Составление договоров подряда на строительство
МИНИСТЕРСТВО АРХИТЕКТУРЫ, СТРОИТЕЛЬСТВА И
ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНСТРУКТИВНОЕ ПИСЬМО
от 10 июня 1992 года N БФ-558/15
Министерство архитектуры, строительства и жилищно-коммунального
хозяйства Российской Федерации направляет "Руководство по
составлению договоров подряда на строительство в Российской
Федерации" для практического использования его при оформлении и
заключении договоров подряда на строительство объектов.
Указанное Руководство одобрено коллегией Министерства 27 мая
1992 года и согласовано с Минэкономики России и Минфином России.
Руководство разработано по поручению Правительства Российской
Федерации в соответствии с действующим законодательством, является
методическим пособием и не носит директивный характер.
Р У К О В О Д С Т В О
по составлению договоров подряда на
строительство в Российской Федерации
I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1. Настоящее Руководство является методическим пособием по
разработке составлению договоров подряда (контрактов) на
строительство объектов производственного, культурно-социального
назначения, жилых домов* и не носят директивный характер.
----------------
* В дальнейшем именуется: договор подряда.
В Руководстве предложены различные виды договоров подряда,
которые могут применяться в строительстве. При это оно не содержит
указаний относительно выбора вида договора подряда.
2. Основным правовым документом, регулирующим взаимоотношения
заказчика и подрядчика, является договор подряда.
Договорные отношения строятся на основе экономической
самостоятельности и независимости заказчика и подрядчика, их
волеизъявления в рамках правового регулирования.
3. Экономическая независимость заказчика и подрядчика
реализуется через:
их плановую самостоятельность;
приоритет договора подряда;
договорные цены на предусмотренную договором конечную
продукцию. Договорные цены могут предлагаться как подрядчиком, так и
заказчиком.
Если предлагаемая подрядчиком цена неприемлема для заказчика,
последний может отказаться от услуг данного подрядчика, объявить
конкурс или пригласить другого подрядчика.
Принятая заказчиком и подрядчиком договорная цена не может быть
изменена одной стороной без согласия другой стороны.
4. Правовое регулирование в инвестиционном комплексе
предусматривает обеспечение приоритета интересов потребителя,
налогообложение, финансово-кредитную политику, лицензирование,
сертификацию, нормирование, стандартизацию, экологический и
санитарный контроль, антимонопольные меры и др.
5. При осуществлении нового строительства, реконструкции,
расширения, технического перевооружения, ремонта действующих
предприятий, зданий и сооружений*, предметом договора подряда может
быть строительство и ввод в действие производственных мощностей и
объектов, производство отдельных видов и комплексов
строительно-монтажных работ и услуг или других обязательств,
пусконаладочных работ, выполнение проектных и изыскательских,
научно-исследовательских, опытно-конструкторских работ, а также
может заключаться единый проектно-строительный договор подряда на
проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию производственных
мощностей и объектов.
----------------
* В дальнейшем именуется: строительство.
По договору подряда подрядчик принимает на себя обязательство
за свой риск выполнить своими или привлеченными силами и средствами
работы по возведению предприятия, здания, сооружения* в
соответствии с условиями договора, а заказчик - предоставить
подрядчику строительную площадку либо обеспечить фронт работ,
принять работы и оплатить их.
----------------
* В дальнейшем именуется: объект.
6. Заказчиками по строительству могут выступать юридические и
финансовые лица, имеющие финансовые средства и представившие
поручительство по требованию подрядчика.
Заказчик может передать право управления договором подряда с
его стороны другому юридическому или физическому лицу,
специализирующемуся на выполнении такого вида работ, которое
является доверенным лицом заказчика, действует от его имени и
представляет его интересы в течение всего инвестиционного цикла.
Имущественную ответственность перед подрядчиком за неисполнение или
ненадлежащее исполнение обязательств по договору подряда в любом
случае несет заказчик.
7. Подрядчиками могут быть строительно-монтажные,
проектно-строительные и другие организации и предприятия независимо
от форм собственности, а также отдельные физические лица либо
организации-посредники, принимающие на себя функции по координации
работ, зарегистрированные и получившие лицензию на строительную
деятельность в установленном законодательством порядке.
