Поговорим о таком сложном случае проведения перепланировки, как объединение двух и более квартир в единую площадь. Объединить квартиры трудно, предупредим сразу, есть много нюансов. Но варианты существуют и добиться своей цели вполне реально, хотя усилий приложить придётся немало.
Главное преимущество объединения квартир — получение более просторной жилой площади без переезда в другое место. Согласитесь, удобно — не покидая привычный дом, любимый район, получить квартиру в два, а то и три раза больше прежней. Или, не найдя подходящей по размеру квартиры, купить сразу две в одном доме.
Но проблем с объединением квартир много. Будьте готовы, что на согласование перепланировки может уйти полгода! Кроме того, сначала нужно получить точный план всего многоквартирного дома, ведь есть случаи, когда объединить квартиры просто невозможно в силу конструктивных особенностей.
Процесс согласования включает составление проекта перепланировки. Желательно обратиться в проектную организацию, которая входит в профильное СРО. Затем документы подаются в жилинспекцию, а после — в БТИ, где будет составлен новый техплан квартиры.
Правила перепланировки описаны в СНиП 31–01–2003 «Здания жилые многоквартирные». Объединение квартир в целом в отдельный пункт не выделяется и считается перепланировкой. Есть несколько самых важных запретов, о которых вы должны обязательно знать:
- Нельзя демонтировать, переносить вентиляционные каналы, уменьшать их сечение, нарушать общедомовые коммуникации.
- Нельзя сносить несущие стены, вырубать несущие балки, ригели, обрезать или передвигать несущие пилоны и колонны. В несущей стене можно будет сделать лишь проём для прохода, причём с обязательным усилением конструкции. Это должно быть предусмотрено в проекте.
- Нельзя переносить существующие проёмы в несущих стенах без наличия проекта и разрешения профильных организаций.
- Нельзя поменять местами кухню и жилые комнаты. Исключением станет случай, если под вами нет жилой площади, то есть квартира находится на первом этаже. Кроме того, поменять местами кухню и жилую комнату можно будет в случае двухуровневого объединения квартир по вертикали, если одна из них находится на последнем этаже. О таком варианте поговорим подробнее ниже.
- Нельзя разместить санузел, ванную комнату над жилым помещением.
- Нельзя объединять кухню с жилым пространством, если в квартире газ. Выход только один — отказаться от газоснабжения и установить электрическую варочную поверхность.
Как видим, список запретов достаточно велик, именно поэтому перед покупкой второй квартиры или сразу двух-трёх на площадке, следует изучить проект дома. Может оказаться, что в стене, где решено сделать объединяющий проём, располагается вентиляционный ствол. В этом случае объединять квартиры не разрешат.
Рассмотрим три существующих варианта объединения квартир:
1. Квартиры на одной площадке. Самый распространённый вариант, вызывающий меньше всего проблем с получением разрешения. По словам специалистов, если стена из блоков или кирпичей, нельзя будет трогать лишь верхний несущий ригель. В случае, если вся стена несущая, можно будет сделать лишь проём шириной не больше 160 сантиметров, обязательно с усилением конструкции. Если есть возможность захватить часть общедомовой территории — тамбур или коридор перед квартирой — стены и вовсе можно не трогать, сделав общий вход. Однако для такого решения нужно согласие всех соседей.
2. Квартиры друг над другом. Это уже не горизонтальное, а вертикальное объединение жилых площадей. Возможность объединить квартиры на разных этажах зависит от состояния и особенностей перекрытий. Чем выше расположена квартира, тем больше шансов получить разрешение. Обычно не вызывает проблем объединение квартиры или мансарды на верхнем этаже. Минус такого решения — нужна лестница, которая «съест» минимум по четыре квадратных метра полезной площади в каждой из объединяемых квартир. Кроме того, проём в перекрытиях придётся укреплять рамой и колоннами-подпорками, а размеры и вес лестницы должны будут отвечать строительным нормам. Об остальных плюсах и минусах двухуровневых квартир мы уже писали.
3. Квартиры в разных подъездах. Самый редкий случай объединения. Стена между подъездами точно будет несущей, более мощной, чем в случае расположения квартир на одной площадке. Кроме того, между квартирами может оказаться шахта лифта, мусоропровод. Есть риск того, что уровни пола и потолка квартир в разных подъездах будут несколько отличаться, а это дополнительные расходы по их выравниваю. Да и разрешение на объединение в таких случаях выдают крайне редко.
Ещё один важный момент в случае объединения квартир — что делать со второй кухней и санузлом. Если санузел обычно решают оставить в качестве гостевого или для детей, то вторая кухня точно оказывается не нужна. При этом, как мы помним, превращать её в жилое помещение строительные нормы запрещают. Поэтому вторая кухня часто становится гардеробной комнатой или кабинетом, например.
Специалисты утверждают, что сейчас случаи объединения квартир в старом жилом фонде встречаются всё реже. Слишком много проблем с получением разрешения, бумажной волокиты, возможных рисков. Другое дело новостройки, где застройщик часто изначально планирует возможность объединения нескольких жилых модулей в единое пространство.
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
