В 2015 году рынок российской недвижимости ожидают непростые времена. Как изменятся цены на квартиры в различных ценовых сегментах? Стоит ли в этом году вкладывать деньги в покупку жилья? Какой недвижимости отдать предпочтение? Попробуем ответить на эти вопросы, интересующие многих россиян.
Риски покупки недвижимости в кризис
Вложение денег в недвижимость в условиях кризиса на первый взгляд кажется разумной идеей, но россиянам, которые собираются прибегнуть к подобному способу инвестирования, следует учесть все возможные риски.
Снижение рентабельности аренды жилья
По данным портала «Росриэлт», только за декабрь 2014 года средние арендные ставки 2-комнатных квартир в большинстве крупных российских городов существенно снизились: в Москве — на 13,5%, во Владивостоке — почти на 30%, в Тюмени — на 16%, в Белгороде — на 11%.
В 2015 году эксперты предрекают еще большее снижение цен на аренду жилья, так как платежеспособность россиян будет падать, а количество сдаваемых квартир неизбежно увеличится за счет недвижимости, приобретаемой с целью сохранения сбережений. Наибольшие потери понесут владельцы элитных квартир, цены на которые, по некоторым прогнозам, упадут почти на 40%.
Вместе со снижением доходов в 2015 году увеличатся и расходы арендодателей в связи с планируемым увеличением налога на имущество ориентировочно в 3 раза.
Рискованность покупки квартир по договорам долевого строительства
Дольщики рискуют остаться без квартиры в случае, если застройщик не завершит строительство дома и не вернет клиентам деньги. В условиях повышения учетной ставки ЦБ до 17%, вероятность возникновения подобных ситуаций многократно увеличивается, ведь огромное количество российских новостроек возводится на заемные деньги. Так, например, уже через пару недель после повышения учетной ставки крупная строительная компания «Мортон» объявила о том, что в 2015 году вывод новых проектов будет сокращен на 35%.
Сложность приобретения недвижимости в ипотеку
По некоторым данным доля квартир, приобретаемых в ипотеку на российском рынке, составляет 30%, для недвижимости в новостройках этот показатель еще выше — 50%. Именно этот финансовый инструмент был основной «движущей силой» роста жилищного строительства.
В 2015 для многих россиян такой вариант покупки недвижимости станет просто непосильным, так как после поднятия Центробанком учетной ставки проценты по ипотеке в российских банках составят 18–20%. И вряд ли государственные субсидии, выдающиеся многим категориям ипотечных заемщиков, смогут как-то кардинально повлиять на ситуацию.
Что повлияет на ценообразование
Делать точные прогнозы, как поведут себя цены на недвижимость в России в 2015 году, очень сложно, но можно выделить несколько факторов, которые будут влиять на формирование стоимости жилья в течение всего года.
Повышение налога на недвижимость
Этот фактор приведет к снижению спроса на столичное жилье, так как квартиры в Москве, как правило, имеют очень высокую кадастровую оценку, а именно от этого показателя высчитывается величина налога на недвижимость.
Колебания курса рубля
Цены на квартиры напрямую зависят от курса рубля. Ожидается, что в ближайшее время курс стабилизируется, так как уже сейчас начали действовать меры правительства, которые были предприняты для поддержки национальной валюты. Этот факт был признан даже представителями МВФ в заявлении, которое было сделано несколько дней назад.
Существует мнение, что курс рубля по отношению к доллару в течение 2015 года будет укрепляться, что приведет к падению рублевых цен на недвижимость более чем на 10%.
Уровень доходов населения
Сокращение доходов россиян, которое ожидается в 2015 году, приведет к тому, что существенно уменьшится спрос на жилье. По данным сотрудников аналитического центра Est-a-Tet, падение спроса может составить 30%, а при сохранении нестабильной экономической ситуации в стране на долгий срок — на 40–60%. Причем больше всего сократится спрос на элитную недвижимость. Доля покупок бюджетного жилья просядет гораздо меньше, так как многие россияне в условиях кризиса вкладывают деньги в недвижимость, которою можно быстрее всего реализовать.
Повышение учетной ставки ЦБ до 17%
Это фактор повлияет на цены в новостройках, возводящихся на кредитные деньги. Теперь выплаты застройщиков по банковским кредитам будут гораздо выше и, естественно, это будет компенсироваться путем поднятия стоимости жилья. Так, по прогнозам партнера девелоперской компании «Химки Групп», цены могут повыситься на 8–12%.
Какое жилье выгоднее приобретать в условиях кризиса
Тип недвижимости
Наиболее перспективным жильем в условиях кризиса являются квартиры на вторичном рынке, построенные в 2005–2010 годах. Их преимущества очевидны: такие дома по степени износа мало чем отличаются от новостроек, квартиры в них в можно будет купить с большим дисконтом и к тому же это жилье имеет уже готовую отделку, поэтому его владельцам не придется жить в состоянии постоянного ремонта.
Также в этом году стоит обратить внимание на недвижимость в новостройках. Из-за падения доходов населения и высоких ставок по ипотеке квартиры в таких домах будут раскупаться не слишком быстро и застройщики, скорее всего, будут продавать их с большими скидками. Но приобретать жилье в домах на нулевой стадии слишком рискованно, идеальный вариант — новостройки на завершающей стадии строительства. В этом случае можно надеяться, что застройщику хватит средств закончить возведение дома. Также следует обращать внимание на участие в строительстве государственных компаний. Это повышает вероятность завершения строительства в запланированные сроки.
Еще один интересный тип недвижимости — дуплексы и таунхаусы в среднем и бюджетном ценовом сегменте. Такое жилье с каждым годом приобретает все большую популярность у жителей российских мегаполисов. Поэтому спустя несколько лет его наверняка можно будет продать по более высокой цене.
Расположение
Лучше всего приобретать жилье в обычных спальных районах. Такие квартиры будут пользоваться спросом при любой экономической ситуации и их можно будет легко продать или сдать в аренду. Также необходимо обращать внимание на инфраструктуру района: метро, магазины, рынки, детские сады, школы — все это влияет на привлекательность жилья для потенциальных покупателей.
Ценовой сегмент
Конечно, следует отдавать предпочтение жилью эконом класса, которое могут себе позволить наибольшее количество россиян. На элитную недвижимость следует обращать внимание только в том случае, если квартира рассматривается как долгосрочная инвестиция. Пусть в течение нескольких следующих лет ее будет тяжело продать, а рентабельность от сдачи в аренду будет невелика, но экономический кризис рано или поздно закончится и тогда цена такого жилья неизбежно начнет расти.
Время приобретения
Не следует спешить с покупкой жилья. Спрос на рынке и платежеспособность населения, от которых зависит цена недвижимости, будут падать постепенно. Соответственно, наиболее оптимальное время покупки квартиры — второе полугодие или даже конец 2015 года.
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