Подрядчик может по согласованию с заказчиком (если это
предусмотрено условиями договора) привлекать для выполнения
комплекса или вида работ другие организации - субподрядчиков,
заключая с ними договоры субподряда. В этом случае ответственность
перед заказчиком за выполнение всех работ в сроки, предусмотренные
договором подряда и с надлежащим качеством должен принять на себя
подрядчик.
В этих условиях подрядчик будет выступать перед заказчиком в
качестве генерального подрядчика, а перед субподрядчиками - в
качестве заказчика.
При составлении договоров субподряда может быть использовано
настоящее Руководство.
8. В строительной практике заказчик заключает договор, как
правило, с одним подрядчиком, именуемым генеральным, выполняющим
основную часть работ и принимающим на себя обязательство по
координации работ и ответственность за своевременное и качественное
выполнение всего комплекса работ, предусмотренного договором, и
привлекает для выполнения отдельных видов и комплексов работ
организации субподрядчиков. Подрядчик может принять на себя
обязательство по обеспечению строительства всеми видами материалов и
оборудования.
Если заказчик в этом случае, помимо основного договора подряда,
заключает другие договоры на выполнение отдельных видов и комплексов
работ, необходимых для сооружения объекта, то координация работ,
предусмотренных основным договором, с работами, предусмотренными
другими договорами, обеспечивается заказчиком, несущим
ответственность за своевременное завершение всех работ по сооружению
объекта.
Заказчик может заключать и отдельные договоры с подрядчиками на
выполнение фиксированных объемов строительных и монтажных работ с
поставкой или без поставки оборудования, отдельные договоры на
поставку и монтаж оборудования, на строительство отдельных зданий и
сооружений, работ, входящих в комплекс строительства, и другие
договоры.
По отдельному договору каждый подрядчик несет ответственность
перед заказчиком только по своим прямым обязательствам за свои
работы и услуги, предусмотренные договором, тогда как заказчик
обеспечивает координацию выполнения поставок и работ так, чтобы
разные исполнители не препятствовали друг другу и выполняли свои
работы и поставки в необходимой последовательности. В этом случае
ответственность за своевременное предоставление фронта работ каждому
из подрядчиков, остается за заказчиком.
Для генерального подрядчика отдельным договором является
договор субподряда.
9. Договор подряда на строительство объекта "под ключ",
заключаемый между заказчиком и подрядчиком, предусматривает
выполнение последним цикла "проектирование - строительные, монтажные
и специальные строительные работы, предусмотренные строительными
нормами и правилами - сдача объекта в эксплуатацию".
По договоренности сторон заказчик может принять на себя часть
работ, поставок и других обязательств, но ответственность за сдачу
объекта "под ключ" остается за подрядчиком, который обязан сдать
заказчику объект, готовый к эксплуатации в соответствии с условиями
договора.
10. Многосторонний договор подряда заключается всеми
участниками инвестиционного процесса (заказчиком, подрядчиками,
выполняющими работы по изысканию, проектированию, общестроительные,
специализированные и пусконаладочные, предприятиями-изготовителями
оборудования, возможными снабженческими организациями и др.), на
равноправной основе с учетом всех взаимосогласованных условий.
11. Договорная документация состоит из договора подряда,
оформленного в соответствии с действующим законодательством, и
приложений, являющихся его неотъемлемой частью.
Приложения включают необходимые пояснения и уточнения положений
договора. Ими, как правило, являются различные графики, расчеты,
как-то: передачи проектной и технической документации, передачи
оборудования, материалов и изделий, оказание услуг, расчеты
возможного увеличения или уменьшения стоимости строительства и
другие материалы.
Перечень и содержание приложений устанавливаются
договаривающимися сторонами при заключении договора.
12. Договор подряда содержит общие и особые условия.
Общие условия определены действующими законодательными и
нормативными актами и остаются неизменными, как правило, для всех
случаев.
В особых условиях договаривающиеся стороны отражают специфику
конкретного объекта строительства или необычные местные
обстоятельства, требующие включения дополнительных согласованных
обязательств.
II. ПРЕДДОГОВОРНАЯ РАБОТА
13. В зависимости от метода определения свободной (договорной)
цены на строительную продукцию и порядка расчетов договоры подряда
могут заключаться:
на основе цены, определяемой по законченному проекту и
устанавливаемой по согласованию сторон или в результате торгов.
