Особенности покупки жилья в Австралии

Сложная обстановка с приобретением недвижимости в России вынуждает многих ее граждан искать выгодные предложения за рубежом. Кого-то привлекает европейская простота оформления сделок, кто-то неравнодушен к низкой стоимости жилья, характерной для ряда азиатских стран, а третьи просто рады возможности пожить на новом месте. В последние несколько лет на рынке недвижимости тщательно создается образ государства, которое может предложить вам все вышеуказанные преимущества — Австралии. Так ли это на самом деле — узнаем в нашей новой статье.

Trial bay Australia

Австралия — удивительное государство, занимающее несколько островов и целый материк. Со всех сторон эту страну окружают воды мирового океана, а на большой территории вы найдете самый разнообразный климат, который, впрочем, будет неизменно теплым. Австралия — самый настоящий курорт, минусовых температур тут попросту не бывает. Правда с непривычки тут можно запутаться, ведь по нашим меркам зима в Австралии наступает летом, а лето — зимой.

А вот что может предложить Австралия людям, задающимся вопросом приобретения жилья на этих далеких берегах?

Во-первых, Австралия — очень комфортная в экономическом плане страна, с неизменно высоким уровнем жизни. Тут практически отсутствует инфляция, а вот цены на недвижимость растут быстро и стабильно — инвестировать в австралийскую недвижимость можно с полным спокойствием. Более того, аренда жилья в Австралии достаточно дорога, поэтому приобретенный дом или квартира окупятся таким способом лет за 10–15.

Во-вторых, Австралия — это отличное место не только для отдыха, но и для работы, учебы, и в целом — для жизни. Дипломы австралийских ВУЗов котируются по всему миру, приезжим тут вполне реально найти хорошую работу, главное, хорошо владеть австралийским английским, а мультигодовая виза позволит проводить в Австралии столько времени, сколько вы пожелаете, все, что требуется — переоформлять ее один раз в год.

В-третьих, покупка недвижимости в Австралии, как вы убедитесь ниже, абсолютно безопасна и проходит при минимуме формальностей — такое можно сказать об очень редкой стране. Законы о приобретении и оформлении недвижимости тут просты и понятны, более того — они не менялись несколько десятков лет, что гарантирует стабильность любой юридически значимой сделки.

Четвертым плюсом приобретения здешней недвижимости являются на удивление низкие проценты (1–3% годовых), под которые австралийские банки предоставляют иностранным гражданам кредиты на покупку жилья. Причем, для того, чтобы получить ипотечный кредит, вам потребуется представить в банк паспорт и договор о покупке объекта недвижимости, в котором будет указана информация об оплаченном первом взносе (30–40% от стоимости жилья). Минимум формальностей. Зачастую от вас больше вообще ничего не потребуется. Поэтому стоит подумать, может все-таки оформить кредит и позволить себе жилье чуть просторнее?

Порядок оформления австралийской недвижимости в собственность

В соответствии с австралийским законодательством, любой иностранный гражданин вправе свободно приобретать на свое имя жилье первичного сектора и вторичного сектора.

Следует отметить, что иностранные граждане вправе приобретать в Австралии следующие объекты недвижимости:

1. Жилье на этапе постройки. В данном случае первый взнос вносится до начала строительства, а последующая оплата осуществляется по договоренности со строительной организацией.
2. Готовый (уже построенный) дом, квартира или таунхаус. То есть уже построенная недвижимость, которая при этом еще не вводилась в эксплуатацию.
3. Старая нежилая недвижимость. Такое жилье обязательно подлежит сносу, а также последующему возведению нового здания. Причем на строительство нового объекта недвижимости должна быть потрачена сумма, превышающая размер половины стоимости старой нежилой недвижимости. В процессе реконструкции здания проживание в нем запрещено.
4. Земельный участок, предназначенный для застройки. При покупке земельного участка покупателю необходимо предъявить план будущего жилого дома. Кроме того, строительные работы на данном объекте не должны задерживаться более чем на один год с момента приобретения участка.
5. Жилье вторичного сектора. Главной особенностью данной покупки является соблюдение сроков — приобрести объект недвижимости необходимо за 12 месяцев до окончания действия визы. Следует отметить, что в соответствии с австралийским законодательством владение недвижимостью иностранным гражданином не дает ему права получения визы или вида на жительство.

После того, как покупатель определится с выбором объекта недвижимости ему необходимо получить разрешение на строительство, подав соответствующее заявление (бланк формы R3) в Инвестиционный наблюдательный совет («Foreign Investment Review Board», далее FIRB).

Поданная заявка будет рассмотрена советом в течение месяца, а решение об ее отказе или удовлетворении направится непосредственно заявителю.

Некоторые категории граждан вправе приобрести недвижимость вторичного сектора без разрешения FIRB, например, иностранные студенты, получающие образование в университетах Австралии. Эти лица имеют право на покупку «вторичного жилья», однако объект недвижимости должен быть расположен неподалеку от учебного заведения и его стоимость не должна превышать 300 тысяч AUD (австралийских долларов). Кроме того, сделка считается законной только при наличии на момент ее заключения действующей студенческой визы, сроком не менее 12 месяцев. По закону после покупки объекта недвижимости иностранный студент не может проживать в другом месте, а в случае окончания действия визы или переезда недвижимость должна быть продана.

