Как самому согласовать перепланировку квартиры или нежилого помещения

Изменение конфигурации помещений в многоквартирных зданиях — вопрос достаточно серьёзный. Даже банальное расширение проёма требует множества согласований, если же речь заходит о масштабной перепланировке — необходимо согласовать разрешение на такого рода действия, подав заявление с рядом документов.

На какие нормативы опираться

Продолжает действовать инструкция об учёте жилищного фонда РФ, которая определяет понятие технического паспорта квартиры и его содержание. Таким образом, для каждого объекта коммунальной (муниципальной) недвижимости наличие технического паспорта является строго обязательным, при этом факт действительности паспорта является основанием для использования квартиры в целях, этим документом предусмотренных. Ключевой смысл здесь в том, что любые технические изменения в помещении, требующие внесения в технический паспорт, подразумеваются под понятиями переустройства и перепланировки.

В этом контексте изменения могут касаться как строительных конструкций, так и инженерного оборудования. Однако перепланировка — это исключительно изменение конфигурации помещения, то есть снос, перемещение и строительство перегородок, а также дверных и оконных проёмов. Порядок согласования перепланировки подробно описывается в главе 4 жилищного кодекса РФ. Этот же документ устанавливает необходимость взаимодействия с местными органами муниципалитета, которые могут устанавливать порядок перепланировки дополняющий, но не противоречащий действующему законодательству. В частности, в Москве действует Постановление Правительства Москвы N 508-ПП от 25.10.2011, подробно описывающее порядок согласования перепланировки с учётом межведомственных связей. Подобные документы могут действовать и в других крупных городах, консультацию по этому вопросу можно получить при подаче заявления в МФЦ или БТИ.

Чего нельзя делать при перепланировке

Допустимые изменения, вносимые в ходе переустройства и/или перепланировки квартиры, описаны «Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда». Так, согласования и внесения изменений в техпаспорт не требуют работы, связанные с заменой бытового и сантехнического стационарного оборудования: кухонной плиты, душевой кабины, ванны, если только эти изменения не подразумевают постоянного вмешательства в работу домовых инженерных систем, находящихся до точки разграничения зон ответственности. Жильцам квартиры даётся полная свобода действий с некапитальными перегородками, которые не являются несущими и поддерживающими, а также право на своё усмотрение изменять нулевую отметку пола и потолка. При этом действует важнейшее правило: вес формальных, некапитальных перегородок, а также подвесных потолочных систем и пола, не должен превышать допустимую нагрузку, предусмотренную проектом дома.

Есть и такие изменения, проводить которые заведомо бессмысленно, ибо проект на их реализацию не будет согласован. К таким относятся изменения:

1. Нарушающие прочность строительных конструкций;
2. Приводящие к ухудшению жилищных условий, нарушениям СНиП и СаНПиН;
3. Нарушающие внешний вид и конфигурацию фасадов (кроме установки внешних блоков кондиционеров);
4. Ведущие к нарушению работы домовых инженерных коммуникаций;
5. Изменяющие установленные линии разграничения между отдельными квартирами;
6. Превышающими предел воздействий на строительные конструкции;
7. Проводимые в аварийном доме.

Подготовка проекта

Проект перепланировки является обязательной составляющей пакета документов, прилагаемых при подаче заявления. Составление проектной документации занимает, как правило, наиболее продолжительную часть всей подготовки, поэтому начать следует именно с этого.

Проект перепланировки, составленный компетентным в вопросах строительства и архитектуры специалистом, является гарантией успешного согласования. Лицо, ведущее проект, обязано действовать в соответствии с установленными нормами, таким образом изменения, предусмотренные проектом, гарантированно не будут им противоречить, а значит у государственного органа не возникнет повода отказать в согласовании.

Организация, выполняющая проектные работы, должна обладать допуском СРО на соответствующий вид работ. Также разработку проекта можно поручить специалистам строительного института, которым был разработан проект многоквартирного дома или серии домов. Особенно внимательно нужно относиться к выбору проектного подрядчика, если дом построен по индивидуальному проекту. Это, как правило, современные новостройки и здания, возведённые до 50-х годов прошлого века.

