По итогам первого квартала текущего года стало ясно, что на рынок загородной подмосковной недвижимости возвращаются объекты бизнес-класса.
Лев Аронов. Берег. Постройки. Труба. 1956
Как предполагают некоторые эксперты, уже к концу года данный сегмент может стать доминирующим. В данном ценовом сегменте за первые три месяца 2011 года на рынок вышло 60 % от общего количества новых поселков. Бизнес-класс также стал и лидером по росту цен — в рассматриваемом периоде этот сегмент подорожал на 6%, это притом, что элитное загородное жилье остается стабильным по уровню цен, а эконом-класс даже немного потерял в цене.
На рынок стремительно возвращаются поселки с подрядом и мультиформатные поселки
По данным аналитического центра ОАО «ОПИН», в 2011 году вследствие насыщения рынка загородной недвижимости участками без подряда (УБП) и перехода некоторых застройщиков в более дорогие сегменты рынка, которые требуют продуманной конкурентоспособной концепции и достаточных финансовых вложений на начальной стадии строительства, на рынке появится не более 50 новых объектов. Из них, по прогнозам аналитиков, порядка 80% придется на участки с подрядом (УСП).
При этом следует отметить и тот факт, что участки без подряда теряют свои позиции — спрос и предложение данных объекты снижается. Однако УБП все еще сохраняют лидерство в общей структуре предложения они занимают 73%, а в структуре совершенных сделок на них пришлось — 82%. Только, вероятно, что это не на долго — тенденция снижения интереса к подобным участкам очевидна.
Еще одна довольно любопытная тенденция первых трех месяцев текущего года –увеличение доли загородных поселков, в которых представлены несколько форматов недвижимости (таунхаусы, коттеджи, УСП, УБП, а также многоквартирные дома) в различных пропорциях и сочетаниях.
Отметим, что доля УБП в первом квартале текущего года составила 73%, доля мультиформатных поселков — 13%, коттеджей и УСП — 11%, а на таунхаусы пришлось всего 3% от общего количества предлагаемых на рынке объектов.
Следует обратить внимание и на то, что за последние 3 года существенно сократилась дола таунхаусов, как отмечают эксперты, большинство подобных проектов, во время кризиса были перепрофилированы под строительство мультиформатных поселков.
В 2011 году в структуре новых поселков будет лидировать бизнес-класс
Если рассматривать все новые проекты, которые вышли на рынок в I квартале 2011 года, то 60% из них относятся к бизнес-классу. Данные проекты, как правило, отличаются удачным местоположением, интересными архитектурно-планировочными решениями, а также развитой инфраструктурой внутри коттеджного поселка или в непосредственной близости от него. Отмети, что если число домовладений в поселке не превышает пятидесяти, то такой поселок обычно имеет отдельный выход к большой воде и отвечает всем требованиям, предъявляемым к жилью бизнес-класса. Некоторые специалисты относят подобные объекты еще к так называемому премиум-классу.
Виноградов Сергей Арсеньевич. В усадьбе. 1090
На долю остальных сегментов рынка (элитный и экономный) в числе новых проектов загородной недвижимости в Подмосковье по итогам 1 квартала 2011 года пришлось по 20%.
В числе новых проектов, которые в данном периоде вышли на рынок оказались поселки — «Снежная долина» «Ромашкино» (Симферопольское шоссе), «Павловы озера» и «Экопарк Ушаково» (Новорижское шоссе) и «Медведево» (Киевское шоссе).
Однако если рассматривать уже существующие на рынке объекты, то в их структуре все еще лидируют предложения эконом-класса, на их долю пришлось 76%, притом что на бизнес-класс — 17%, а на элитное загородное жилье — всего 7%.
Поселки, которые расположены в пределах 55 км от столицы, как правило, используются для постоянного проживания круглый год.
По удаленности от МКАД в первые три месяца 2011 года поселки оказались распределены очень равномерно. На данное обстоятельство повлияло то, что более активно начался процесс застройки все более отдаленных от столицы территорий. Так на долю объектов, расположенных на отдалении более 55 км от МКАД, пришлось в рассматриваемом периоде 54%, на поселки в пределах 55 км от МКАД — 46%. Условно можно отнести далеко расположенные от МКАД участки к поселкам, используемым для сезонного проживания. Те же поселки, которые расположены в пределах 55 км от столицы, как правило, используются для постоянного проживания круглый год.
Отметим и тот факт, что последние месяцы заметна четкая тенденция — предложение в направлении Новорижского шоссе стремительно сокращается, а на Дмитровке и Рублевке продолжает расти.
На данный момент на Новорижском шоссе предлагается порядка 140 коттеджных поселков всех форматов и классов.