Такой договор подряда заключается на строительство объектов при
реализации проектов с хорошо отработанной технологией, когда
подрядчик имеет возможность достаточно точно определить свои
издержки. Кроме того, подрядчику должны быть полностью известны
объемы и виды работ, конкретные условия строительства задолго до
срока подачи заявки на торги.
На условиях возмещения фактической стоимости строительства по
текущим ценам на материально-технические ресурсы плюс прибыль
подрядчика (открытая цена). В этом случае следует оговорить
максимальную стоимость объекта строительства и условия долевого
участия сторон в компенсации возможных перерасходов.
Такой способ определения стоимости может применяться при
строительстве крупных уникальных предприятий (объектов), при сжатых
сроках строительства, когда необходимо совмещение процессов
проектирования и строительства, или когда невозможно определить
точную стоимость строительства.
Для сокращения срока строительства и недопущения перерасхода
максимальной стоимости в договоре целесообразно предусмотреть
вознаграждение подрядчика и порядок его выплаты заказчиком.
14. До начала переговоров подрядчик может для полноты
информации составить расчет или калькуляцию издержек производства
предмета договора. Аналогичную калькуляцию может подготовить и
заказчик.
При определении договорных цен стороны могут использовать
действующие методические документы, а также собственные и
нормативные материалы, включая расчеты стоимости строительства по
проекту, ТЭО, расчеты стоимости пусконаладочных работ, прейскуранты
на законченную строительную продукцию с корректировкой, при
необходимости, применительно к местным условиям, расчетную,
фактическую стоимость объектов-аналогов, а также собственные банки
данных по ранее строящимся объектам.
15. После принятия заказчиком решения о выборе вида договора и
выборе подрядчика стороны, как правило, составляют протокол о
намерениях.
Протокол о намерениях выполняет функции документа по
планированию и защите интересов сторон на случай разрыва
производственно-хозяйственных отношений.
Подписав протокол о намерениях, стороны могут планировать свою
производственную деятельность, формировать программу работ,
заказывать и получать проектно-сметную документацию (либо заключать
договор на ее разработку), разрабатывать
организационно-технологические проекты, заключать договоры на
поставку материалов, изделий и оборудования, а также составлять
аналогичные протоколы с субподрядчиками.
Наличие подписанного протокола о намерениях дает возможность
точного подсчета средств и возможность использования кредитов.
В протокол о намерениях могут быть включены положения:
наименование заказчика, подрядчика и возможных субподрядных
организаций;
наименование объекта и основные данные по нему (стоимость,
объем работ, предполагаемая продолжительность строительства) и его
техническая характеристика;
состав, объем, сроки и порядок передачи проектно-сметной
документации и документации, необходимой для заключения договора
подряда;
наличие площадки (трассы) под строительство и, при
необходимости, условия ее освобождения;
порядок обеспечения объектов строительства оборудованием,
материалами и изделиями;
порядок и сроки заключения договора подряда;
условия платежей, расчетов, вознаграждения;
меры имущественной ответственности за нарушение согласованных в
протоколе решений.
16. Перед оформлением договора каждая из договаривающихся
сторон вправе потребовать от другой стороны подтверждение на
правомерность его заключения. Заключенный договор не будет иметь
силы, если одна из сторон не имела на это право (не зарегистрирована
в установленном порядке, не получившая лицензию и т.д.).
В существующей практике проект договора готовит и представляет
заказчику подрядчик.
III. ДОГОВОР ПОДРЯДА
17. Проработка содержания конкретного договора сводится, в
конечном счете, к формулировке и согласованию его условий,
отраженных в конкретных статьях.
18. Рекомендуемый перечень статей договора достаточно
типизирован и универсален, что позволяет использовать его в качестве
опорной схемы при подготовке различного вида договоров.
Перечень основных статей договора подряда:
определения: полное название сторон договора - заказчика и
подрядчика с указанием их реквизитов, наименование предмета договора
- изложение задания заказчика в общей форме в тексте договора и
детализировано в приложениях;
стоимость предмета договора;
сроки начала и завершения работ по договору;
порядок и условия расчетов и платежей;
обязательства сторон по договору;
производство работ;
приемка работ;
поручительства и гарантии по договору;
меры ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее
исполнение обязательств;
условия и порядок расторжения договора подряда.
