Все этапы перевода жилой недвижимости в нежилую

Несмотря на все трудности и бюрократические препоны, жилое помещение вполне возможно перевести в нежилой фонд своими силами. Сайт RMNT приведёт вам пошаговую инструкцию, соблюдая которую вы сможете изменить юридический статус и целевое назначение своей недвижимости.

Этап первый — принятие решения

Для начала вам нужно точно решить, стоит ли вообще заниматься переводом квартиры в нежилой фонд. Возможно, проще сразу арендовать коммерческое помещение в вашем районе. Или купить уже нежилое помещение на первом этаже МКД (многоквартирного дома). Кроме того, законом не запрещено заниматься отдельными видами предпринимательской деятельности в жилых помещениях. Например, для фриланса, оказания юридических, бухгалтерских услуг вовсе необязательно заниматься переводом жилья в нежилое помещение.

Важно! Если для ведения бизнеса нужен прямой выход из квартиры на улицу, то изменять статус недвижимости необходимо.

Нужно подумать также о таких важных моментах:

• Если квартира не приватизирована, то предварительно придётся потратить два-три месяца на оформление прав собственности. И только потом заниматься переводом в нежилое помещение.
• Все собственники квартиры согласны сделать её нежилой? Если нет, ничего не получится. Проще всего, если собственник один и он сам будет заниматься этим процессом.
• Если среди владельцев квартиры есть несовершеннолетние, потребуется согласие опекунского совета, защищающего интересы детей.

Следует также оценить все выгоды, которые вы получите от перевода недвижимости в нежилой фонд. Целесообразно ли вкладывать в это средства и тратить время, будет ли будущий бизнес выгодным? Только ответив на все эти вопросы, можно приступать к следующему этапу.

Этап второй — заказать проект переустройства жилья

Перевод жилого помещения в нежилое всегда связан с перепланировкой. Появится отдельный выход на улицу, вместо кухни будет обустроено офисное или складское помещение и так далее. Всё это нужно запланировать заранее и составить проект. Сделать это могут только профессионалы, организации, входящие в специализированные СРО. Их услуги стоят денег, но без проекта дальше двигаться не получится. Уже имея на руках проект перепланировки, можно будет получать согласие остальных собственников квартир в МКД.

Портал Rmnt.ru подробно писал, как законно провести перепланировку недвижимости разного назначения. О проекте в этой статье тоже рассказано, поэтому повторяться не будем.

Важно! Если перепланировку жилья, оставшегося в этом же статусе, можно узаконить уже после окончания ремонта, то в случае с переводом квартиры в нежилой фонд так делать нельзя! Сначала нужно всё согласовать, получить разрешения и лишь потом приступать к сносу стен и обустройству новых дверных проёмов.

Этап третий — согласие непосредственных соседей

Речь идёт о владельцах квартир, расположенных над и по бокам от помещения, статус которого планируется изменить. Нужно получить их письменное согласие. Документ оформляется в произвольной форме, но потребуется указать паспортные данные соседей, адресные и кадастровые номера их квартир.

Важно! Перевести в нежилое помещение квартиру, расположенную над жилыми комнатами, нельзя! Если квартира находится на втором этаже, перевести её в нежилой фонд можно только в том случае, если под ней располагаются коммерческие помещения.

Давить на соседей, угрожать им, конечно, нельзя! И судиться не получится. Согласия можно добиться только уговорами, мирным путём. Здесь вам уже потребуется проект, который вы будете показывать соседям, уверяя, что несущие конструкции дома не пострадают.

Этап четвёртый — организовать собрание собственников квартир МКД

Нужно заручиться поддержкой руководства ТСЖ или управляющей компании. Взять у них список квартир и сообщить всем владельцам, что в конкретный день, в такое-то время будет проведено собрание жильцов. И на повестке дня будет смена статуса квартиры номер такой-то. Сделать это нужно за две недели до самого собрания. Надёжней всего разослать всем владельцам заказные письма или лично обойти все квартиры, сообщая о предстоящем мероприятии. Но в целом можно и просто объявление на подъезде повесить, главное, чтобы соседи его увидели и пришли.

Вам нужно будет решить, где будет проходить собрание, выбрать подходящее помещение. В этом тоже может помочь руководство ТСЖ. И сделать копии всех документов на квартиру, статус которой будет изменён. В том числе копии проекта, по количеству соседей — каждый из них может потребовать письменной информации.

