Российское законодательство допускает три основных варианта управления многоквартирными домами. Рассмотрим особенности, преимущества и недостатки каждого из них, а также ситуации, в которых каждый из этих видов управления будет наиболее предпочтительным.
Времена, когда всеми проблемами многоквартирного дома занимались работники ЖЭКа, постепенно уходят в прошлое. В 2005 году новый Жилищный кодекс РФ постановил, что в течение года с момента принятия данного документа жильцы должны определиться, кто будет управлять домом:
- частное предприятие, которое будет осуществлять свою деятельность на платной основе по договору с жильцами;
- товарищество собственников жилья (ТСЖ), в котором управление домом осуществляется непосредственно представителями жильцов;
- сами жильцы в форме непосредственного управления.
Но во многих домах вместо товарищества собственников жилья действуют ЖСК (жилищно-строительный кооператив), ЖНК (жилищно-накопительный кооператив) или другие виды объединений жильцов.
Подобные кооперативы не являются отдельной формой управления, абсолютное большинство из них были созданы еще в советские времена, и, несмотря на давность образования, их деятельность на практике ничем не отличается от ТСЖ и не противоречит Жилищному кодексу.
Рассмотрим основные преимущества, недостатки и особенности этих трех форм управления.
Непосредственное управление жильцами дома
Согласно Жилищному кодексу выбирать такую форму управления могут только жильцы домов, в которых количество квартир не превышает шестнадцать. Все вопросы по управлению домом в этом случае решаются на общем собрании собственников жилья. На нем жильцы договариваются о распределении обязанностей по управлению и выбирают людей, которые будут представлять весь дом при заключении договоров с третьими лицами. При этом эти представители жильцов должны работать безвозмездно, в противном случае придется менять способ управления домом. Договоры с коммунальными службами на газоснабжение, поставку электроэнергии и водоснабжение каждый из жильцов заключает от своего имени.
Преимущества:
- Непосредственное управление избавляет жильцов от лишних трат. Ведь если бы домом управляла сторонняя организация или ТСЖ, приходилось бы ежемесячно оплачивать их услуги.
- Заключение договоров с коммунальными службами от своего имени позволяет каждому из жильцов понять, за что и сколько он должен платить.
Недостатки:
- Чем больше жильцов в доме, тем сложнее прийти к согласию по какому-либо вопросу. Велика вероятность, что обсуждение выбора организации, которая будет привлекаться для капитального ремонта, или сметы на озеленение придомовой территории, займет не один месяц.
- Согласно российскому законодательству при непосредственном управлении домом жильцы не имеют права получать средства для проведения капитального ремонта из специального фонда по реформированию жилищно-коммунального хозяйства.
Непосредственное управление будет идеальным вариантом для домов, в которых проживает небольшое количество жильцов.
Создание товарищества или кооператива собственников жилья
В данном случае жильцами создается объединение собственников и избираются ответственные лица (председатель и члены правления), которые на платной основе занимаются вопросами содержания и эксплуатации дома от имени всех владельцев квартир. То есть заключением договоров с коммунальщиками или подрядными организациями, выполняющими разовые работы, занимаются именно ТСЖ или и ЖСК, а не какой-либо отдельный жилец.
Подобные объединения являются юридическими лицами и имеют все характерные признаки (устав, обязательную регистрацию в налоговой, наличие банковского счета и т. д.).
Преимущества:
- Так как члены правления и председатель ТСЖ или ЖСК являются жильцами дома, его судьба им небезразлична и вероятность того, что они будут пренебрегать своими обязанностями, крайне мала.
- Если жильцы придут к выводу, что ответственные лица не справляются со своими обязанностями, их всегда можно переизбрать.
- Расходование общих средств председателем и членами правления можно контролировать при помощи ревизионной комиссии.
Недостатки:
- Если ответственные лица окажутся непорядочными, они могут растратить значительную часть средств объединения жильцов и в этом случае долгая процедура перевыборов (согласования даты и времени собрания, уведомление всех собственников квартир в доме и т. д.) является существенным минусом.
Создавать ТСЖ имеет смысл в больших домах со значительным количеством жильцов, при условии, что среди владельцев квартир найдутся люди, которые захотят состоять в членах правления ТСЖ и будут иметь необходимый опыт.
Управляющая компания по договору с жильцами дома
Этот вариант предусматривает управление общим имуществом многоквартирного дома специализированной организацией, которая действует на основании оплатного договора. В таком случае договоры на оказание коммунальных услуг в таких домах заключаются управляющей организацией, которая действует от имени собственников жилья. А разовые работы по ремонту здания, озеленению прилегающей территории или ее благоустройству могут выполняться как сотрудниками УК, так и сторонними специалистами, которые будут наниматься управляющей компанией.
Преимущества:
- Владельцы квартир практически полностью освобождаются от забот, связанных с управлением домом.
- Специалисты управляющих компаний наверняка будут выполнять свои обязанности более профессионально, чем привлеченные в правление ТСЖ жильцы.
- Управляющие компании сначала за свой счет устраняют имеющиеся недостатки (перекрашивают стены, ремонтируют проводку и т. д.), а только потом требуют у жильцов необходимые суммы для покрытия понесенных расходов.
Недостатки:
- Сотрудники управляющих компаний не являются жильцами дома, поэтому не имеют личной заинтересованности в поддержании его в нормальном состоянии.
- Привлечение управляющих компаний—наиболее затратный для жильцов способ управления многоквартирным домом.
Заключать договоры с управляющими компаниями стоит в случаях, когда среди жильцов большого многоквартирного дома не нашлось людей, которые согласились бы руководить работой ТСЖ.
Таким образом, идеального способа управления многоквартирным домом не существует. При выборе формы управления необходимо учитывать количество жильцов, наличие среди них людей, согласных взять на себя ответственность за обслуживание здания, а также степень сложности задач, с которыми придется столкнуться управляющим.
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
