Выселение из квартиры — причины

Наверное, нет в наше время более страшного кошмара для среднестатистического горожанина, чем остаться без квартиры. Оказаться в буквальном смысле на улице, без собственного угла и без перспектив на какие-либо улучшения жилищных условий — ситуация действительно экстремальная, однако, к сожалению не такая уж и редкая.

Lisa J Andrews. Homeless in Paris. 2010

В Жилищном Кодексе Российской Федерации прописаны несколько вариантов развития событий, в результате которых возможно выселение из квартиры одного из проживающих на данной площади членов семьи или даже всей семьи целиком.

Что же такого нужно совершить, чтобы оказаться без жилья? Иногда от гражданина и вовсе не требуется осуществления каких-то действий — неудачное стечение обстоятельств приводит к тому, что место жительства приходится менять в срочном порядке, под влиянием внешних обстоятельств. И все же чаще всего именно те или иные поступки жильца, его собственное легкомыслие или незнание законов, приводят к тому, что выселение из квартиры становится печальной реальностью.

Итак, первая причина выселения из квартиры — развод

Безусловно, всем прошедшим через развод довелось пережить массу неприятных минут. И хорошо, если неверный супруг или переставшая быть горячо любимой супруга просто гордо собрали вещи, хлопнули дверью и навсегда покинули бывшую совместную жилую площадь. А ведь такой достаточно мирный вариант встречается редко и зачастую выселять ставшую немилой вторую половину приходится через суд.

Титов Евгений. Развод

Легче всего выселить бывшего мужа или жену в том случае, если квартира была приватизирована еще до вступления в брак, получена по наследству или договору дарения. В таком случае суд точно встанет на сторону законного владельца и вынесет решение о выселении бывших членов семьи.

Кстати, если в квартире до развода были прописаны родители или другие родственники бывшей половины, они также становятся бывшими членами семьи и подлежат выселению вслед за опостылевшим супругом или супругой.

Однако есть несколько нюансов, которые могут препятствовать такой радужной картине достаточно простого выселения. В том случае, если у бывшей жены или мужа нет никакого другого жилья, а материальное положение в настоящий момент не позволяет снять квартиру, суд может принять решение о разрешение на проживание в данной квартире еще на какое-то время, чаще всего на 1 год.

Принимая такое решение, суд учитывает многие факторы, в том числе:

• сколько лет супруги прожили вместе до развода вообще и конкретно на данной жилой площади;
• материальное положение и мужа и жены;
• состояние здоровья и возраст выселяемого бывшего члена семьи, и другие моменты.

Фактически каждое отдельное дело требует индивидуального подхода, в судебной практике были случаи, когда бывшей супруге было разрешено проживать в квартире мужа еще 3 года.

Также суд может обязать владельца жилья помочь бывшей второй половине, которая получила право на временное проживание, обзавестись новым местом жительства. Правда, чаще всего такое решение принимается лишь в пользу тех членов семьи, в отношении которых имеются алиментные обязательства. Суд в обязательном порядке учитывает финансовые возможности владельца квартиры, если его материальное положение не позволяет даже вовремя выплачивать положенные по закону алименты, то обязывать его купить или снять бывшей супруге квартиру судья не станет.

А вот выселить бывшую вторую половину из неприватизированной квартиры намного сложнее. В таком случае оба супруга имеют равное право на пользование жилой площадью, конечно в том случае, если оба несут равную ответственность за оплату коммунальных услуг, на самом деле проживают в данной квартире и поддерживают жилье в надлежащем порядке.

Таким образом, выселить бывшего мужа или жену из неприватизированной квартиры можно только в том случае, если удастся доказать, что человек не принимает никакого участия в оплате коммунальных услуг, выехал на другое место жительства или приобрел новое жилье. В таком случае можно обратиться в суд, который рассмотрит все нюансы дела, в частности выяснит, был ли переезд бывшего супруга или супруги добровольным и не мешают ли ему остальные домочадцы пользоваться совместным жильем. Суд может признать человека утратившим право на пользование квартирой только в случае, если будут веские доказательства того, что бывший член семьи не принимает никакого участия в поддержании жилой площади в порядке, не платит по счетам коммунальных организаций и уже давно проживает на другой жилой площади с новой семьей.

