Продажа или обмен квартиры, как в целом и остальные сделки с недвижимостью — одна из тем, вызывающих самое большое количество вопросов. Причем переживать по поводу правильности оформления всех документов, сопровождающих сделку, могут как сами продавцы, так и, безусловно, покупатели. И чем выше сумма сделки, тем сильнее стороны опасаются стать жертвами мошенников или просто столкнуться с необходимостью правильного переоформления бумаг, сбора дополнительных справок и разрешений.
Pablo Picasso. The mother leading two children. 1901
В этой статье мы не будем подробно рассказывать о каждом этапе заключения сделки купли-продажи недвижимого имущества, а лишь коснемся одного важного момента — прав детей, прописанных на данной жилой площади или же являющихся собственниками доли в квартире или доме.
Тема участия несовершеннолетних в различных сделках с недвижимостью в нашей стране остро встала в начале 90-х годов и с тех пор не утратила своей актуальности, что неудивительно — согласно статистике, практически в 60% операций на рынке недвижимости одним из участников оказывается ребенок — либо на стороне покупателя, либо продавца.
«Страшилка» для покупателя
Громкая и уже избитая фраза — «Дети — наше все!» — при оформлении купли или обмена квартиры приобретает особое значение и смысл. Несовершеннолетние являются наиболее незащищенной категорией, потому именно за соблюдением их прав государственные органы следят особенно бдительно. Отметим, что российское законодательство чрезвычайно жестко стоит на защите прав несовершеннолетних. Их интересы и права практически возведены в степень абсолютного приоритета и регламентированы многочисленными законодательными актами: Семейным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом, законом «О приватизации жилищного фонда», Конституцией, Жилищным кодексом и другими документами.
Впрочем, такая же ситуация сложилась и в соседней Украине — там права детей защищает Семейный кодекс, законы «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей» и «Об охране детства», строго регламентирующие процесс продажи и других сделок с недвижимостью, на которой прописаны несовершеннолетние.
Согласно законодательству, ребенок, наравне со взрослыми, обладает всеми правами, как жилищными, так и имущественными — может получать в наследство или в дар недвижимость или ее часть, участвовать в приватизации жилья и так далее. При этом, в соответствии с законодательством России, даже родители, а также иные законные представители несовершеннолетнего ребенка — опекуны или усыновители, не могут распоряжаться его имуществом без получения предварительного согласия официальных органов опеки и попечительства.
В свете такого отношения законодательства к защите прав детей, потенциальных покупателей недвижимости, где прописаны несовершеннолетние, больше всего пугает следующий момент: в том случае, если суд сочтет, что в результате заключения сделки были нарушены права юных обитателей, официально зарегистрированных на проданной или обменянной площади, он может признать сделку недействительной.
Кузьма Петров-Водкин. В детской. 1925
Причем, касается это правило не только тех квартир, где несовершеннолетние являются собственниками, но и тех объектов недвижимости, где дети просто прописаны. Важнейший момент — при заключении сделок с объектами недвижимости, в которых дети зарегистрированы, разрешение органов опеки и попечительства по действующему законодательству не требуется.
В то же время, Постановление Конституционного суда России от 08 июня 2010 года № 13-П «По делу проверки конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации» признает, что если условия сделки нарушают жилищные права ребенка, находящегося под опекой родителей это входит в прямое противоречие с Конституцией РФ. Такое противоречие — если ребенок оказался без крова или получил жилье, не отвечающее санитарным или иным нормам — может стать причиной признания сделки недействительной.
Избежать такой неприятной во всех отношениях ситуации, можно только получив предварительно письменное согласие органов опеки и попечительства по своему месту жительства на выписку несовершеннолетнего, а также продажу или обмен жилья. Заниматься данным вопросом будет во время подготовки документов на реализацию продавец, то есть собственник дома или квартиры в настоящий момент. А покупателю необходимо помнить, что, изучая документы на приглянувшуюся квартиру, стоит сразу же уточнить — зарегистрированы ли на данной жилой площади несовершеннолетние, кто конкретно является собственником каждой доли жилья, а также потребовать разрешение от опекунского совета. В противном случае, то есть при отсутствии данного документа, сделка становится слишком рискованной.
