":
3.3.1. Месторасположение строения.
3.3.2. Капитальность строения.
3.3.3. Общая площадь.
3.3.4. Жилая площадь.
3.3.5. Площадь кухни.
3.3.6. Этажное расположение квартиры.
3.3.7. Количество проходных комнат.
3.3.8. Высота помещений (этажа).
3.3.9. Количество балконов, лоджий.
3.3.10. Наличие телефона.
Предполагается, что квартира оборудована другими обычными для данной
местности удобствами, важность которых учитывается комплексно, без упоря-
дочения.
Перечень и упорядочение первых десяти свойств модели определяется
экспертным путем или путем взвешивания по вероятности занятия первого
места в публикациях.
Данная Методика предусматривает составление функциональной модели
только для обеспечения и подтверждения однородности выборочной совокуп-
ности на дату оценки и не предусматривает использование модели для анали-
тических расчетов (расчетов и построений теоретических линий регрессии,
трендов и др.).
3.4. Выборочная совокупность должна состоять из объектов, соответс-
твующих требованиям по пункту 3.3 данной Методики. При этом:
3.4.1. Строения, в которых расположены оцениваемые объекты, должны
территориально располагаться в одной оценочной зоне, характеризуемой ра-
венством налога на земельные участки, транспортной удаленностью и эколо-
гическими условиями. В любом случае они должны располагаться в радиусе не
более 500 метров от оцениваемого объекта.
3.4.2. Капитальность строения принимается по классификации, принятой
в действующих строительных нормах.
При прочих равных условиях квартиры признаются равными по цене, если
расположены в строениях одного класса капитальности.
3.4.3. Общая площадь и площадь кухни в выборочных квартирах считают-
ся равными, если отличаются на величину не более одного квадратного метра
от соответствующих площадей оцениваемой квартиры.
3.4.4. Этажное расположение квартиры учитывается в следующих трех
интервалах: первый этаж, этаж кроме первого и последнего, последний этаж.
Квартиры в пределах данных интервалов при прочих равных показателях приз-
наются равными по цене.
3.4.5. Квартиры, отличающиеся по высоте помещений в пределах
плюс-минус 10 см, при прочих равных условиях признаются равными по цене.
3.4.6. При возможности установки телефона цена квартиры с телефоном
принимается выше цены аналогичной квартиры без телефона на величину, рав-
ную затратам на установку телефона.
При невозможности установки телефона квартиры без телефона признают-
ся неравноценными (неоднородными) квартирам с телефоном, т.е. должны оце-
ниваться по отдельным выборкам.
3.5. Функциональная модель ("квартира") должна составляться на нача-
ло каждого года оценки.
При изменении перечня или упорядочения свойств функциональной модели
оценщик должен самостоятельно установить интервалы однородности исходя из
местных условий.
3.6. При проведении статистического обследования оценщик должен учи-
тывать, что наименее трудоемким является сбор информации о ценах предло-
жения, а определение цен сделок по документам (договорам купли-продажи,
мены, дарения и др.) требует дополнительных проверок.
Сбор информации о ценах предложения производится так же, как и о це-
нах спроса, с учетом особенностей, указанных в разделе 5.
Сбор информации о ценах сделок данной Методикой не предусматривает-
ся, а цена сделок определяется расчетным путем из соотношения цен спроса
и цен предложения (см. раздел 6).
3.7. Результатом каждого отдельного испытания является соответствую-
щая определяемая цена квартиры (цена спроса, цена предложения) в рублях
(далее - "цифра").
Цифра может быть получена следующими, равнозначными в пределах дан-
ной Методики, способами:
3.7.1. Как оценка оцениваемой или равноценной ей квартиры случайно
выбранного эксперта, названная им на основе своих расчетов, опыта и инту-
иции, данная им без консультаций и вне контактов с другими экспертами.
Под "экспертом" понимается либо специалист-оценщик (в т.ч. специа-
лист бюро технической инвентаризации, БТИ), либо конкретный покупатель
(продавец, при определении цены предложения).
