Как делать перепланировку и переоборудование жилья, не нарушая законов

Что можно и чего нельзя сделать у себя дома без соответствующего разрешения. Какие документы нужно подготовить и куда обратиться для официального оформления перепланировки. Эта статья осветит основные юридические вопросы переустройства жилья.

Довольно часто каждому из нас приходят в голову мысли об улучшении своего жилища. Мы меняем сантехнику, устанавливаем душевые кабины, утепляем балконы и лоджии и редко задумываемся о том, что некоторые из производимых нами работ требуют каких-либо дополнительных согласований. При слове «перепланировка» воображение рисует снос или возведение стен, а при слове «переоборудование» на ум приходит чуть ли не установка бассейна посреди квартиры.

Однако все не так просто. С точки зрения законодательства незаконной или выражаясь точнее, самовольной перепланировкой и переоборудованием занимается большая часть населения нашей страны. Это легко увидеть, выйдя на улицу: большая часть домов имеет остекление на балконах и судя по значительному выбору дизайна, цвета и прочих характеристик на фасаде одного здания — здесь и намека нет на согласованное централизованное остекление. А между тем этот вид работ должен быть не только согласован, но и иметь разработанный специализированной организацией проект, подтверждающий безопасность сделанной конструкции. И работ таких — великое множество, и то, что мы не знаем о необходимости согласования, вовсе не освобождает нас от ответственности.

Обзор законодательства

Чтобы вести более или менее конструктивный рассказ об изменениях, производимых в домах и квартирах их жителями, следует сделать своеобразный обзор законодательства. Что действует на данном этапе, а что ушло в небытие и больше не имеет юридической силы.

Самым главным документом для всех собирающихся сделать перепланировку или переустройство своей жилплощади должен стать Жилищный кодекс. Он был принят еще в декабре 2004 года и действие его длится с марта 2005 года и до настоящего времени. Однако ничто не стоит на месте и, как и все другие законодательные акты, кодекс претерпевал изменения. Последняя на момент публикации этой статьи редакция вступила в действие с 1 сентября текущего года.

Действующий Жилищный кодекс посвятил теме изменений в домах и квартирах целую главу под номером 4 и дал все необходимые разъяснения относительно принятых терминов, порядка действий в случае возникновения намерений по улучшению условий проживания путем проведения глобальных ремонтов и целую статью посвятил последствиям самовольного изменения дома или квартиры. Для сравнения предыдущий кодекс, действовавший до марта 2005 года, уделял теме перепланировки всего одну статью и имел множество способов обойти закон.

Помимо кодекса следует выделить и несколько других документов. Так Постановление Правительства РФ от 28.04.2005 № 266 устанавливает для любого желающего единую форму заявления. Обращения, написанные в произвольной форме, уполномоченными органами в связи с действием этого постановления приниматься не будут.

Не следует отказываться и от документов, принятых до вступления в силу кодекса. Так утвержденные Постановлением Госстроя РФ N 170 еще в 2003 году «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» все еще продолжают действовать и вовсе не противоречат относительно новым положениям ЖК РФ. Перепланировке и переустройству в этом документе посвящены пункты 1.7.

При возникновении вопроса о техническом соответствии грядущей перепланировки следует руководствоваться действующими на текущий момент СНиПами, санитарными и гигиеническими нормами и прочими руководящими документами строительной области.

Существует немало правовых актов, принятых органами местного самоуправления еще до вступления в силу действующего Жилищного кодекса. Если они противоречат нормам главенствующего документа, то приоритет имеет все же кодекс и нормы указанные в нем будут главенствующими. Есть также множество законов, принятых после введения в действие кодекса, но они в большинстве своем просто собрали в себе максимум информации из различных источников и просто переписали ее в едином документе, действующем на территории определенного района. Есть и такие документы, которые немного упрощают процедуру согласования: так для особо простых случаев, не предусматривающих каких-либо глобальных изменений, допускается согласование не по разработанному проекту, а «по эскизу». Однако возможно это только при согласии органов местного самоуправления, а вот если они «не согласны», то, следуя нормам кодекса, придется выполнять проект. Правда такая бюрократия встречается на практике очень и очень редко.

Что такое переустройство

Плюсом вступившего в действие в 2005 году кодекса является то, что появились довольно четкие определения понятий «переустройство» и «перепланировка». Так первый термин обозначает замену, дополнительную установку или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или прочего оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт квартиры или дома.

