Если провести опрос среди обычных россиян «На что бы вы потратили миллион долларов?», практически 90% жителей нашей страны уверенно ответят «Куплю две-три квартиры, сдам в аренду и буду жить припеваючи на эти доходы».
Hardie Gramatky. For Rent. 1936
Действительно, получать стабильную, достаточно высокую прибыль и не работать, полностью располагая всем своим временем — заветная и вполне понятная мечта большинства вынужденных трудиться, чтобы свести концы с концами, обитателей городов. И собственная «лишняя» квартира, которая может быть сдана в аренду и принесет стабильный доход, может стать шансом воплотить эту мечту в реальность.
Остается только разобраться, что выгоднее — сдавать квартиру на длительный срок (минимум на месяц) или посуточно? Вопрос на самом деле не праздный, так как многие арендодатели в погоне за большей прибылью делают выбор именно в пользу квартиры посуточно, понимая, насколько этот вариант сложнее уже после подсчета чистой прибыли за первый месяц такой «нетрудовой деятельности».
Итак, подсчитаем расходы и доходы от предоставления в аренду квартир посуточно на примере обычной московской однокомнатной квартиры в девятиэтажном панельном доме, расположенном где-то неподалеку от станции метрополитена «Пролетарская», в одном из самых привлекательных для арендаторов районе столицы — Таганском.
Доходы
В среднем арендовать такую однокомнатную квартиру в столице можно за 600-1300 долларов в месяц, цена будет зависеть от качества ремонта, наличия мебели, жилой площади и так далее. Возьмем средний показатель — 1000 долларов в месяц.
Однокомнатная квартира посуточно в одном из центральных районов Москвы в типовом доме обойдется арендатору от 50 до 130 долларов в сутки, так же в зависимости от благоустроенности жилья. Тоже берем среднюю стоимость — 100 долларов в сутки.
На первый взгляд, сдавать квартиру посуточно в три раза выгоднее, чем на длительный срок, ведь доход может составить более 3000 долларов ежемесячно. Но не все так просто, как кажется.
В первую очередь стоит помнить, что сдавать посуточно жилье все 30 дней в месяц не получится ни у одного собственника. Конкуренция на рынке краткосрочной аренды жилой недвижимости в настоящее время уже достаточно велика, а спрос не всегда стабилен, кроме того, владельцу понадобится некоторое время, чтобы привести квартиру в порядок после отъезда очередного жильца.
Согласно статистике риелторских агентств, в среднем такая квартира оказывается востребованной всего лишь 15-20 дней в месяц, так что доход уже будет существенно ниже — порядка 2000 тысяч долларов. Также стоит учесть и общепринятые скидки постоянным жильцам, например, регулярно приезжающим в командировки из других городов или снимающим жилье не на сутки, а как минимум на 5-7 дней. «И что же? — спросят владельцы московской недвижимости, — все равно это в два раза выше, чем прибыль от долгосрочной аренды, так что вопрос решен». Однако торопиться не стоит — лучше точно подсчитать все текущие расходы, связанные с предоставлением жилья посуточно.
Расходы
Во-первых, уже на начальном этапе расходы по обустройству квартиры, которую предполагается сдавать посуточно, будут значительно выше затрат в случае долгосрочной аренды. Бабушкина мебель, текущие краны и потертые обои не будут способствовать популярности квартиры и арендатор, планирующий заплатить довольно большую сумму всего за сутки проживания, предпочтет поискать другие варианты.
Лутохина Екатерина. Ностальгия. 2006
Так что придется расстаться с милой сердцу, но уже устаревшей и потерявшей привлекательность мебелью, сделать, по крайней мере, косметический ремонт, поменять краны и озаботиться покупкой постельного белья, полотенец и минимального набора посуды. Кроме того, не стоит забывать, что в арендуемой на сутки квартире приветствуется наличие современного телевизора, микроволновой печки, электрического чайника и так далее. Конечно, наличие всей вышеперечисленной бытовой техники поможет поднять стоимость аренды, но на первом этапе потребует значительных финансовых вложений, которые могут окупиться только со временем.
Подсчитать точную сумму расходов, которые потребуются на благоустройство квартиры практически невозможно, все зависит от первоначального состояния жилья.