По договоренности сторон статьи договора могут быть дополнены и
изменены, исходя из специфики строящегося объекта, его
месторасположения и других условий.
Предмет договора подряда
19. Предметом договора подряда, в зависимости от его вида,
может быть законченный строительством и подготовленный к
эксплуатации объект либо определенный комплекс работ (пример
составления договора подряда с описанием его статей изложен в
приложении к настоящему Руководству).
Стоимость предмета договора
20. Стоимость предмета договора определяется на основе
свободной (договорной) цены на строительную продукцию. Для этого
могут быть использованы действующие Рекомендации по определению
свободных договорных цен на строительную продукцию. О неизменности
договорной цены или ее уточнении по завершении строительства следует
указать в договоре обязательно.
21. В многосторонних договорах подряда общая договорная цена по
договору определяется с учетом полного инвестиционного цикла, с
выделением договорной цены работ и услуг, выполняемых каждым
участником.
22. Установленная в договоре подряда стоимость может быть
изменена в отдельных случаях:
при внесении изменений в объемы и содержание работ по
предложению заказчика;
при изменении по предложению заказчика продолжительности
строительства;
при изменении номенклатуры материалов и оборудования,
поставляемых заказчиком, если договорная цена определялась с учетом
их стоимости;
при обоюдном согласии заказчика и подрядчика;
в связи с текущим изменением стоимости строительных материалов,
изделий, оборудования, тарифов и оплаты труда;
при остановке работ по причинам, зависящим от заказчика или в
связи с обстоятельствами непреодолимой силы, при условии выполнения
подрядчиком своих обязательств по сохранности объекта и требований
по безопасности ведения работ;
при изменении законодательства в период выполнения обязательств
по договору подряда, изменяющих его условия;
другие случаи.
Сроки выполнения работ
23. При определении продолжительности строительства следует
учитывать, что главным фактором является эффективность капитальных
вложений. Рекомендации по срокам продолжительности действуют на
уровне проекта организации строительства, разработанного с учетом
норм продолжительности строительства и проекта организации работ.
Окончательно продолжительность строительства устанавливается
заказчиком и подрядчиком при заключении договора подряда.
В договоре подряда может указываться:
период, в течение которого должен быть построен объект.
Например, "в течение 24 мес. с даты подписания сторонами документов
о передаче строительной площадки";
предельный срок. Например: "срок возведения объекта не должен
превышать 24 мес. с даты начала работы, согласно договору, до даты
сдачи объекта в гарантийную эксплуатацию";
точные даты завершения всех работ, предусмотренных договором.
Например: "объект должен быть сдан 1 сентября".
В любом случае условия окончания работ и порядок их приемки
обязательно должны быть указаны в договоре.
24. Сроки исполнения обязательств определяются по
договоренности сторон. Они могут устанавливаться в днях, декадах,
месяцах и т.д.
25. В договоре указываются условия начала строительства или
вступления договора в силу. Ими могут быть: дата подписания
договора, перечисление аванса заказчиком, передача подрядчику
строительной площадки и другие условия, влияющие на производство
работ и окончание выполнения работ по договору.
26. В многостороннем договоре подряда стороны устанавливают
общий срок начала и окончания работ и услуг по всему инвестиционному
циклу и по каждому комплексу работ и услуг, выполняемых каждым
участником.
27. В случае, когда в ходе производства работ возникает
необходимость внести изменения в документацию договора по срокам
выполнения работ, в том числе и досрочное окончание работы по
договору, то они совершаются по соглашению сторон в письменной форме
и в зависимости от значимости этих изменений могут оформляться
дополнительным соглашением.
Расчеты и платежи
28. Порядок и сроки приемки выполненных работ и расчетов за них
в процессе строительства, а также при полном завершении работ по
договору подряда, сроки устранения подрядчиком полученных замечаний
от заказчика по качеству выполненных работ и окончательных расчетов
заказчика с подрядчиком устанавливаются в договоре подряда по
соглашению сторон.
Расчеты могут осуществляться: по конструктивным элементам за
выполнение отдельных работ и услуг, по этапам или после завершения
всех работ по договору.