Считаются переустройством, однако не требуют разработки проекта, а требуют лишь согласования следующие изменения жилья:

• перестановка сантехнических приборов (ванн, раковин, унитазов и прочих) внутри предназначенных для них помещений (то есть если ванна у вас развернута относительно начального положения на 90 градусов, то это тоже требует согласования);
• перестановка радиаторов отопления и газового оборудования, не требующая дополнительного наращивания сетей (однако, если Вы убрали стенку между лоджией и комнатой и сместили прибор отопления туда, то такой вариант к этому пункту не относится, даже если сети и не наращивались).

Считаются переустройством, но требуют обязательной разработки проекта и последующего согласования такие изменения жилья:

• перестановка радиаторов отопления и газового оборудования требующая наращивания дополнительных сетей (вынос на балкон также не входит в этот пункт, имеется в виду перенос приборов отопления внутри теплового контура здания);
• установка душевых кабин, стиральных машин повышенной мощности и прочего оборудования, увеличивающего расход ресурсов (энергопотребления, водопотребления);
• перенос ванных, кухонь, туалетов;
• замена газовых плит на электрические или индукционные.

В зависимости от изначальных условий помещения и развития техники перечень можно будет дополнять, однако основные моменты в нем присутствуют.

Что такое перепланировка

Перепланировка в соответствии с определением из Жилищного кодекса подразумевает изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменений в техпаспорт дома или квартиры.

Считаются перепланировкой, но не требуют разработки проекта, однако требуют согласования следующие изменения жилья:

• разборка ненесущих стен (перегородок), как полная, так и частичная, в том числе и для устройства проемов;
• заделка дверных проемов, как в перегородках, так и в несущих стенах;
• устройство легких перегородок (не создающих дополнительную нагрузку на перекрытия);
• незначительные изменения элементов фасада здания, не относимого к архитектурным либо историческим ценностям (пример: замена окна на отличающееся по форме, рисунку и цвету; допустим, во всем доме окна белые, а вы хотите установить красное).

Считаются перепланировкой и требуют разработки проекта с последующим согласованием такие изменения жилья:

• устройство любых проемов в несущих стенах;
• устройство проемов в межквартирных перегородках при объединении соседних квартир в одну;
• устройство проемов в перекрытиях для объединения квартир, расположенных друг над другом, в одну;
• устройство внутридомовых лестниц;
• устройство дополнительных стен и перегородок из тяжелых материалов, оказывающих значительную нагрузку на плиты перекрытия;
• значительные изменения конструкции полов с устройством стяжки;
• создание дополнительных оконных и дверных проемов в наружных стенах;
• изменение формы оконных и дверных проемов в наружных стенах;
• ликвидация оконных и дверных проемов в наружных стенах;
• остекление балконов (лоджий);
• изменение, в том числе и создание, входов и крылец (устройство пандусов также относится к этой категории перепланировки);
• ликвидация или изменение тамбуров;
• устройство отсутствовавших ранее балконов и лоджий;
• устройство дверей карусельного или «самораздвижного» типа;
• установка на фасаде непредусмотренных ранее технических средств, в том числе антенн и кондиционеров;
• объединение лоджий или балконов с комнатами.

Список не является закрытым: в нем указаны наиболее популярные действия по изменению помещений. В общем случае любое действие, производимое во время ремонта, необходимо согласовывать, если оно предполагает внесение изменений в технический паспорт.

ТОР-10 того, что очень хочется, а узаконить нельзя

Довольно часто по своему незнанию мы выполняем работы, а потом пытаемся узаконить то, что в принципе признать законным будет невозможно. Эти действия противоречат СНиПам, санитарно-гигиеническим нормам и действующему законодательству России, однако их можно найти практически в любом поселении. На такие действия нередко подталкивают молодые неопытные дизайнеры при разработке своих проектов, однако при выявлении подобного редко приходиться избегать штрафов и предписания о возврате всех изменений в исходный вид.

Чтобы вам не пришлось столкнуться с такой проблемой, предлагаем ознакомиться с пунктами своеобразного ТОР-10 того, что делать нельзя, даже если очень хочется:

