Схему заключения сделок, получившую название «трейд-ин» (trade-in) уже нельзя назвать новой для российского рынка, однако в сфере торговли недвижимостью она пока не получила широкого распространения. Описать принцип данной схемы в действии можно просто — «в счет покупки новой вещи сдается старая».
Maria Barry. House For Sale
Для рынка недвижимости сделки по схеме «трейд-ин» — редкость, в Москве и Санкт-Петербурге на сегодняшний день только несколько риелторских агентств работают по принципу «ваша квартира в обмен на новострой». Куда большую популярность такая схема обмена завоевала на автомобильном рынке — многие автосалоны предлагают вполне востребованную услугу — «вы нам старый автомобиль, мы вам — новый, с доплатой, конечно».
Подобная форма обмена, безусловно, сокращает сроки сделки и позволяет покупателю быстро получить новую вещь, не теряя время на поиск покупателей все равно не нужного старого имущества. Но если с автомобильным рынком все более-менее понятно и достаточно просто, то схема «трейд-ин» на российском рынке недвижимости получила ряд особенностей и далеко не всегда становится оптимальным вариантом для покупателя.
В этой статье попробуем рассмотреть все особенности обмена квартир по принципу «трейд-ин», ее достоинства и недостатки.
Особенности обмена квартир «трейд-ин»
Понятно, что квартира — значительно более дорогая и нужная вещь, чем автомобиль. Даже обычная «однушка» в доме старой постройки в Москве может стоить несколько миллионов рублей, так что к сделкам с недвижимостью с особой опаской и вниманием подходят и покупатели, и продавцы.
В случае сделки по схеме «трейд-ин» риелтор мгновенно выкупает старую квартиру собственника, предоставляя взамен жилье в новостройке, то есть, осуществляя взаимозачет. В этом заключается главное отличие подобного вида сделок от альтернативной купли-продажи с выкупом старой жилой площади, когда риелторское агентство просто выставляет предложенный лот в свободную продажу по своим каналам, дожидаясь, пока найдется покупатель.
Максимально сжатые сроки можно назвать главной особенностью сделки «трейд-ин» — отдав старую квартиру в счет оплаты части стоимости новой, покупатели могут сразу же переезжать на новое место жительства, сделка обычно занимает буквально два-три дня, которые уходят на проверку правоустанавливающих документов и оформление договоров.
Как отмечает специалист по подобным схемам обмена, адвокат Олег Сухов, схема «трейд-ин» используется и на первичном, и на вторичном рынке недвижимости. Для примера приведем схему обмена квартиры, допустим, у станции метро «Сходненская», имеющей две жилые комнаты на более просторную трехкомнатную квартиру в Химках. Рыночная цена двухкомнатной квартиры в данном районе составляет порядка 6 миллионов рублей, так как риелторское агентство выкупает жилье с дисконтом — в среднем 25%, ее стоимость будет установлена на уровне 4,5 миллионов рублей. Именно эта сумма и пойдет в зачет приобретения новой жилой площади. Средняя цена «трешки» в Химках — 6,7 миллионов рублей, таким образом, новым владельцам придется доплатить еще 2,2 миллионов рублей.
К квартирам, которые принимают участие в сделках по схеме trade-in, специализированные агентства недвижимости выдвигают ряд требований:
- жилая площадь должна располагаться исключительно на территории столицы. Квартиры в Подмосковье или, например, в Ленинградской области, в настоящее время в таких сделках участия не принимают. Связано это и со сравнительно небольшим спросом на подобного рода сделки в других городах, и с большой разницей в стоимости жилья — размер доплаты за квартиру в московской новостройке, полученную в обмен на жилье где-нибудь в Электростали или Долгопрудном, будет слишком велик. В то же время в обмен на квартиру с «московской пропиской» застройщики и риелторы могут предложить не только жилье в одной из многочисленных новостроек столицы, но загородный коттедж или таунхаус в одном из подмосковных поселков. Все зависит от того, строительством каких именно объектов занимается девелопер и имеющегося на сегодняшний день выбора;
- квартира в обязательном порядке должна находиться у продавца в собственности, а не в аренде, пускай и долгосрочной, правоустанавливающие документы проверяются специалистами тщательно и скрупулезно;
- риелторские агентства принимают во внимание исключительно квартиры, комната в семейном общежитии, коммунальной квартире или доля одного человека в общей жилой площади в сделках по схеме «трейд-ин» принимать участия не могут;
- к «чистоте» квартиры выдвигаются особые требования, весьма нежелательно, если одним из собственников жилья является несовершеннолетний и для заключения сделки требуется разрешение совета опеки и попечительства. В таком случае риелторское агентство, вероятнее всего, откажет продавцу.
Достоинства обмена квартиры по схеме trade-in
Главным достоинством обмена старого жилья на новое по такой схеме можно назвать срочность и оперативность. Это самый быстрый способ переехать в приглянувшуюся, куда более благоустроенную квартиру или загородный коттедж, не дожидаясь продажи старой жилой площади, оформления ипотечного кредита и так далее.
