В последнее время в крупных городах все популярнее становится такой тип застройки, как многофункциональные жилые комплексы. Это достаточно новое явление на рынке коммерческой и жилой недвижимости заслуживает пристального рассмотрения, так как в ближайшие годы может получить еще большее распространение и стать наиболее востребованным предложением.
Александр Лабас. Город Будущего. 1935
Итак, многофункциональный жилой комплекс — это ансамбль зданий, в котором кроме обычных жилых квартир имеются в наличии площади, предназначенные для осуществления коммерческой деятельности, то есть нежилые помещения. Однако, согласно международной классификации, обычный многоквартирный дом с расположенными на первом этаже торговыми площадями не может претендовать на гордое звание многофункционального комплекса.
МФК — это более глобальное явление и в западных странах многофункциональными комплексами принято называть только те объекты недвижимости, которые включают в себя помещения торгового, развлекательного, офисного, гостиничного, административного и жилого назначения. То есть, по мнению экспертов рынка, на звание многофункционального жилого комплекса могут претендовать только те объекты, где есть все вышеперечисленные виды недвижимости, МФК на самом деле должен представлять собой небольшой «город в городе», жители которого могут и работать и развлекаться, не покидая территорию комплекса.
В нашей стране пока только единичные жилые комплексы могут носить название действительно многофункциональных, предлагающих своим обитателям не только жилые квартиры, но и развитую инфраструктуру. Обычно подобные комплексы специализируются на двух направлениях, так большое развитие получили торгово-жилые комплексы, гостинично-деловые, торгово-равлекательные, офисно-деловые ансамбли. Куда реже встречаются сочетания жилого и гостиничного или офисного направления.
Строительство таких масштабных, сочетающих несколько функций объектов требует от застройщика и проектировщика особо внимательного отношения к выполнению всех правил безопасности, звуко и шумоизоляции. Предъявляются также особые требования и к планировке самих зданий: четкое разделение входов на отдельные для потоков жителей и для посетителей объектов комплекса, наличие надземных и подземных парковок, а также выделение удобных разгрузочных площадок для торговых точек.
По методу застройки многофункциональные жилые комплексы можно разделить на два основных вида:
- возводимые в центре города, так называемые вертикальные МФК;
- расположенные за пределами городской черты, горизонтальные комплексы.
Многофункциональные комплексы, возводимые в центральных районах мегаполиса, где земельные участки необычайно дороги, стремятся разместить на достаточно небольшой территории максимум полезной площади, то есть максимально увеличивают высотность.
Christopher St. Leger. Outcrop. 2005
К достоинствам таких многофункциональных жилых комплексов стоит отнести:
- выгоду для застройщика. Обычно жилые помещения, расположенные на первом этаже многоквартирного здания не пользуются большим спросом и раскупаются гораздо медленнее остальных квартир. Кроме того, если отвести первый этаж на технические помещения, это снизит полезную площадь здания, которая могла бы быть продана в качестве нежилого помещения или квартиры;
- снижение коммунальных платежей для жителей. В МФК большая часть оплаты за потребляемые электроэнергию, воду и отопление ложится на плечи коммерческих компаний и организаций, арендующих или купивших нежилые площади, что позволяет снизить стоимость коммунальных услуг для обычных граждан, населяющих комплекс;
- возможность работать, отдыхать и жить в одном районе. Главным, весьма ощутимым преимуществом проживания в многофункциональном комплексе становится отсутствие необходимости в ежедневных поездках на работу, супермаркет или в развлекательный центр. Развитая инфраструктура МФК избавляет жильцов от стояния в пробках и экономит массу времени. Однако воспользоваться данным преимуществом могут только те жители комплекса, которые действительно нашли работу рядом, а то и в том же доме, где живут;
- близость к центру мегаполиса, удобную транспортную развязку.