Важнейший нюанс — дети не становятся «бывшими» даже в случае развода родителей, так что выселить их собственник не сможет.

Вторая причина выселения — смена владельца

Приобретать квартиру с прописанными в ней жителями не желает практически ни один потенциальный покупатель. Безусловно, проблем с такими нежелательными жильцами, не желающими покидать квартиру, сменившую законного владельца, очень много. Однако возможность выселить таких «доставшихся в наследство» вместе с купленной квартирой жителей все же предусмотрена в части 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно данной статье, переход права собственности к новому владельцу становится причиной прекращения прав пользования жилой площадью членами семьи предыдущего собственника. Так что после регистрации сделки приобретения или продажи квартиры в Едином государственном реестре сделок с объектами недвижимости и прав на них существует возможность обратиться в суд с требованием выселить оставшихся от прежнего владельца жильцов.

Третья причина выселения — требование владельца съемного жилья

Понятно, что проживание на съемной квартире не может сравниться с намного более устойчивым положением собственников жилья. И столкнуться с требованиями хозяина покинуть жилье может каждый обитатель съемной квартиры. Причинами для такого незапланированного переезда могут стать несвоевременная уплата за жилье, ненадлежащее поддержание порядка на жилой площади, а также изменившиеся обстоятельства у владельца.

Гражданский кодекс России: Смена владельца не может стать поводом для расторжения договора найма.

Интересно, что в том случае, если договор аренды был зарегистрирован официально, хозяин не имеет права требовать выселения арендатора квартиры в связи с ее продажей другому собственнику. Как сказано в статье 675 Гражданского кодекса России, смена владельца не может стать поводом для расторжения договора найма. Таким образом, продать квартиру владелец, конечно же, может, но вместе с арендатором, который просто будет вносить плату новому хозяину и спокойно может пользоваться квартирой до окончания действия договора.

Четвертая причина выселения — долги по коммунальным платежам

Стоит сразу уточнить, что выселить за неплатежи по счетам коммунальных организаций могут только обитателей жилья, снятого по договору социального найма. Однако даже в этом случае неплатежи за свет, воду, тепло и квартиру могут стать причиной не выселения как такового, а переселения в другое, чаще всего меньшее по площади жилье.

Jules Bastien-Lepage. The Beggar. 1880

Согласно Жилищному кодексу России, в частности его 90 статьи, если наниматель квартиры и члены его семьи не платят по счетам в течение 6 месяцев, то им грозит выселение на другую жилую площадь, которая будет насчитывать по 6 квадратных метров на каждого переселяемого жильца.

Владельца приватизированной квартиры выселить за неуплату коммунальных платежей согласно законодательству нельзя, если это его единственное жилье. Даже если собственник не платит за квартиру 10 лет, ему грозит «всего лишь» отключение воды и света, арест имущества, в частности автомобиля, телевизора и других вещей, которые могут быть проданы в счет погашения задолженности за коммунальные услуги. Если же у владельца приватизированной квартиры есть другое недвижимое имущество, например земельный участок или дача, то оно наряду с другим имуществом также может быть описано приставами, или же хозяин квартиры будет выселен на данную, принадлежащую ему дополнительную жилую площадь.

Пятая причина выселения — неуплата по ипотечному кредиту

Выселение из квартиры, приобретенной по ипотечному кредиту, грозит злостным неплательщикам. Безусловно, банковские учреждения обычно не торопятся с выселением, и после первой же просрочки платежа заемщик вряд ли окажется на улице. Тем более что сам банк квартира интересует мало, его основной доход — проценты по кредиту, так что банковские учреждения заинтересованы в стабильном и регулярном поступлении всех положенных по условиям ипотеки платежей.