Допустимость проведения определённого типа работ требует получения технического заключения на определённый тип здания — в этом и состоит основная трудность разработки проекта. Подобное заключение может выдать либо автор архитектурного проекта, по которому построен дом, либо организация, уполномоченная выдавать ТЗК по домам, автор проектов которых неизвестен или недоступен. В обязательном порядке техническое заключение должно подтверждаться результатами инженерного обследования, которое проводится не только в рассматриваемой под перепланировку квартире, но иногда и в соседних.

Разработанный проект должен в обязательном порядке включать следующие части:

1. Вводная часть — титульный лист, содержание и заверение руководителя о соответствии проектных решений действующим нормам.
2. Пояснительная записка — описание строительных конструкций и инженерного оборудования, нормативная база проекта и перечень действий, которые будут произведены в ходе перепланировки с подробными указаниями по технологии проведения работ.
3. Графический раздел — планы квартиры до и после перепланировки, чертежи узлов, в которые вносятся изменения, схемы укрепления несущих конструкций, планы инженерных коммуникаций и т.п.
4. Копии допусков СРО и схема привязки дома.

Обратите внимание, что каждый лист проекта должен быть заверен подписью руководителя и ведущих технических специалистов. Утверждением проекта в архитектурно-строительном бюро обычно занимается разработчик.

Сбор документов

Когда проект готов и утверждён, до окончательного согласования остаются считанные недели. Однако перед подачей заявления следует собрать все необходимые документы, предусмотренные ЖК РФ. В этот список входят:

1. Документы на право собственности. Копии должны быть заверены нотариально.
2. Технический паспорт.
3. Заключение ведомственной организации, ведущей надзор за сохранностью памятников архитектуры, если квартира находится в доме такого типа.
4. Если жилье сдаётся по договору социального найма — письменное согласие всех проживающих в нём лиц, в том числе и временно отсутствующих.

Документы на право собственности и заключение по охране памятников архитектуры может не предоставляться в том случае, если жилье зарегистрировано в ЕГРН. Запрос на выписку из реестра проводит орган, осуществляющий согласование.

Порядок утверждения проекта и согласования перепланировки

Заявление можно подать в местном БТИ или МФЦ, типовую форму и образец заполнения можно получить там же. После принятия документов заявителю выдаётся расписка с их описью. С момента подачи заявления оно рассматривается в течение 45 дней, в этот срок принимается решение об удовлетворении или отказе. Извещение о результатах решения направляется заявителю в течение трёх дней после его принятия по почтовому адресу, указанному в заявлении.

В случае положительного ответа заявитель получает письменное разрешение на проведение планировки. Способ передачи разрешения можно указывать в тексте заявления, в ином случае оно будет передаваться через БТИ или МФЦ. Разрешение служит основанием для начала работ по перепланировке.

В согласовании перепланировки может быть отказано по двум причинам:

1. Не были переданы в полном составе все требуемые документы;
2. Планируемые мероприятия по перепланировке нарушают нормы и действующее законодательство.

В первом случае решению об отказе обычно предшествует письменное уведомление заявителя о недостаточной полноте поданных документов или невозможности получить сопутствующую документацию. Так, заявителю может быть предложено взять инициативу по получению справок и заключений в муниципальных ведомствах или органах архитектурного надзора в свои руки.

Если в согласовании отказано по причине нарушения норм и действующего законодательства, это целиком и полностью вина разработчика проекта. В таком случае проект отправляется на доработку, которая выполняется за счёт разработчика.

Заключительный этап

Крайне важно помнить, что после завершения ремонтных работ в техпаспорт на жильё должны быть внесены соответствующие изменения. Для этого требуется обследование квартиры инженерной комиссией, которая устанавливает, что все работы были проведены согласно проекту и выдаёт соответствующее заключение. С ним нужно обратиться в БТИ для внесения изменений в техпаспорт квартиры.

рмнт.ру