Основные этапы строительства многоквартирного дома

Цель настоящего мужчины, как известно — вырастить сына, посадить дерево и построить дом. И если первые две задачи не вызывают особых вопросов, то строительство собственного дома — труднодостижимая цель для большинства представителей сильного пола.

Юдаев-Рачей Юрий. Ранняя весна в Домодедове. Мокрое шоссе. 1982

И дело здесь даже не в трудоемкости и отсутствии специальных знаний и опыта, а в необходимости серьезных вложений, ведь даже возведение небольшого, достаточно скромного загородного дома потребует значительных средств.

Конечно, теоретически процесс строительства дачи, коттеджа, виллы, особняка представляют себе все. Казалось бы, ничего сложного — выбрать земельный участок, соорудить надежный фундамент и выстроить стены. Однако строительство — процесс сложный и имеющий ряд нюансов, особенно, если речь идет не об обычном одно- или двухэтажном доме, а о высотке с сотней, а то и более квартир.

Начало строительства многоквартирного дома — выбор земельного участка

Первый этап возведения многоэтажного здания — выбор подходящего земельного участка. Строительная организация занимается выбором участка под застройку, учитывая ряд факторов:

• близость городской инфраструктуры. Конечно, чем ближе к центральным районам города, тем лучше, однако и земля здесь стоит дороже, и разрешение у властей получить значительно сложнее. В то же время квартиры в доме, расположенном далеко за городом, где нет регулярного, удобного транспортного сообщения будут пользоваться небольшим спросом у покупателей, соответственно, и цена квадратного метра в квартирах здесь будет ниже;
• наличие необходимых коммуникаций, близость сетей электроснабжения, теплоснабжения и телефонных кабелей. Сейчас многие жилые комплексы обладают таким достоинством, как автономное отопление, поэтому близость центральной теплотрассы теперь не столь важна, а вот необходимость «тянуть» трубы водоснабжения и возводить опоры для прокладки линий электропередач может увеличить себестоимость строительства.

Стоит отметить, что застройка любого города, в том числе и возведение многоэтажных зданий, осуществляется строго по утвержденному градостроительному плану. Зачастую количество разрешений на начало строительства на определенном земельном участке, особенно в центральном районе, достигает 50! Легче всего получить разрешение на возведение многоэтажного дома в том районе, где пока еще мало новостроек, а генеральный план предусматривает строительство нескольких объектов.

Маковой Валерий. Строительство пос. Белая-Березка. 80-е годы. Этюд. 1986

Процесс получения разрешений на строительство и предоставление земельного участка значительно облегчается также в том случае, если заказчиком данного строения выступают сами городские власти. Однако чаще всего в таком случае строится жилье для малообеспеченных категорий населения, квартиры эконом-класса.

Проведение топографической съемки и геологической экспертизы

Топографическая съемка земельного участка, который вскоре станет строительной площадкой, проводится для точного определения координат местоположения будущего строения, а также с целью определить основные характеристики местности и окружающего ландшафта.

Это очень важная часть строительства многоэтажного здания, которая наряду с геологическими изысканиями позволяет выяснить, как глубоко располагаются грунтовые воды и оценить общее состояние грунта, вероятность и степень возможной усадки фундамента.

Проводятся такие изыскания и съемка специализированными организациями, имеющими соответствующий допуск. После завершения работ застройщик получает подробный отчет о проделанной работе, в котором среди прочего отмечены такие моменты, как характеристика рельефа, метеорологические и климатические характеристики, геологическое строение, физические свойства и состав грунта, гидрогеологические условия и многое другое.

На основании геологических изысканий осуществляется выбор строительных материалов и технологии строительства, так как в случае сложного рельефа или близкого залегания грунтовых вод возникает необходимость в применении специальных методов.

Проектирование

Проектирование многоквартирного здания — задача сложная и необычайно ответственная, так как именно от проектировщика зависит и то, насколько удачной и комфортной будет планировка квартир, и их площадь, и внешний облик дома.