«Головная боль» для продавца
Представим, что вы не покупатель, которому нужно просто проконтролировать наличие всех необходимых бумаг, а именно продавец, желающий реализовать принадлежащую вам лично или вашей семье квартиру.
Какие шаги вам необходимо предпринять, чтобы выгодно и, желательно, оперативно, получить деньги? Вы скажете — оценить квартиру, то есть провести мониторинг рынка подобных объектов недвижимости, собрать справки БТИ, паспортного стола, управляющей компании, расплатиться по коммунальным платежам и так далее. Однако, если часть квартиры принадлежит ребенку по праву наследования, дарения или участия в приватизации, первым шагом на пути продажи квартиры должен стать визит в органы опеки и поручительства.
Продавцу предстоит убедить чиновников, что в результате продажи квартиры интересы ребенка не пострадают, то есть он не останется на улице, а получит взамен равноценную жилую площадь. Кроме того, родителям (опекунам, усыновителям) предстоит доказать, что после продажи данного жилья стоимость имущества несовершеннолетнего, которому принадлежит доля в квартире или доме, не уменьшится.
Борис Кустодиев. Дети художника. 1913
В данной связи могут возникнуть проблемы, например, в случае продажи квартиры в Москве для последующей покупки загородного дома в Подмосковье или в другом регионе. Стоимость обычной квартиры в центре столицы несоизмерима с ценами на недвижимость в подмосковных городах и тем более в других областях. Так что, даже если продажа тесной двухкомнатной квартиры позволит приобрести просторный дом, где у ребенка будет своя комната, органы опеки и поручительства могут не выдать разрешение в связи с тем, что цена нового недвижимого имущества значительно ниже. В таком случае родители могут попытаться привести другие аргументы — экологическую ситуацию в центре мегаполиса, близость к родственникам, подходящий климат, улучшение жилищных условий, наличие более высокооплачиваемого места работы родителей, школы и детского сада на новом месте, большую площадь новой недвижимости и так далее. Однако государственные органы редко верят на слово, и лучшим аргументом будет открытие расчетного счета на имя несовершеннолетнего, на который будет положена часть от стоимости проданной квартиры, причитающаяся ребенку, как одному из участников сделки. Такой аргумент может переубедить чиновников лучше всяких голословных заверений.
Важный момент — в свете вышеперечисленных требований может показаться, что родителям придется приобрести новое жилье, причем не хуже старого еще до продажи квартиры. На практике такой поворот событий часто просто нереален — именно на средства от продажи обычно и приобретается новый дом или квартира. Поэтому органы опеки чаще всего требуют одновременного приобретения нового жилья с такой же или большей площадью.
Если ребенок не являлся собственником жилья, а был просто зарегистрирован на продаваемой и подлежащей обмену площади, то органы опеки потребуют сразу же прописать его на новой жилой площади — приобретенной или уже принадлежащей одному из родителей (опекунов, усыновителей). Собственно, в таком случае несовершеннолетнего без разрешения органов опеки и поручительства просто не выпишет из квартиры паспортный стол.
Еще несколько нюансов
Важный момент касается приватизации жилья, где прописан ребенок — родители не могут написать за несовершеннолетнего отказ от участия в приватизации, так что в любом случае соответствующая доля в квартире или доме должна стать собственностью ребенка, зарегистрированного на приватизируемой жилой площади.
Органы опеки обычно требуют, чтобы за разрешением на выписку или продажу «жилья с ребенком» явились оба родителя. Если же один из них находится за рубежом или в другом регионе, необходимо предоставить его письменное разрешение на осуществление сделки с недвижимостью, заверенное у нотариуса или в консульстве. То же касается и родителя, который не может лично прийти в органы опеки из-за тяжелой болезни. Если местонахождение «блудного» родителя на момент получения разрешения неизвестно, придется объявить розыск и ждать, пока «пропажа» не будет обнаружена. Не требуется разрешение второго родителя только в случае лишения его родительских прав, признания судом пропавшим без вести, смерти или если отец был записан только со слов матери.
Если один из родителей целенаправленно игнорирует приглашение явиться в органы опеки для получения разрешения на продажу квартиры и выписку ребенка, требует деньги за свою подпись, второй может доказать злонамеренность его действий, предоставив свидетелей и честно сообщив все обстоятельства своей семейной жизни представителям опекунского совета. Решение в таком случае будет приниматься индивидуально — если органы опеки признают, что сделка заключается в интересах ребенка и в результате будут улучшены его жилищные условия или увеличена стоимость собственности, то разрешение может быть выдано и без согласия второго родителя, чинящего препятствия из личных побуждений.