1. Запрещено выносить батареи на балконы и лоджии, вне зависимости от того насколько они утеплены или застеклены.
2. Нельзя установить перегородку или оборудование в любом помещении квартиры или дома так, что доступ к отключающей и регулирующей арматуре внутридомовых сетей будет затруднен или невозможен. Например, установить душевую кабину полностью закрыв вентили для отключения воды.
3. Нельзя выполнять устройство теплых полов в квартире с забором тепла от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления.
4. Нельзя убирать перегородку между кухней и смежным помещением, если в первой предусмотрена газовая плита. Помещения с установленными газовыми плитами, колонками и тому подобные, должны быть обязательно отделены от комнат.
5. Нельзя сделать жилую комнату или кухню без освещения естественным образом, то есть выполнить без окна. То же ограничение и на жилые комнаты без отопления. Из-за этого чаще всего нельзя сделать из однокомнатной квартиры двухкомнатную, чтобы не предлагал Вам дизайнер. Остается только зональное деление без возведения стен и перегородок.
6. Нельзя выполнить вход из жилого помещения или кухни в санузел. Исключение — элитные квартиры и  наличие еще одного помещения, с установленным унитазом, которое имеет вход из коридора (холла). Это касается и жилья с так называемой «свободной» планировкой.
7. Нельзя установить твердотопливный камин в помещениях многоэтажного жилого дома не на последнем этаже. Исключение — многоуровневые квартиры, верхний уровень которых занимает последний этаж.
8. Запрещается перепланировка квартир в многоэтажке таким образом, что туалет или ванная располагаются над жилыми помещениями или кухней квартиры снизу или жилые комнаты под санузлами квартир сверху.
9. Не допускаются разборка, в том числе частичная для устройства проемов, межквартирных перегородок. Исключение — объединение квартир в одну.
10. Запрещается производить присоединение к квартирам чердака, лестничной клетки, подвала, частей тамбура и прочих общих помещений многоквартирного дома, так как они являются имуществом всех собственников.

Этот список можно продолжать очень долго, так как выдумка нашего народа не знает границ. Тем же, кто не хочет попасть в такую ситуацию и старается делать все в соответствии с требованиями нормативов, можно предложить следующий перечень. В нем подробно описано, к каким последствиям не должны приводить действия по изменению и повышению комфорта вашего жилья.

Недопустимые последствия преобразований жилья:

• ухудшение условий эксплуатации здания или проживания людей;
• затруднение доступа к любым инженерным сетям здания;
• любые из помещений могут быть отнесены к непригодным для проживания (жилые комнаты, кухни без естественного освещения, без отопления, площадью до 9 квадратов или шириной до 2,25 метров);
• увеличение подсобной площади за счет урезания жилой (расширение кухни, уборной, ванной за счет жилых комнат);
• расположение над комнатами квартир снизу уборной, ванной или кухни;
• расположение над кухней квартиры снизу уборной или ванной;
• образование выхода из уборной в жилое помещение;
• расположение радиаторов отопления в летних помещениях (балконы, лоджии и прочие);
• устройство полов с подогревом от общедомовых инженерных сетей отопления или водоснабжения;
• есть несогласие любого заинтересованного жильца или собственника помещения;
• нарушена прочность несущих конструкций или просто добавлена на них недопустимая нагрузка;
• установлена арматура на общих инженерных сетях и ее использование оказывает влияние на другие помещения;
• присутствует ограничение прохода вентиляционного канала или его полное перекрытие.

Если в результате своих манипуляций вы получите что-либо из приведенного выше списка, смысла пытаться узаконить свои действия не будет. Следует понимать, что в случае обнаружения таких изменений в квартире или доме обязательно будут производиться действия по возвращению всего в изначальный вид. Кроме того, вам предстоит заплатить штраф. Причем вариантов как все тайное становится явным — множество. И это не только продажа квартиры или любая смена собственника (дарение, вступление в наследство и прочее), но и «доброжелательные» соседи, у которых из-за ваших новшеств стало на порядок прохладнее зимой.

Что можно сделать без согласования

Рассмотрев все перечисленные выше случаи, в которых требуется согласование на изменение собственных квадратных метров, или и вовсе выбранный вами вариант «переделок» противоречит нормам, кажется, что для собственного творчества по повышению домашнего комфорта места уже не осталось. Однако это не совсем так.

Вы можете самостоятельно выполнить косметический ремонт любого помещения. Он может включать в себя изменения покрытия стен на любое современное решение. Дизайн потолков от оштукатуривания до натяжных вариантов. Изменения покрытия пола также допускается не согласовывать, если оно не подразумевает радикальных изменений и дополнительной нагрузки на плиты перекрытия и несущие конструкции. Замена столярных элементов фасада также допустима, если не несет изменения формы или цветового решения. Однако судя по наличию в многоэтажках окон всех возможных расцветок и форм, многие злоупотребляют этим правом.

Без согласования допускается разборка встроенной мебели и антресолей. Однако не следует путать их с кладовыми и другими подсобными частями жилья — они образуют отдельные самостоятельные помещения и подлежат техническому учету. Их изменение требует соответствующего согласования.

О том, что вы решили заменить в квартире унитаз или газовую плиту старого образца сменили новой, разумеется, рассказывать органам местного самоуправления не обязательно. В общем смысле звучит это так: замена технического оборудования на аналогичное по параметрам не требует дополнительных согласований.