Кроме того, в случае заключения сделки «трейд-ин» риелторское агентство берет на себя все заботы и хлопоты, связанные с оформлением документов и юридическим сопровождением обмена жилой площади. Продавцу квартиры не придется тратиться на рекламу, публикацию объявлений, заниматься сбором документов, расходовать средства на проведение экспертной оценки и так далее.
Минусы обмена «трейд-ин»
Несмотря на неоспоримые достоинства, «зачетная» схема обмена жилья имеет еще и целый ряд недостатков, которые и обусловили ее низкую популярность на рынке недвижимости. К основным минусам такого обмена можно отнести:
- отсутствие большого выбора. Как правило, определенное агентство недвижимости или конкретный застройщик предлагают для заключения сделок по схеме trade-in только квартиры в собственном жилом комплексе, потому возможность выбирать район проживания или месторасположение здания предоставляется далеко не всегда;
- цена старой квартиры, участвующее в обмене «трейд-ин» будет в любом случае ниже, чем в случае продажи ее на свободном рынке. Все застройщики и девелоперские агентства приобретают квартиры с дисконтом, который может достигать 20-25% от рыночной цены, что с учетом столичных цен чревато потерей 1-1,5 миллионов рублей от стоимости жилья. Средства продавцу не выплачиваются, а сразу зачисляются на счет девелопера в качестве основного взноса за новую жилую площадь;
- далеко не всегда собственники жилья, которые приняли участие в сделке по «зачетной» схеме, получают возможность сразу переехать на новую, благоустроенную квартиру. Зачастую застройщики предлагают жилые площади в еще строящихся домах, так что придется ждать окончания работ и ввода дома в эксплуатацию. Кроме того, новая квартира может нуждаться в ремонте, что также отодвинет миг счастливого новоселья на достаточно длительное время. Весь этот период — до переезда на новую квартиру и завершения в ней ремонтных и отделочных работ, придется либо ютиться у родственников или же снимать жилье, так как старая квартира уже стала собственностью риелторского агентства или застройщика, а зачастую уже успела обрести новых владельцев. Такие дополнительные затраты и неудобства лишают сделку по схеме «трейд-ин» ее главного достоинства — быстроты переезда на новое жилье;
- вероятность столкнуться с недобросовестными агентствами, предлагающими схему, которую Олег Самойлов, генеральный директор «Релайт-Недвижимость», называет «лже-trade-in». В таком случае девелопер бронирует новую квартиру лишь на определенный срок, беря на себя обязанности за этот период реализовать старое жилье. Если же до оговоренного момента продать квартиру не удается, на продавца начинают оказывать давление, вынуждая снизить цену. Таким образом, единственное достоинство такой схемы — гарантированное резервирование квартиры-новостройки, однако установление крайнего срока продажи вторичной квартиры сводит и это преимущество на нет, так что никакого смысла в такой услуге риелторов специалисты не видят.
Впервые сделки по схеме trade-in появились на рынке недвижимости России в 2009 году, когда кризис привел к значительному снижению спроса на квартиры и загородные дома первичного рынка. С помощью такой «взаимозачетной» схемы обмена застройщики стремились привлечь внимание потенциальных покупателей к новостройкам и активизировать продажи.
И все же, как показывает практика, за минувшие три года такая схема не стала востребованной и в случае, если продавец намеревается компенсировать часть стоимости новой квартиры за счет продажи старой, в 90% случаях используется альтернативная схема двойной купли-продажи, когда вторичное жилье выставляется на продажу риелторским агентством.
Эксперты единодушно советуют пользоваться схемами обмена «трейд-ин» только в том случае, если риск упустить приглянувшуюся квартиру в новом доме слишком велик, а сам жилой комплекс уже введен в эксплуатацию.
Во всех других вариантах лучше несколько раз подумать — стоит ли терять существенную часть стоимости собственной квартиры и торопиться. По словам некоторых специалистов, лучшей альтернативой схеме trade-in является оформление ипотечного кредита с возможностью в дальнейшем погасить его за счет средств, полученных от продажи жилой площади. В таком случае продавец может не спеша заниматься сбором документов и поисками покупателей, не снижать цену, чтобы продать квартиру срочно и в то же время благодаря быстроте погашения ипотеки не переплатит слишком много по процентам.
Конечно, система ипотечного кредитования в нашей стране также имеет ряд недостатков и назвать ее совершенной никак нельзя, однако минусов у обмена квартиры по схеме «трейн-ин» больше, чем достоинств, потому в ближайшее время она вряд ли станет популярней на рынке недвижимости нашей страны. Кроме бросающихся в глаза недостатков, уменьшающих привлекательность такой схемы для продавцов, у самих застройщиков на сегодняшний день тоже нет необходимости в привлечении покупателей с помощью «зачетной» схемы — спрос на московские новостройки стабилен и в ближайшее время снижаться не будет.
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