Однако если просрочка по платежам растет, а получатель кредита не пытается исправить ситуацию, банк может принять решение о выселении из залогового недвижимого имущества. Следует помнить, что банковское учреждение обязано предупредить заемщика за месяц до предполагаемого выселения. Таким образом, у плательщика по ипотеке будет 30 дней для того, чтобы предпринять какие-либо действия и погасить задолженность.

Даже после того, как взыскание на объект недвижимости наложено, но до проведения публичных торгов должник все еще может погасить задолженность и избежать выселения. Кроме того, стоит помнить, что и после продажи квартиры на торгах, у бывших обитателей есть целый месяц на сборы и поиски нового места жительства.

Согласно законодательству, если объектом покупки по ипотечному кредиту была именно та квартира, из которой выселяется должник, то ему положено временное жилье из специально созданного для этих целей Резервного фонда.

Шестая причина выселения — «плохое поведение»

Поводом для выселения буквально «в никуда» — на улицу, может стать антиобщественное поведение жильцов. Кстати, за хулиганское поведение и нарушение правил проживания в многоквартирных домах может быть выселен как съемщик жилой площади по договору социального найма, так и владелец квартиры.

Ян Стен. Пьяницы. 1660

Процесс выселения за «плохое поведение» достаточно долог и требует от граждан, желающих избавиться от нежеланного, портящего жизнь соседа или члена семьи, серьезных усилий. Первоначально необходимо доказать, что жилец действительно нарушает покой остальных жителей дома. Например, в обязательном порядке стоит вызвать милицию, которая составит протокол и задокументирует факт хулиганских действий. Такие протоколы в дальнейшем станут доказательством в суде в ходе принятия решения о выселении.

Так, выселению подлежат квартиросъемщики, владельцы и члены их семей, которые:

• используют квартиру не по назначению, то есть не с целью проживания, а например, в качестве торговой точки;
• бесхозяйственно относятся к жилью, допускают его разрушение;
• систематически нарушают интересы и права соседей;
• регулярно устраивают пьяные дебоши, позволяют себе хулиганские выходки.

В первый раз обитателю квартиры, на которого поступила жалоба соседей или членов семьи будет вынесено предупреждение (чаще всего не одно), и только после того, как жилец не внял требованиям и продолжает вести себя антисоциально, дело будет передано в суд, который может принять решение о выселении.

Кстати, выселить владельца жилья без компенсации нельзя — его жилье будет продано, из вырученной сумы будет вычтена часть, необходимая для приведения жилья в порядок, судебные издержки, а остальные средства будут выданы бывшему собственнику на его личные нужды. Вполне возможно, что оставшейся суммы хватит на покупку новой квартиры.

В настоящее время подобные дела о выселении редкость, однако такая возможность предусмотрена в законе.

К категории выселения за «плохое поведение» можно также отнести выселение граждан, которые решением суда были лишены родительских прав. В том случае, если квартира остается в пользовании ребенка, совместное проживание вместе с неадекватными родителями может быть признано нежелательным и вредным для развития детей, так что такие горе мама и папа могут лишиться жилой площади.

Существует несколько категорий граждан, которые обладают «иммунитетом» и не могут быть выселены:

• бывшие супруги, которые хотя и не принимали участие в приватизации, добровольно отказавшись от своей доли, но имеют полное право на пользование жилой площадью. В таком случае член семьи как бы меняет свое право на часть приватизированной квартиры на право пользоваться квартирой;
• граждане, которые пользуются жильем на основании завещательного отказа. Например, владелец недвижимости в завещании указал, что квартира переходит к одному из членов его семьи, однако другой родственник может пользоваться жилой площадью на срок, предусмотренный условиями завещательного отказа. И все же такие наследники могут лишиться жилья, если будут нарушать права других обитателей квартиры и соседей, то есть по причинам из категории «плохое поведение»;
• граждане, заключившие договор пожизненного содержания с иждивением, согласно которому право собственности жильем переходит к другим владельцем только после их смерти.

Как видим, поводов для выселения достаточно много, однако от большинства из них может защитить обычное соблюдение правил проживания в многоквартирном доме, своевременное внесение платы по коммунальным счетам и элементарное знание своих прав.

Анна Седых, рмнт.ру