Несмотря на то, что Рублево-Успенское шоссе за 3 последних года практически полностью реализовало свой потенциал для застройки, данное направление по итогам 1 квартала 2011 года занимает в общей структуре предложения — 23% во всех проектах элитных коттеджных поселков.
По уровню спроса в I квартале 2011 года лидируют объекты эконом-класса
По итогам первых трех месяцев 2011 года наибольшим спросом (82% от всех заключенных сделок) пользовались участки без подряда. На готовые коттеджи пришлось всего 4% совокупного спроса, а на остальные типы жилья — 14%.
Существенно вырос спрос на коттеджные поселки эконом-класса, который составил 78% притом, что бизнес-класс был востребован только среди 14% потенциальных покупателей, а на элитные объекты пришлось всего — 8% спроса.
Camille Pissarro. Red roofs. 1877
Если рассматривать структуру спроса по бюджету покупки, то серьезных изменений не наблюдается. Самыми популярными остаются объекты стоимостью до 500 тысяч долларов. Однако последнее время наблюдается некоторое сглаживание в структуре спроса по стоимости объектов загородной недвижимости. Сейчас определяющим фактором при покупке загородного дома является не столько бюджет, сколько качество проекта.
Еще одна заметная тенденция 1-го квартала 2011 года — активизация высокобюджетных покупателей. Доля спроса на элитные объекты, стоимость которых более 3 миллионов долларов, составила 8%.
Спрос на подмосковную загородную недвижимость от направления зависит все меньше. На это влияет появление на рынке хороших и качественных предложений по самым разным направлениям. Лидером по востребованности в I квартале еще остается Новорижское шоссе (20% от общего числа запросов). Однако, почти такой же уровень спроса наблюдался и в направлении Киевского шоссе (18%), Калужского шоссе (15%). При этом Рублевка несколько теряет свою популярность среди потенциальных покупателей.
Сколько же в настоящее время стоит загородный дом в Подмосковье
Отметим, что начиная с середины прошлого года наблюдается устойчивая тенденция роста цен на качественную загородную подмосковную недвижимость. Цены растут примерно на 3-7% в квартал, в зависимости от типа объектов. Современные продавцы достаточно оперативно реагируют на изменение спроса и производят корректировки цен.
По итогам 1-го квартала текущего года наибольший рост цены наблюдался в поселках бизнес-класса, который составил 6%. В элитном сегменте загородной недвижимости цены достаточно стабильны — прирост цены отмечен на уровне 0,5%. Поселки эконом-класса несколько потеряли в цене — минус 0,5%. Снижения цен в данном сегменте обусловлено тем, что в настоящий момент здесь самая большая конкуренция — новые проекты выходят на рынок, как правило, по средней цене предложения, которая чуть ниже рыночной. Данная тенденция, вероятно, сохранится и до конца текущего года.
В абсолютных показателях средняя стоимость кв. м домовладения (коттеджа с землей) в элитном сегменте рынка составляет порядка 5 тысяч долларов. В поселках бизнес-класса средняя цена находится на уровне 3450 долларов за кв.м дома, в проектах эконом-класса, 1450 долларов за кв.м. При этом на рынке загородного жилья в Подмосковье есть объекты, квадратный метр в которых стоит до 12 тысяч долларов. Это, как правило, связано с большой площадью придомового участка.
По мнению некоторых экспертов цены в сегменте бизнес-класса будут продолжать расти примерно на 5-7% в квартал. В остальных сегментах будет наблюдаться достаточная стабильность.
Подводим итоги
Сложившуюся в первом квартале 2011 года ситуацию на рынке подмосковной загородной недвижимости можно охарактеризовать как положительную, при этом наблюдается заметная тенденция развития и оживления данного сектора рынка. Очевидно, что антикризисный вариант загородного строительства — участки без подряда — заметно теряют свою популярность в условиях общего восстановления российской экономики, и роста платежеспособного спроса.
Также положительной является тенденция роста качества разработки новых проектов коттеджных поселков в условиях обострившейся конкурентной борьбы за потенциальных покупателей. Следовательно, растет качество предложения, что, несомненно, только на руку покупателям.
Все большей популярностью начинают пользоваться готовые объекты, которые имеют хорошие потребительские свойства: инфраструктура, месторасположение и т.д.
Ожидается, что во II квартале 2011 года спрос на готовое загородное жилье вырастет еще примерно на 20%. Это произойдет за счет отложенного спроса, сформировавшегося в кризисный и посткризисный периоды.
По итогам первого квартала 2011 года можно смело утверждать, что рынок загородной недвижимости преодолел кризис, и в данном секторе в дальнейшем будет наблюдаться рост, как спроса, так и качественного предложения.
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