Стороны согласовывают размеры резервирования средств для
финансовых гарантий и порядок их перечисления, если ими не
предусмотрены в договоре иные условия, обеспечивающие финансовые
гарантии.
Подрядчик сохраняет за собой право собственности на объект до
полной оплаты оговоренной в договоре цены. На нем лежит также риск
случайного уничтожения и случайного повреждения объекта до момента
сдачи его в гарантийную эксплуатацию.
29. В договоре следует предусматривать условия, при которых
заказчик вправе задержать оплату выполненных работ подрядчику:
неустранение указанных ранее дефектов в работе, представленной
к оплате;
причинение ущерба заказчику;
случаи отставания выполнения работ от объемов, предусмотренных
графиком производства работ.
30. Окончательный расчет производится заказчиком после
выполнения подрядчиком всех работ по договору, включая и устранение
дефектов, выявленных при приемке предмета договора, с зачетом ранее
перечисленных средств подрядчику и суммы средств финансовых
гарантий, если они были предусмотрены в договоре подряда.
31. При составлении договора "под ключ" следует согласовать
порядок, условия и сроки передачи заказчиком подрядчику финансовых
средств в размере договорной цены. При оформлении передачи этих
средств отдельным документом, последний необходимо приложить к
договору подряда как его неотъемлемую часть.
Обязательства сторон
32. Обязательства участников договора подряда, степень их
детализации и требования к их выполнению определяются
договаривающимися сторонами, исходя из вида, предмета и конкретных
условий договора.
33. Обязательства, которые могут быть возложены на заказчика:
передача подрядчику по акту, подписанному подрядчиком и
заказчиком, на период выполнения работ до сдачи объекта в
гарантийную эксплуатацию строительной площадки, пригодной для
производства работ;
поставка за свой счет местных строительных материалов, которые
не входят в объем поставок подрядчика;
предоставление услуг по номенклатуре, в количествах
согласованных с подрядчиком;
оплата выполненных работ;
обеспечение подрядчика на строительной площадке телефонными и
телексными линиями;
передача проектной документации на строительство;
передача исходных данных на проектирование, исходных данных по
оборудованию, задания на проектирование, решения о предварительном
согласовании места размещения объекта, технических условий на
подключение объекта к сетям и коммуникациям, программы инженерных
изысканий и других данных для разработки проектной документации;
обеспечение подрядчику свободного, непрерывного и безопасного
доступа на строительную площадку в течение всего срока действия
договора;
обеспечение поставки сырья и материалов, необходимых для
выполнения пусконаладочных работ, испытания и вывода объекта на
проектную мощность;
предоставление подрядчику квалифицированного персонала;
передача подрядчику перечня документов, необходимых для сдачи
объекта в гарантийную эксплуатацию;
выполнение в полном объеме всех своих обязательств, указанных в
других статьях договора.
34. Обязательства, которые могут быть возложены на подрядчика:
выполнение своими и привлеченными силами в счет принятой
договорной цены всех работ в объеме, предусмотренном договором, и
сдача работ заказчику;
выполнение на территории строительной площадки всех временных
зданий и сооружений, необходимых для хранения материалов и
выполнения работ;
обеспечение строительства проектно-сметной документацией;
поставка на условиях франко-строительная площадка всех
необходимых для выполнения работ материалов, оборудования,
конструкций, комплектующих изделий и строительной техники, а также
осуществление их приемки, разгрузки и складирования;
предоставление заказчику информации о ходе строительства;
обеспечение выполнения на строительной площадке необходимых
противопожарных мероприятий, мероприятий по технике безопасности и
охране окружающей среды во время проведения работ;
предоставление заказчику по его требованию образцов материалов
для проведения испытаний и оценки их качества или результатов
испытаний;
предоставление заказчику информации о заключении договоров с
субподрядчиками или поставщиками материалов и оборудования по мере
их заключения;
возвращение заказчику всех материалов, оборудования,
поставленных заказчиком, которые не использованы полностью при
завершении работ;
осуществление охраны строительной площадки и строительной базы;
обеспечение страхования строительных рисков;
выполнение в полном объеме своих обязательств, указанных в
других статьях договора.