К недостаткам же расположенных в центре МФК относятся:
- отсутствие придомовой территории. Небольшой земельный участок не позволяет разместить детскую площадку, парковую зону или спортивную площадку, так что обитатели многофункционального комплекса оказываются в окружении типичного городского пейзажа;
- высокую стоимость жилья и коммерческих помещений. Солидные затраты девелопера, связанные с приобретением или арендой дорогого земельного участка, дорогостоящим строительством высотного здания, а также престижность центральных районов сильно увеличивают цены на апартаменты, квартиры и торговые площади;
- отсутствие таких объектов, как школы, детские сады и поликлиники. То есть жителям вертикального многофункционального комплекса все же придется выбираться со своей территории, чтобы посещать эти, столь необходимые в повседневной жизни заведения;
- далеко не каждому человеку по душе проживание на 30 или даже 50 этаже, такой значительный «отрыв от земли» может вызвать дискомфорт;
- сочетание коммерческой недвижимости, предназначенной для развлекательной сферы, и жилых помещений может при неправильной планировке стать дополнительным источником шума и раздражения.
Самым ярким примером вертикального многофункционального комплекса Москвы может служить «Город столиц», представляющий собой две башни в 76 и 65 этажей. Чрезвычайно престижное местоположение, разнообразие функций, элитные апартаменты сделали данный МФК наиболее претенциозным и «раскрученным» строительным проектом столицы. Стоимость 1 квадратного метра жилья может достигать 25 тысяч долларов, при этом на сегодняшний момент раскуплено уже порядка 70% жилой площади, что говорит о достаточно высоком спросе на подобную недвижимость.
Горизонтальные многофункциональные комплексы располагаются в основном на периферии, на окраинах мегаполисов, обладают достаточно большой территорией, благодаря чему у застройщика нет необходимости увеличивать этажность зданий. Прототипом таких МФК служат обычные городские микрорайоны, появившиеся во всех крупных городах нашей страны еще в середине минувшего века.
Bill Tolley. Gone fishing. 2004
Именно такой многофункциональный комплекс действительно соответствует принципу «город в городе». К достоинствам горизонтальных МФК принято относить:
- большую обустроенную придомовую территорию, чаще всего здания комплекса располагаются на достаточно большом расстоянии друг от друга;
- наличие собственных административных, общественных зданий;
- высокий уровень озеленения;
- удаленность от шумных магистралей;
- наличие всей необходимой для проживания семей с детьми инфраструктуры — детских садов, площадок;
- сравнительно невысокую стоимость квартир и коммерческой недвижимости.
Недостатков у такого многофункционального комплекса не много:
- удаленность от центра. Хотя, если МФК достаточно обустроен, то у его обитателей не так часто появляется необходимость в посещении центральных районов, однако, офисы крупных компаний, государственные, правительственные учреждения все еще в большинстве своем располагаются именно в центре мегаполиса, так что работающим там гражданам все же придется совершать довольно длительные ежедневные поездки;
- строительство такого МФК требует тщательной планировки и обычно предусматривает разграничение зданий, предназначенных под торгово-развлекательные центры и жилых многоквартирных домов, любые недостатки планирования могут стать причиной дискомфорта жителей.
Одним из примеров горизонтального многофункционального комплекса может служить «Балтийская жемчужина» — огромная территория (площадь участка земли 205 гектаров), расположенная в Красносельском районе Санкт-Петербурга и предназначенная для проживания 35 тысяч человек. Этот «город в городе» будет иметь 1 миллион квадратных метров жилой недвижимости и свыше 600 тысяч квадратов коммерческих площадей.
К сожалению, в настоящее время большая часть комплексов, появляющихся на окраинах городов, не может претендовать на звание многофункциональных и предполагает наличие только жилых квартир и нескольких торговых точек, так что говорить о наличии многих функций таких жилых ансамблей не приходится.
Стоит отметить, что хотя разнообразие помещений, имеющих совершенно разное назначение, позволяет и горизонтальным и вертикальным жилым комплексам носить название многофункциональных, однако они имеют очень большие различия и совершенно разную целевую аудиторию.
Если в центральных районах мегаполисов предпочитают приобретать жилье в основном топ-менеджеры, крупные руководители и чиновники, стремящиеся обеспечить себя местом жительства как можно ближе к работе (да и благодаря высоким ценам на недвижимость, приобрести квартиру в вертикальных МФК могут только очень состоятельные граждане), то горизонтальные многофункциональные комплексы более демократичны и рассчитаны на семьи с детьми.
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