Во-вторых, каждый новый обитатель, заплатив такую достаточно большую сумму, конечно же, желает жить в чистой квартире, а спать на выстиранном и выглаженном белье. Так что владельца ждут расходы на моющие, чистящие, стиральный порошок, и это не считая потери времени, которое придется уделить приведению квартиры в порядок. Кроме того, после отъезда очередного жильца придется докупать мыло, туалетную бумагу, следить за наличием освежителя воздуха. Конечно, можно нанять человека, который будет заниматься этим вопросом, но ведь это означает существенное уменьшение доходов, которые и без того тают на глазах, так что чаще собственник предпочитает справляться своими силами. Затраты же на средства гигиены могут в итоге составить около 30 долларов.
В-третьих, чтобы квартира не пустовала, ее придется регулярно рекламировать — размещать объявления в различных изданиях, на тематических сайтах, расклеивать объявления около подъездов. Все это также обойдется в пусть и незначительную, но все же входящую в расходы сумму — порядка 10-20 долларов.
В-четвертых, самым существенным нюансом становится квартирная плата и оплата коммунальных услуг. В случае аренды квартиры на длительный срок, расходы на электроэнергию, горячую и холодную воду обычно ложатся на плечи арендаторов. Такой подход вполне понятен — счетчики, конечно, установлены, так что сколько «накрутил», столько и платишь. В том случае, если квартира сдается посуточно, оплачивать все счета за свет и воду придется самому владельцу. А экономить временные обитатели точно не будут, так что в итоге от доходов арендодателю придется отнять как минимум 50-100 долларов, которые необходимо будет заплатить за электроэнергию и водоснабжение.
В-пятых, временные обитатели не будут бережно относиться к жилью, а потребовать с них компенсации расходов за разбитую чашку, устроенный потоп или сломанную бытовую технику, вряд ли получится. Большая часть арендодателей предпочитает не оформлять сделку предоставления квартиры на сутки соответствующим договором, так что доказать факт порчи имущества через суд не получится, а расходы на покупку новых вещей придется оплачивать со своего кармана.
В-шестых, опытные арендодатели, работающие именно в области краткосрочной аренды жилья, советуют сразу же застраховать квартиру от таких серьезных проблем, как возгорание или затопление. Ведь гарантировать, что все временные обитатели окажутся адекватными людьми и курить в постели не будут, невозможно.
Jacob Lawrence. Rent Strike. 1943
В-седьмых, чтобы привлечь новых постояльцев собственники квартир, сдающихся посуточно, часто предлагают такую услугу, как доставка от вокзала или аэропорта к месту временного проживания. Конечно, иногородним будет приятно и удобно, если в незнакомом городе их сразу встретят и доставят к месту временного обитания, так что такой рекламный ход будет способствовать увеличению потока жильцов. Однако в то же время поездки на железнодорожные вокзалы и в аэропорты обернутся еще одной статьей дополнительных расходов.
Обидевшиеся жители соседних квартир вполне могут сообщить о такой бурной деятельности в налоговую инспекцию или участковому.
В-восьмых, сдавая квартиру в аренду посуточно, собственник рискует испортить отношения со всеми своими соседями, которым такой «круговорот» временных жильцов, зачастую мешающих спать после 22.00, устраивающих шумные вечеринки и так далее, точно не понравится. Оценить данную проблему в денежном эквиваленте, конечно же, нельзя, но моральный ущерб от разбирательств с соседями точно обеспечен. И еще один момент — обидевшиеся жители соседних квартир вполне могут сообщить о такой бурной деятельности в налоговую инспекцию или участковому. Так что, если краткосрочная аренда жилья не оформлена необходимыми согласно законодательству документами, собственника могут ждать уже более крупные проблемы и вполне ощутимые расходы в виде уплаты налогов и даже штрафов.
Таким образом, даже если отнять от среднего дохода, обеспеченного предоставлением квартиры посуточно, только те затраты, которые повторяются ежемесячно и могут быть выражены в конкретной сумме денежных средств, в результате получится, что чистая прибыль составит порядка 1500 тысяч долларов в месяц. Конечно, это несколько больше, чем можно получить, сдавая жилье на длительный срок, однако в эти финансовые затраты не входят потеря времени и затраченные усилия.
Ведь в итоге получается, что заветная мечта — ничего не делать и получать прибыль, так и не будет исполнена, а предоставление квартиры посуточно потребует практически ежедневного участия, принесет массу хлопот и проблем.
Конечно, можно воспользоваться услугами риелторского агентства и переложить все хлопоты на плечи специалистов, но процент, который профессионалы возьмут за свои услуги еще больше уменьшит прибыль и окажется, что разница между доходами от аренды посуточно и на месяц вовсе неощутима.
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