35. Обязательства и функции заказчика и подрядчика могут
изменяться и уточняться в зависимости от вида договора, его предмета
и принимаемых ими решений при заключении договора.
36. Порядок, сроки и условия выполнения обязательств и
предоставления информации устанавливаются сторонами при заключении
договора.
Производство работ
37. При заключении договора подряда заказчику и подрядчику
необходимо принять согласованные решения по вопросам, связанным с
производством работ, в том числе:
получения документов о разрешении соответствующих органов на
производство работ в охранных зонах электрических сетей, линии
связи, магистральных трубопроводов, проезжей части городских дорог,
эксплуатируемых участков железных и автомобильных дорог, в местах
прохождения подземных коммуникаций, а также разрешения на вырубку
леса, снос и перенос строений и сооружений, препятствующих
строительству и др.;
организации производства работ при реконструкции, расширении и
техническом перевооружении действующих предприятий;
обеспечения строительства водо-, газо-, паро-, тепло- и
энергоснабжением;
создания геодезической разбивочной основы;
подключения вновь проложенных коммуникаций к действующим сетям;
отвода мест для складирования излишнего грунта и строительного
мусора, карьеров для добычи недостающего грунта;
другим вопросам.
38. Для оперативного решения вопросов, связанных с выполнением
работ, и их согласования в процессе выполнения работ целесообразно в
договоре подряда предусмотреть постоянное "представительство"
заказчика на строительной площадке.
"Представительство" осуществляет технический надзор и контроль
за выполнением работ, производит проверку соответствия используемых
материалов и оборудования условиям договора, оформляет совместно с
подрядчиком акты на выполненные работы и имеет право
беспрепятственного доступа в течение всего периода выполнения работ
ко всем видам работ и частям строительной площадки в любое время
производства работ, а в нерабочее время - после уведомления
подрядчика.
Подрядчик обеспечивает "представительство" заказчика помещением
для его конторы на условиях договора.
39. Подрядчиком на строительной площадке ведется журнал
производства работ с момента начала работ и до их завершения.
В договоре по соглашению сторон определяется порядок ведения
(по каждому объекту в отдельности или в целом по стройке, или видам
работ), а также оговаривается право заказчика по контролю за
содержанием журнала. Требования заказчика, касающиеся хода
выполнения работ и ведения журнала, исполняются подрядчиком в
обязательном порядке, и отражаются в журнале в виде записи,
подтверждающей выполнение этих требований.
40. В договоре подряда определяется перечень работ, подлежащих
промежуточной приемке, а также перечень инженерных сетей,
материалов, подлежащих промежуточным испытаниям. Порядок проведения
и оформления промежуточной приемки скрытых работ и испытания
отдельных ответственных конструкций по мере их готовности должен
соответствовать требованиям строительных норм и правил или
техническим условиям, если иное не предусмотрено проектной
документацией.
В части организации промежуточных приемки и испытаний в
договоре предусматриваются сроки их проведения и порядок оповещения.
В договоре может быть предусмотрено право заказчика на
дополнительное освидетельствование скрытых работ и порядок их
проведения.
Приемка работ
41. Приемка предмета договора и оформления документов на его
приемку осуществляется в соответствии с действующим порядком и
условиями, предусмотренными в договоре.
В договоре подряда стороны могут согласовать отдельные стадии
приемки (приемка готовности строительной части, отдельных
строительно-монтажных работ, оборудования после индивидуальных
испытаний, пусконаладочных работ и др.), определить обязательства и
ответственность сторон в части обеспечения надлежащих условий для
проведения приемки работ и испытания оборудования.
42. В части организации работы по приемке в договоре должны
быть предусмотрены сроки уведомления подрядчиком заказчика о
готовности к приемке, сроки проведения приемки и сроки устранения
дефектов, выявленных при приемке выполненных работ и завершенного
строительством объекта, а также ответственность за их нарушение.
43. Если приемосдаточные испытания требуют тщательной
координации действий заказчика и подрядчика, а заказчик
заинтересован в предварительном ознакомлении с содержанием таких
испытаний, в договоре следует предусмотреть обязательство подрядчика
по подготовке программы испытаний оборудования, порядок и сроки
согласования этой программы с заказчиком.
подождите, идет загрузка...