Перестановка электрических плит в отличие от газовых также не нуждается в дополнительном согласовании местных властей.

Порядок согласования изменений в квартире «до того, как»

Как было рассмотрено выше есть виды переустройства или перепланировки, согласование которых предусматривает изготовление эскиза, и другие, более сложные, с разработкой и согласованием проекта. Оба варианта действий мы рассмотрим в этой части статьи.

Итак, порядок согласования изменения квартиры «по эскизу»:

1. Получение техпаспорта квартиры в БТИ.
2. Изготовление эскиза изменений в соответствии с планом БТИ.
3. Сдача документов на согласование в орган самоуправления согласно списку:
   • заявление определенной формы (утверждено Постановлением правительства РФ);
   • документы, подтверждающие ваше право на проведение таких работ (право собственности или договор аренды с указанием, что арендатору разрешается перепланировка и переустройство арендованного помещения);
   • эскиз планируемых изменений;
   • техпаспорт на изменяемую квартиру;
   • письменное согласие всех заинтересованных лиц, в том числе отсутствующих (временно);
   • заключение органа, осуществляющего охрану архитектурных памятников (если возникнет необходимость).
4. Получение разрешительного документа установленной формы на изменение квартиры из органа местного самоуправления.
5. Производство работ по изменению квартиры согласно поданному эскизу.
6. Вызов комиссии для составления акта о сделанном изменении.
7. Подписание соответствующего акта приемочной комиссии об изменениях в необходимых надзорных органах.
8. Сдача документов обратно в БТИ для отражения изменений в новом техпаспорте квартиры.
9. Получение нового техпаспорта квартиры в БТИ.
10. Сдача документов в Регистрационную службу для изменения Свидетельства о праве собственности (если будет нужно).

Однако согласование «по эскизу» годится лишь для изменений, которыми невозможно нарушить техническое состояние здания или ухудшить положение проживающих в нем людей. Для остальных случаев предусматривается разработка проекта с его последующим согласованием. Это предполагает следующий перечень работ:

1. Получение техпаспорта квартиры в БТИ.
2. Получение техзаключения и разработка необходимых разделов проекта изменения квартиры. Оба документа должны изготовить соответствующие организации, несущие полную ответственность за их соответствие строительным нормам.
3. Согласование проекта в Роспотребнадзоре, у пожарных, в управлении архитектуры, в ДЕЗе.
4. Сдача документов на согласование в орган местной власти. Список документов такой же, как и в случае согласования по эскизу, за исключением самого эскиза. Вместо него прикладывается проект и техзаключение.
5. Получение разрешения производства изменений из органа местного самоуправления.
6. Производство работ по изменению квартиры в строгом соответствии с разработанным проектом.
7. Вызов комиссии для составления соответствующего акта о выполненном изменении и проверки соответствия «выполненного» проектным решениям.
8. Подписание соответствующего акта приемочной комиссии о выполненных изменениях в необходимых надзорных органах.
9. Сдача документов обратно в БТИ для внесения всех выполненных изменений в техпаспорт квартиры.
10. Получение нового техпаспорта квартиры в БТИ.
11. Сдача документов в Регистрационную службу для внесения изменения в Свидетельство о праве собственности (если будет нужно).

В соответствии с нормами статьи 26 пункта 2.1 Жилищного кодекса, некоторые из перечисленных выше документов заявитель может не предоставлять, однако мы рекомендуем не пользоваться этим правом, дабы не растягивать процесс принятия решения на длительное время. Происходит это по той причине, что в случае отсутствия этих бумаг обязанность их запрашивать лежит на согласовывающем органе, однако скорость такого запроса не будет моментальной.

В случае обращения за разрешением следует знать, что рассматриваться документы не могут дольше 45 дней. Решение о согласовании перепланировки является письменным документом установленного Правительством Российской Федерации образца. Именно он и является юридическим основанием для начала работ. В противном случае перепланировка признается самовольной.

Отказ в выдаче разрешения может быть дан исключительно в трех случаях.

Первый — непредставление необходимых документов, причем о возможности такого отказа должно быть уведомление и возможность передать необходимые документы в установленный срок. Он определен как 15 рабочих дней с момента направления уведомления. То есть если вы его получили спустя неделю по независящим от отправителя причинам, времени останется не так и много. Именно поэтому рекомендуется направлять уже полный пакет. Тем более что список является исчерпывающим, и дополнительные бумаги требовать никто не имеет права.