На практике застройщики самостоятельно занимаются вопросами получения разрешения на продажу недвижимости иностранцам. Таким образом, процедура оформления сделки купли-продажи значительно упрощается.

В соответствии с австралийским законодательством, только половина квартир в строящемся здании может быть продана иностранным гражданам. Данное правило также распространяется на малоэтажное строительство — только 50% домов на территории новой жилой застройки предназначены для продажи.

Оформление покупки недвижимости в Австралии: объект первичного сектора

Как известно, оформить покупку недвижимости в Австралии можно двумя способами:

1. Получить визу и приобрести объект недвижимости.
2. Купить недвижимость «заочно» (дистанционно заключить договор купли-продажи).

Остановимся на более распространенном, втором варианте. В первую очередь покупателю необходимо выбрать несколько интересующих объектов недвижимости на сайте строительной организации. Затем покупатель делает письменное или устное предложение о покупке. И, если это предложение принято, в ответ компания-застройщик высылает покупателю контракт на заключение сделки, который необходимо подписать и отослать обратно.

Кроме того, покупатель должен перечислить 1% от стоимости недвижимости на счет организации-застройщика, а через какое-то время еще 9% от полной стоимости объекта. Уплата 10-ти процентного депозита является обязательным атрибутом покупки «первичного объекта» в Австралии. Данная сумма вносится банковским платежом или наличными, а также служит гарантией того, что выбранный объект будет снят с продажи (примерно на 2–3 недели).

Таким образом, в случае прекращения сделки по инициативе покупателя депозит полностью возвращается ему. Если сделка продолжается, данная сумма будет зачтена в общую стоимость покупки. Следует отметить, что пока «первичный объект» находится на стадии строительства, покупатель может переуступить право на владение данной недвижимостью, уплатив при этом 2-3% от полной стоимости объекта в государственную казну.

Как правило, оформление покупки недвижимости в Австралии следует доверить опытному специалисту, имеющему соответствующую лицензию, а именно — юристу, осуществляющему трудовую деятельность в австралийском штате, где вы решили приобрести «первичный объект».

На практике компании-застройщики напрямую сотрудничают с юристами и поэтому предоставляют им полные права ведения сделки. Такое партнерство направлено на ускорение процесса подготовки и оформления необходимой документации.

После введения квартиры в эксплуатацию, компания-застройщик оповещает покупателя о завершении строительства, следовательно, он обязан выплатить оставшиеся 90% стоимости объекта (в течение 1–3 месяцев). Неисполнение данного обязательства влечет признание контракта как недействительного, при этом ранее внесенный депозит не возвращается.

Как правило, для окончательного расчета назначается день закрытия сделки. Однако переговоры с продавцом могут быть направлены на согласование частичного погашения платежа.

По окончании сделки собственнику жилья вручается экземпляр договора купли-продажи, который полностью подтверждает его право на владение купленной недвижимостью.

Если же вы предпочли лично осмотреть заинтересовавшие вас апартаменты, то для этого вам необходимо оформить визу и вылететь в Австралию, предварительно перечислив 1% от стоимости объекта недвижимости на счет организации-застройщика.

Такой вариант заключения сделки практически не отличается от описанного выше, разве что покупатель может самостоятельно изучить понравившийся объект недвижимости и лично ознакомиться со всеми документами.

Немногие покупатели знают, что риэлторские услуги позволяют существенно сэкономить время, затрачиваемое на выбор объекта недвижимости. Риэлторы занимаются поиском недвижимости, удовлетворяющей требования клиента, организовывают осмотр понравившихся объектов, помогают при оформлении сделки купли-продажи.

Если покупатель в течение смотрового тура, составленного риэлторским агентством, не приобретает никакой недвижимости, то такая организация должна заранее установить минимальный платеж за предоставленные услуги. Некоторые агентства в качестве компенсации за результативный осмотр недвижимости предлагают своим клиентам возместить транспортные расходы или подарок, например, экскурсионную поездку.

Услуги, предоставляемые риэлторскими организациями, в среднем обходятся покупателю в 1,5–2% от стоимости объекта недвижимости. Для заключения контракта с риэлторским агентством покупателю необходим всего лишь один документ, удостоверяющий личность. Если недвижимость оформляется в кредит, покупателю понадобится полный пакет документов.

В действительности для получения кредита иностранный гражданин обязан представить кредитной организации: удостоверение личности, сведения о доходах, контракт на покупку объекта недвижимости и документ, подтверждающий оплату 10-ти процентного депозита. Ипотечное кредитование в Австралии производится на срок до 30 лет, причем ставка не превышает 8–9% годовых.