3.7.2. Как справочная цена на аналогичный объект, т.е. цена, назван-
ная в различных объявлениях, в т.ч. в средствах массовой информации, в
рекламных проспектах, в специализированных изданиях.
3.7.3. Как любая, случайно выбранная из промежуточных между старто-
вой и продажной, на открытом аукционе по розничной продаже нескольких
квартир (данная цифра может быть и ценой предложения, и ценой спроса. При
продаже одной квартиры данная цифра может быть только ценой спроса).
3.7.4. Как известная цена эквивалентна по факту или конкретному объ-
явлению об обмене.
3.8. При числе испытаний более 10 цифры отдельных испытаний группи-
руются в одношаговые закрытые интервалы (от величины "А" до величины "Б"
включительно), которым сопоставляется частота появления цифры в данном
интервале. К примеру, цифры трех испытаний 1,12 млн. руб., 1,21 млн.
руб., 1,25 млн. руб. можно объединить в один интервал от 1,1 до 1,3 млн.
руб. включительно (т.е. величина 1,31 попадает в другой интервал) сопос-
тавить ему частоту 3, т.е. число испытаний, объединенных в данном интер-
вале.
Шаг интервала определяется в таким расчетом, чтобы исключить в вари-
ационном ряде резкие скачки нарастания частот.
3.9. Средняя ошибка оценки зависит от степени качественной однород-
ности единиц выборки и характеризуется дисперсией. Чем однороднее сово-
купность, тем меньшее число испытаний требуется для достижения точности.
Для правильной оценки результатов и контроля качества следует иметь
в виду, что средняя текущая цена (любая, в том числе спроса, предложения
и др.) всегда и неизбежно носит вероятностный, случайный характер в силу
зависимости не только от прошлых фактов (стоимости), но и в силу зависи-
мости от ожидаемых будущих выгод.
Генеральная средняя сомнению не подвергается как факт, тогда как вы-
борочная средняя может быть подвергнута сомнению на предмет соответствия
генеральной средней и на предмет несоответствия ожиданиям заказчика.
Данная Методика предусматривает возможность контроля качества оценки
только на предмет соответствия генеральной средней по следующим парамет-
рам:
по степени однородности единиц выборки,
по датам проведения испытаний,
по наличию арифметических ошибок,
по наличию систематических и случайных ошибок ненаправленного харак-
тера,
по достаточности объема выборки для обеспечения точности, заданной
заказчиком.
3.9.1. Однородность выборки должна задаваться заказчиком по парамет-
рам оцениваемой квартиры в размере свойств функциональной модели. Отсутс-
твие сравнительной базы, т.е. неопределенность потребительских свойств
оцениваемой квартиры, исключает контроль качества по параметру однород-
ности.
3.9.2. Оценка, данная на неопределенную дату или период, лишена
смысла.
Если оценка дается на конкретную дату, то при прочих равных условиях
она признается качественной по критериям, указанным в пункте 2.35 данной
Методики.
Если оценка дается на некоторый период "Т", то дополнительно следует
проверить разность оценок на начало и на конец периода.
3.9.3. Наличие арифметических ошибок проверяется повторным независи-
мым счетом с точностью до первого знака после запятой.
3.9.4. Контроль систематических и случайных ошибок является внутрен-
ним контролем исполнителя и должен осуществляться им самостоятельно путем
сравнения знаков отклонения своих оценок от оценок, произведенных другими
оценщиками.
3.9.5. Объем "n" выборки для достижения точности "М", требуемой за-
казчиком, определяется по формуле:
n = (q¤)/M.
Генеральные средние и дисперсия q¤ при оценке квартир неизвестны в
силу практической невозможности сплошной одновременной оценки всех одно-
родных квартир.
При задании точности заказчик должен указать либо число требуемых
испытаний, либо относительную точность в процентах. В противном случае
контроль качества оценки по данному параметру невозможен и сводится к
контроля качества оценки по результатам двух независимых выборок (см.