Второй — подача документов не туда, куда было нужно. Это решается простым перенаправлением бумаг в нужную инстанцию. Обычно такой вариант отказа на практике полностью исключен — неуполномоченная организация просто не примет у вас заявление.

Третий и самый безвозвратный отказ выдается в том случае, если проект перепланировки содержит недопустимые нарушения норм. О них написано в третьем разделе настоящей статьи.

Следует также знать, что любое решение может быть обжаловано и отменено в судебном порядке, как положительное, так и отрицательное.

Порядок согласования изменений в квартире «после того, как»

Вступивший в силу в 2005 году Жилищный кодекс не оставил множества вариантов для способов признания самовольной планировки законной. В настоящий момент эта процедура предполагает обращение в суд. Кроме заявления о признании перепланировки имеющей право на существование следует подготовить как можно больше документов, подтверждающих то, что если оставить вещи в текущем положении угрозы жизни и здоровью граждан, а также их имуществу не будет.

Самым верным шагом в этом случае является разработка проекта под то, что уже выполнено. Если серьезного нарушения норм в ваших действиях не обнаружится, то любая проектная организация поможет вам и разработает соответствующую документацию. Но в случае, когда из-за перепланировки могут возникнуть серьезные проблемы, никто не возьмется за разработку проекта. Организация осмелившаяся выдать подобного рода документацию будет нести всю ответственность за безопасность такой конструкции.

Примером обустройства, с которым непросто добиться согласования, помимо прямого нарушения норм может стать просто некачественно выполненная работа или недочеты конструкции. Возьмем балконные рамы с остеклением. Их можно установить так, что при первом же серьезном порыве ветра вся конструкция рискует оказаться на голове у случайных прохожих, не вовремя появившихся под вашим балконом. Другим примером неудачно установленного оборудования являются блоки кондиционеров, сбрасывающие излишки влаги на соседский балкон или пешеходную дорожку возле дома.

Если решение суда относительно перепланировки принято положительное, то в нем указывается что это и есть основания для внесения изменений в технический паспорт и прочие документы.

Однако Жилищный кодекс не содержит прямого запрета на согласование самовольного переустройства квартиры органами местного самоуправления. Соответственно при наличии всех документов, необходимых для оформления перепланировки «до того как», можно попытаться узаконить сложившееся положение на своих квадратных метрах без судебных разбирательств. Однако далеко не все органы власти решаются на такой шаг. Если на заявление был дан отказ, не содержащий более или менее конкретных обоснований, то его следует приложить к заявлению в суд. Довольно часто такие документы признаются неправомерными, и вы не только получите решение о сохранении жилья в переустроенном виде, но и упростите процедуру получения согласования для своих последователей.

Наказания за самовольные изменения жилья

Выполненная без согласования перепланировка может радовать владельца жилплощади очень долго, однако всему приходит конец. Завистливый сосед написал на вас заявление или тайна открылась при переоформлении квартиры, в любом случае вам не избежать наказания.

Самым лояльным видом ответственности за самовольную перепланировку является штраф. Предусмотрен он статьей 7.21 Кодекса об Административных Правонарушениях. За самые мелкие изменения можно отделаться только предупреждением, а вот более крупные переоборудования и перепланировки заставят расстаться с суммой в 2,5 тысячи рублей.

В случае если из-за ваших действий имеет место повреждение чужого имущества, ответственность наступит и по статье 7.17 КоАП РФ или в случае особо крупного размера ущерба будет рассмотрена как уголовно наказуемое деяние.

Если же перепланировка или переоборудование совершены в зданиях, являющихся памятником архитектуры или носящим историческую ценность, то ответственность может наступить и по статье 7.13 КоАП РФ, штрафы она предусматривает на порядок выше, чем 7.21.

Однако штрафами ответственность виновных в самовольной перепланировке или переустройстве не ограничивается. В случае если изменения, произведенные в доме, не могут быть узаконены в судебном порядке, то жилье должно быть приведено в изначальный вид. Делается это за счет виновного и силами виновного. Если же обязательство не исполняется — жилье может быть продано на торгах с принудительным выселением нерадивого собственника. Вырученные средства будут направлены на восстановление первоначального вида жилплощади, а остаток денег передан выселенным людям.

В заключение хотелось бы развенчать еще один миф: согласовывать перепланировку нужно, только если вы живете в многоквартирном доме и своими действиями можете причинить неудобство соседям. Законодательство, регулирующее в этой области отношения, едино и для одних и для других. Следовательно, при любом значительном изменении даже собственного дома необходимо проходить процедуру согласования и вносить соответствующие отметки в технический паспорт своего жилья.

Ольга Устимкина, рмнт.ру