Белякова Евгения. Архитектор. 2005

Процесс проектирования может быть доверен только профессионалам — специалистам компаний, состоящих в соответствующих саморегулируемых организациях и получивших допуск к выполнению такого вида работ.

Архитекторы и проектировщики руководствуются утвержденными строительными нормами и санитарными требованиями, также учитываются сейсмологическая обстановка и климатические особенности местности. Например, санитарное законодательство регулирует такие параметры квартиры, как освещенность и вентиляция, а система теплозащиты разрабатывается с учетом среднегодовой температуры, при необходимости в проекте предусматривается дополнительное утепление фасада.

Сложность задачи, стоящей перед архитектором еще и в том, что кроме требований заказчика, который может вносить свои изменения в план будущего здания, проектировщик обязан согласовать окончательный проект с архитектурно-строительными органами города и строго следовать установленными санитарным нормам и требованиям.

Также в проекте здания предусматривается оптимальный способ расположения коммуникаций, который обеспечит энергоэффективность здания (в последнее время стандарты «зеленого» строительства получают все большее распространение и в нашей стране, что увеличивает требования к экономному расходованию тепла и энергии), экологические требования, особенности окружающей местности и другие нюансы.

Обычно архитектор предлагает несколько вариантов оформления фасада здания, из которых заказчик выбирает наиболее понравившийся.

Кроме того, при строительстве многоэтажного, а особенно высотного здания (выше 22 этажей), необходимо очень тщательно продумать и рассчитать нагрузку на фундамент, надежность несущих конструкций, которые должны справляться с таким огромным весом.

Еще одна важная деталь — при составлении проекта архитектор обязан учитывать не только особенности ландшафта, но и перспективы дальнейшей застройки данного района. Без учета этого нюанса в будущем вид из окон здания может измениться кардинальным образом, а фасад будет резко контрастировать с соседними зданиями, например, выстроенными в совершенно ином стиле.

Данный этап необычайно важен для успешного завершения строительства, так как только грамотно составленный, неоднократно проверенный и соответствующий всем стандартам и требованиям проект гарантирует, что скоро на этом месте появится привлекательный, надежный и безопасный многоквартирный дом, а само здание не будет выглядеть «монстром», изуродовавшим весь пейзаж.

Строительство

Перед тем, как приступить собственно к самому заметному для окружающих и важному этапу возведения многоэтажного дома — строительным работам, часто проводится еще один этап: тендер на выбор подрядной организации, которой будет доверена реализация проекта.

Обычно подрядные организации выбираются на конкурсной основе, большое значение имеет опыт работы в данной сфере, наличие квалифицированных сотрудников и строительной техники.

Стукошин Федор. Двое рабочих. 1967

Сам этап строительства здания можно разделить на следующие важнейшие части:

1. Подготовка строительной площадки. Сюда входят такие подготовительные работы, как ограждение земельного участка, что позволяет избежать появления на стройке посторонних людей и обеспечить сохранность материалов и техники; расчистка территории, включающая снос существующих строений; перетрассировка инженерных сетей, которые мешают строительству; прокладка временных дорог и необходимых коммуникаций; устройство временных бытовых, административных, складских и других помещений. Также на этом этапе необходимо защитить строительную площадку от возможного скопления дождевой воды.
2. Разметка осей здания. Еще один важный этап, требующий тщательной проверки и точного расчета, так как малейшие отклонения затем будет практически невозможно исправить. Разметка осуществляется с использованием точных современных измерительных приборов.
3. Земляные работы. Основной вид земляных работ при строительстве многоэтажного здания — рытье котлована под фундамент, также к земляным работам относится прокладка траншей под коммуникации. На данном этапе, конечно же, не обойтись без специальной техники — экскаваторов и бульдозеров, так как объем работ может быть очень велик.
4. Фундаментные работы. Именно на фундамент приходится самая большая нагрузка, это основа здания и гарантия его долговечности и стойкости. Тип фундамента зависит от свойств грунта, часто используется подсыпка песком или гравием, а основная часть работ — заливка бетоном высокого качества, способным выдержать вес здания высотой в 9,12 или даже 24 этажа.
5. На следующем этапе строительства начинается возведение наружных стен здания, необходимо отметить, что технология строительства дома из кирпича, железобетонных панелей или монолитного здания имеет серьезные отличия. На сегодняшний день все более популярным становится монолитное строительство, для которого нужны только опалубка, арматура и бетон.
6. Подвод в дом коммуникаций — воды, электричества, газа, канализационной системы. Траншеи для труб были вырыты еще на этапе земляных работ, теперь происходит укладка коммуникаций и подключение здания к централизованному водоснабжению и другим сетям.
7. Монтаж кровли. Данный этап также зависит от утвержденного типа крыши, многие современные новостройки обладают так называемой эксплуатируемой кровлей, на которой может быть устроен, например, зимний сад.
8. Монтаж внутренних перегородок. Собственно говоря, разделение многоэтажного дома на отдельные квартиры, согласно утвержденному проекту. На данном этапе происходит установка и такого важного элемента многоэтажного здания, как лифтовое оборудование.
9. Установка металлопластиковых окон. Чтобы продолжить внутренние работы необходимо защитить помещение от климатических воздействий, поэтому установка окон производится уже сейчас. Также могут быть установлены металлические двери в каждой квартире.
10. Устройство внутренних коммуникационных сетей. Сюда входит разводка света по всем помещениям здания, прокладка канализационных труб, обустройство газоснабжения, отопления, снабжения холодной и горячей воды. Также после разводки коммуникаций в каждой квартире устанавливаются счетчики на свет и воду.
11. Устройство стяжек пола. На данном этапе снова используется бетонно-песчаная смесь, пол тщательно выравнивается, именно со стяжки пола начинаются черновые отделочные работы.
12. Внутренние отделочные работы. Можно разделить на черновые и финишные, зачастую застройщики реализуют квартиры с черновой отделкой, предоставляя возможность новым владельцам самостоятельно приводить квартиру в жилое состояние, что требует значительных затрат времени и средств.
13. Наружная отделка фасада и проведение ремонтных работ во всех общественных помещениях. Если квартира может быть продана после проведения черновых отделочных работ, то в холле, подъезде, на лестницах, общей кровле и других помещениях общего пользования все отделочные работы должны быть полностью завершены.

Многие жилые комплексы предлагают также и коммерческие помещения, например, на первом этаже может располагаться прачечная, салон красоты, отделение банка или небольшой продуктовый магазин. Наличие таких помещений должно быть предусмотрено, конечно же, еще на этапе составления проекта, а строительство и обычного жилого здания и многофункционального комплекса обязательно проходит все вышеперечисленные этапы.

Обустройство придомовой территории

Чтобы выгодно реализовать квартиры во вновь возведенном многоэтажном здании, а также согласно градостроительным нормам, застройщик обязан также позаботиться и об обустройстве придомовой территории. Общепринятой практикой стала установка перед домой детской площадки, наличие зелени, клумб, укладка тротуарной плитки или асфальта перед подъездами, обеспечение подъездных путей для автотранспорта, иногда — устройство паркинга для жильцов и их гостей, обустройство уличного освещения.

Мефоков Николай. Саратовский дворик. 2004

Многоэтажные здания, которые претендуют на звание элитных жилых комплексов, могут похвастаться закрытой, охраняемой территорией, которую украшает ландшафтный дизайн, а зачастую даже бассейн, высотки попроще — просто ухоженным небольшим двориком с качелями и небольшой клумбой перед подъездом.

Как видим, процесс строительства многоквартирного здания достаточно сложный, многоэтапный и ответственный. Многие застройщики отмечают, что основные сложности возникают именно на стадии получения разрешений на строительство, сбора всех необходимых документов, а также создании и утверждении проекта, тогда как сами строительные работы занимают не так много времени. Впрочем, многие строительные компании экономят время и средства, используя типовые проекты, что иногда оказывается не худшим вариантом.

Анна Седых, рмнт.ру