Николай Богданов-Бельский. Дети в окне
Получение разрешения органов опеки на продажу или обмен жилья, доля в котором принадлежит ребенку, необходимо даже в том случае, если на данный момент несовершеннолетний не проживает в данной квартире, а зарегистрирован на другой площади и даже в другом регионе или государстве.
Регистрация ребенка в возрасте до 10 лет возможна только по месту прописки одного из родителей, так что зарегистрировать малыша у знакомых и друзей, чтобы получить разрешение на его выписку из продаваемой квартиры не получится.
Если финансовые возможности родителей позволяют вначале приобрести новое жилье, а затем продавать старую квартиру, целесообразнее сразу оформить недвижимость только на себя и уже после выделить соответствующую долю несовершеннолетнему. Иначе возникает ситуация, когда ребенку принадлежат две доли в разных квартирах, и получить разрешение органов опеки на лишение несовершеннолетнего одной из них будет сложно — взамен предоставить будет уже нечего.
Чтобы зарегистрировать ребенка в квартире, где одна из долей принадлежит его матери или отцу, не требуется согласие остальных дольщиков.
Квартира или дом, которые принадлежат по праву наследования или по итогам приватизации детям-сиротам или детям, оставшимся без попечения родителей и направленным в интернаты и детские дома на полное государственное обеспечение, закрепляется за несовершеннолетними собственниками и за ее сохранностью следят органы опеки и поручительства. Любые сделки с таким жильем проходят исключительно с их согласия. Соответствующее распоряжение подписывается местными властями и направляется ТСЖ по месту расположения жилья, управляющей компании, БТИ и Федеральной регистрационной службе.
Документы
Чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу или обмен жилья, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему, необходимо предоставить комиссии следующие документы:
- заявление, подписанное обоими родителями;
- согласие ребенка (если ему уже исполнилось 14 лет);
- выписку из домовой книги и лицевого счета — обязательно подлинники;
- копию свидетельств о рождении несовершеннолетнего собственника. Продемонстрировать оригинал данного документа также необходимо;
- документы, которые подтверждают права собственности на все жилые помещения, принимающие участие в сделке. Ими могут быть свидетельство о собственности на жилище, договор купли-продажи или мены, свидетельство о праве на наследство и так далее;
- справки БТИ, где будет указана стоимость жилой площади;
- кадастровый (поэтажный) план жилья;
- если один из родителей не может присутствовать лично, необходимы документы, подтверждающие его согласие — нотариально заверенное разрешение или же свидетельства о его смерти, объявлении пропавшим без вести и так далее;
- справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на жилье.
Зачастую органы опеки могут потребовать и дополнительные документы, например, справку из ЕИРЦ о задолженности за квартиру, справку о техническом состоянии жилья и документы на приобретаемые дом или квартиру.
Все вышеперечисленные документы должны быть правильно оформлены и иметь не истекший срок предоставления по месту требования.
Комиссия органов опеки рассматривает каждый случай в индивидуальном порядке и зачастую может пойти на уступки, если посчитает, что сделка заключается в интересах ребенка (например, взамен городской квартиры приобретается дом в сельской местности, так как у ребенка астма и ему необходим свежий воздух). Или же напротив, предъявить дополнительные требования в случае возникновения сомнений в честности и адекватности родителей.
Balthus. Children. 1937
Как видим, наличие в квартире или доме несовершеннолетнего собственника, равно как и его прописка, значительно усложняют процесс заключения сделок купли-продажи. С одной стороны может показаться, что такие жесткие требования излишни — столько проблем из-за одного малыша! Однако, если вспомнить, сколько вполне ответственных родителей становились жертвой мошенников при заключении сделок с недвижимостью, сколько родителей просто пытались решить свои финансовые проблемы путем продажи квартиры, не задумываясь, с чем останется в будущем ребенок, если подсчитать число неблагополучных семей, где один из родителей страдает от зависимости и может решить продать жилье для удовлетворения своих нужд — участие органов опеки и поручительства вовсе не выглядит лишней мерой защиты прав и интересов детей.
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