пункт 2.35).
4. Расчет цен спроса
4.1. Дополнительными к указанным в пункте 3.7 Методики источниками
информации по ценам спроса на квартиры могут быть:
кредитные договоры в сумме кредита, обеспеченного твердым залогом
квартиры;
котировки жилищных сертификатов и жилищных облигаций на вторичном
фондовом рынке;
предварительные договоры (фьючерсы) на приобретение будущих квартир
при полной предоплате в сумме, не учитывающей проценты по кредитованию
продавца фьючерса, затраты на удостоверение и регистрацию будущей сделки;
устные опросы лиц, давших объявление о покупке квартиры определенно-
го качества, но не указавших свою цену.
4.2. Конкретная выборка может содержать цифры цен спроса, полученные
как из одного, так и из различных источников информации.
К примеру, выборка из пяти испытаний может быть произведена и экс-
пертным способом (данные пяти независимых оценщиков), и путем выборки цен
из газетных публикаций или может содержать одну цифру, полученную экс-
пертным путем, одну цифру из газетной публикации, одну цифру по результа-
там открытого аукциона и/или цифры, полученные путем опроса реальных по-
купателей.
4.3. Пример расчета цены спроса:
4.3.1. Определить цену спроса на однокомнатную квартиру, расположен-
ную в г.Москве, в пределах Садового кольца.
Постановка задачи в соответствии с Методикой неверная; следует ука-
зать более конкретную зону радиусом 500 метров.
4.3.2. Определить цену спроса на однокомнатную квартиру, расположен-
ную в юго-западном секторе Садового кольца в г.Москве, в кирпичном доме,
общей площадью не менее 40 кв. м, жилой площадью не менее 20 кв. м, пло-
щадь кухни более 8 кв. м, этаж - кроме первого, с телефоном. Окна кварти-
ры должны выходить во двор.
Требования заказчика учитывают не все свойства функциональной модели
по пункту 3.7 данной Методики (нет требований по высоте этажа, наличию
балкона), но содержат свойство, отсутствующее в функциональной модели
(окна должны выходить во двор).
Если речь идет не о конкретной квартире, то все дополнительные
свойства (и "окна во двор") оценщик должен игнорировать, а к обследованию
принять только однокомнатные квартиры, расположенные в указанной зоне в
домах группы капитальности 1 (стены кирпичные), общей площадью от 39 до
41 кв. м, жилой - от 19 до 21 кв. м, площадью кухни от 7 до 9 кв. м, на
этажах - кроме первого и последнего, с телефоном.
В пределах данной Методики все квартиры, соответствующие данным тре-
бованиям, имеют одинаковую цену спроса, определяемую как выборочное сред-
нее пяти независимых случайных испытаний (заказчик не указал требуемую
точность оценки).
Если же речь идет о конкретной квартире, то перечень свойств задает-
ся функциональной моделью, а параметры определяются по факту (местораспо-
ложения капитальность дома, площади и др.), т.е. конкретная квартира за-
дает соответствующий класс эквивалентности.
4.3.3. Путем случайной выборки из объявлений в газетах получаем пять
цифр на квартиры, удовлетворяющие требованиям заказчика, соответственно
180, 300, 210, 270 и 234 млн. руб.
Упорядочиваем ряд: 180, 210, 234, 270, 300.
Размах вариации равен: 120 = 300 - 180.
Средняя арифметическая : (180+210+234+270+300):5 = 238,8, округленно
240 млн. руб.
Медиана Ме = 234 млн. руб.
Мода в безынтервальных рядах не рассчитывается.
Дисперсия равна: (240-180)¤ + (240-210)¤ + (240 - 234)¤ + (240-270)¤
+ (240-300)¤ = 9036:5 = 1807.
Среднее квадратичное отклонение равно корню квадратному из диспер-
подождите, идет загрузка...