Дополнительные расходы при покупке жилья первичного рынка

Размер дополнительных расходов при покупке «первичного жилья» напрямую зависит от степени готовности объекта. Соответственно, покупка недвижимости на стадии строительства сопровождается уплатой налога в размере 1% от стоимости объекта. Если недвижимость уже построена и введена в эксплуатацию данный налог может увеличиться до 2,5%. Величина обязательного регистрационного сбора составляет 0,2–0,5% от полной стоимости жилья. Кроме того, уплата марочных (гербовых сборов) может пополнить «копилку допрасходов» на 3–5% от стоимости объекта недвижимости.

В целом дополнительны расходы, связанные с покупкой жилья первичного сектора в Австралии, могут составить от 5 до 9% от стоимости объекта недвижимости. Но не стоит забывать об оплате услуг адвоката, риэлторской компании, строительной инспекции и других организаций.

Как происходит покупка жилья вторичного рынка

Как и в случае покупки первичного жилья, для подтверждения серьезности своих намерений и заинтересованности в приобретении объекта недвижимости, покупателю необходимо уплатить небольшой депозит. Однако перечислить его необходимо в агентство по недвижимости (величина такого депозита составляет примерно 1 тысячу AUD). На данном этапе покупателю не помешает умение торговаться, поскольку продавец может пойти на уступки и значительно снизить цену.

Непосредственно после предложения о покупке, также как и в процессе приобретения первичной недвижимости, сторонам сделки целесообразно заключить предварительный договор, или так называемое «уведомление о продаже», содержащее реквизиты сторон, информацию об их представителях (если таковые имеются), адрес объекта недвижимости, его стоимость, сроки продажи и другие условия.

Уведомление о продаже направляется агентом по недвижимости обеим сторонам сделки, а также их представителям. Как правило, такое уведомление осуществляется в устной форме.

Для данного этапа также характерна техническая и юридическая проверка состояния объекта недвижимости. Составлением и проверкой документов, а также контролем над юридической стороной сделки занимается агент по недвижимости и юристы — со стороны покупателя и продавца.

День подписания контракта считается «нулевым». С этого момента в течение четырех суток покупатель вправе отказаться от обязательств, однако ему придется выплатить 0,25% от стоимости недвижимости, указанной в контракте.

В течение 7–14 дней с момента подписания контракта, покупатель вправе исследовать недвижимость на предмет наличия каких-либо скрытых дефектов в ней. Для реализации такой процедуры покупателю необходимо пригласить независимого инспектора, который на основании проведенных исследований вынесет соответствующее заключение. Стоимость услуг данного специалиста составляет примерно 300–400 AUD.

На основании вышеуказанного документа покупатель вправе требовать снижения цены объекта недвижимости, устранения дефектов или вовсе отказаться от контракта, при этом ничего не теряя. Важно соблюсти сроки и не опоздать с предъявлением претензий к продавцу недвижимости.

Дополнительные расходы при покупке вторичного жилья

Помимо стоимости приобретаемого жилья, покупателю необходимо уплатить некоторые расходы, величина которых напрямую зависит от штата, где расположен объект, суммы операции и других факторов.

По сути, государственные налоги, взимаемые при покупке первичной недвижимости, не слишком отличаются от налогов на жилье вторичного сектора. Разве что ко второму случаю необходимо отнести расходы на юридические услуги, составление и перевод договора, оформление кредита и услуги агента по недвижимости.

Коммунальные платежи

В среднем ежемесячный размер коммунальных платежей в Австралии составляет 200–360 AUD (из расчета на 3 человека в семье). Стоимость таких платежей зависит от типа и площади жилья.

Пожалуй, стоимость коммунальных услуг — один из немногих минусов проживания на австралийском материке. Тут они стоят еще дороже, чем в Европе.

Так когда же покупать

По прогнозам австралийских экономистов стоимость недвижимости в стране к 2014 году может снизиться на 20%!

Отметим, что с 2010 года цены на недвижимость в стране опустились на 6%. По мнению экспертов, и без того завышенная стоимость на недвижимость в Австралии полностью оправдывает резкое снижение цен. Специалисты уверенны, что такое падение продолжится вплоть до 2014 года.

По данным мировой статистики цен на недвижимость, Австралия занимает одну верхних позиций в этом списке. Согласно официальным данным экономического отчета, цены на жилье в Австралии превосходят на 36% реальную стоимость недвижимости.

Резкий спад продаж объектов недвижимости усилился в середине июля 2012, несмотря на прогнозы экспертов о том, что сильное снижение процентных ставок по кредитным программам подогреет интерес покупателей.

Если полагаться на пример таких городов Австралии, как Элвуд, Балаклав или Сент-Килд, где средняя стоимость недвижимости составляет более 500 000$, то к 2014 году цены на жилье в этих городах не превысят 400 000$.

Подводя итоги, отметим, что в целом — Австралия является достаточно удачным местом для приобретения недвижимости.

После спада цен, который, по мнению экспертов, завершится через год-два, стоимость недвижимости снова пойдет в гору, поэтому 2014–2015 годы будут максимально удачным временем для покупки собственного «летнего домика» в Австралии. Если у вас, конечно, найдутся «лишние» двести-триста тысяч долларов. Но даже если нет — не беда. Австралийские банки всегда готовы предоставить иностранцам по-настоящему выгодный ипотечный кредит.

Сергей Прежевальский, рмнт.ру