Этап пятый — проведение собрания владельцев квартир в МКД

В назначенное время владельцы квартир в МКД должны собраться вместе. Помимо вашего вопроса, касающегося перевода недвижимости в нежилой фонд, они могут обсудить и другие темы. Для вас самое главное, чтобы был собран кворум, и участники собрания вынесли решение в вашу пользу.

Важно! Для принятия решения о смене статуса одной из квартир нужно собрать владельцев не менее 50% площади всего МКД. И 2/3 собственников квартир в вашем подъезде. В противном случае голосование не будет считаться состоявшимся, придётся собирать жильцов заново. Подсчитать кворум может оргкомитет собрания, куда обычно входят руководители ТСЖ, управляющей компании, два-три жителя дома, представители муниципалитета.

Опять-таки, давить на участников собрания, вынуждая их принять решение в вашу пользу, позволив изменить статус квартиры, нельзя! А вот стимулировать их можно. Например, следующими методами:

• Пообещать помочь в благоустройстве придомовой территории. Рассказать, что потратитесь на несколько клумб, поставите лавочки и расширите детскую площадку.
• Пообещать провести ремонт в вашем подъезде или облагородить фасад.
• Пообещать предоставить скидки в новом магазине, аптеке, парикмахерской, которая откроется в вашем доме.
• Рассказать, какие выгоды принесёт перевод жилья в нежилое помещение. Например, теперь в доме будет аптека, не нужно ходить далеко за лекарствами. Или мини-маркет со свежей выпечкой — тоже удобно.

Вам нужно быть убедительным, кроме того, доказывать с помощью своего проекта перепланировки, что конструктивно дом ничуть не пострадает, всё проводится по закону.

После окончания собрания и голосования составляется протокол, в котором фиксируются итоги. Он вам потребуется для дальнейших действий.

Этап шестой — обращение в муниципальные органы

Теперь, когда у вас на руках есть проект переустройства, согласие всех непосредственных соседей, а также большинства остальных владельцев квартир в МКД, можно отправляться с пакетом документов в органы муниципальной власти. Можно подать заявление на смену статуса недвижимости через МФЦ. Обязательно при подаче составляется опись приложенных к заявлению документов. Отдельные документы, такие как поэтажный план дома и выписка из ЕГРН, администрация может запросить сама. Но в целом лучше приложить их сразу.

На принятие решение о переводе недвижимости в нежилой фонд у местных властей есть 45 дней, так что запаситесь терпением. Если вам откажут, это решение можно оспаривать в суде, в отличие от отказа соседей.

Важно! Если дом является историческим или архитектурным объектом, дополнительно придётся получать разрешение в контролирующих органах.

Этап седьмой — перепланировка, ремонт

Только после того, как было получено разрешение муниципальных властей, можно приступать непосредственно к ремонту недвижимости. То есть начать реализовывать проект переустройства, разработанный специалистами ещё в начале процесса перевода жилья в нежилой фонд. Нужно соблюдать требования к времени проведения шумных ремонтных работ, не беспокоить лишний раз соседей и убрать весь строительный мусор.

Этап восьмой — составление акта приёмки недвижимости и технического плана

Когда все строительные и ремонтные работы будут закончены, вам нужно пригласить представителей муниципальных властей на объект. К вам придёт комиссия, в состав которой войдут представители муниципалитета, ОГПН МЧС, Роспотребнадзора, жилинспекции, других служб. Комиссия должна убедиться, что работы выполнены точно по утверждённому проекту. После этого будет подписан акт приёмки недвижимости.

Далее нужно составить новый технический план помещений с учётом всех переделок. Сделать это может только специалист — кадастровый инженер с квалификационным сертификатом. За его услуги придётся заплатить, как и ранее за проект переустройства.

Этап девятый — получение выписки из ЕГРН

Это заключительный «бумажный» этап. С новым техническим планом и актом приёмки недвижимости нужно отправиться в отделение Росреестра или МФЦ и написать соответствующее заявление. В Единый государственный реестр недвижимости внесут изменения, и ваша квартира официально станет нежилым помещением. Обычно на это уходит пять-семь дней. Именно выписка из ЕГРН докажет, что вы всё сделали законно, недвижимость сменила юридический статус.

Этап десятый — начало эксплуатации недвижимости

Теперь со своим нежилым помещением в МКД вы можете делать что угодно. Продать как коммерческий объект, сдать в аренду, открыть магазин или аптеку… Вариантов много, выбирать вам.

Видео по теме

© рмнт.ру, Игорь Максимов