Не так давно Российская гильдия риелторов (РГР) предложила новую классификацию объектов загородной недвижимости, отметив, что для домов и коттеджей, расположенных за городской чертой, должны существовать свои принципы разделения на «эконом-класс» и «элит».
Pablo Picasso. Houses on the Hill Horta de Ebro. 1909
Специалисты гильдии подчеркивают, что разработанная профильным комитетом классификация не претендует на всестороннее отражение рынка загородной недвижимости, однако должна стать той основой, на которой в каждом регионе будет создан свой, более точный и адаптированный к местным условиям вариант.
Как сразу заметили эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в среде самих членов Российской гильдии риелторов, не было единого мнения о том, какие факторы должны помочь разделить загородные дома по отдельным категориям.
Так, одни специалисты считают, что основополагающим критерием должна выступать именно цена здания, а другие полагают, что без учета таких факторов, как месторасположение, наличие развитой инфраструктуры и площадь земельного участка точно установить, является ли дом элитным, не получится.
В итоге профильному комитету все же удалось разработать упрошенный вариант классификации загородной недвижимости для Подмосковья, на основании которого региональные организации — члены РГР — смогут создавать собственные классификаторы.
Эконом-класс
Наиболее доступная категория загородной недвижимости, основными отличительными чертами которой являются небольшая площадь самого дома и земельного участка, а также довольно скромные требования к качеству строительных материалов и наличию объектов инфраструктуры в поселке.
Итак, загородный дом в Московском регионе, отнесенный к категории «эконом-класс», обладает следующими характеристиками:
- площадь жилого здания — от 80 квадратных метров, для таунхаусов требуемая площадь еще меньше — от 60 «квадратов»;
- общая площадь земельного участка, на котором располагается строение — не более 12 соток;
- площадь придомового участка очень невелика — около 1 сотки;
- доступные предложения Подмосковья на сегодняшний день располагаются на достаточно большом расстоянии от МКАД — не менее 30 километров;
- типовой архитектурный проект без каких-либо изысков;
- строительные материалы могут использоваться любые, чаще всего недорогие дома с небольшой площадью возводятся из блоков, бревен или на основе деревянного каркаса;
- инженерные коммуникации обычно индивидуальные;
- к месторасположению и наличию инфраструктуры требования не выдвигаются, то есть загородный дом «эконом-класса» может располагаться на достаточно большом расстоянии от социальных объектов, например, школы и детского сада, а также магазинов;
- и наконец, стоимость такого загородного коттеджа не должна, согласно мнению специалистов РГР, превышать 6 миллионов рублей.
Как видим, дом «эконом-класса» — это относительно небольшое строение с крохотным придомовым участком, зачастую вдали от цивилизации. А указанная максимальная цена в 6 миллионов рублей обусловлена особенностями именно подмосковного рынка недвижимости — в других регионах за ту же цену можно приобрести солидный особняк с центральными коммуникациями.
Комфорт-класс
В отличие от классификации городских квартир, где указаны всего четыре категории — «эконом», «бизнес», «премиум» и «де-люкс» — в классификаторе загородных жилых объектов появился еще один класс — «комфорт».
Это уже более дорогие дома, которые все же не могут претендовать на статус престижных предложений. К домам категории «комфорт-класс» специалисты выдвинули следующие требования:
- удаленность от Московской кольцевой автодороги — не более 50 километров, то есть так называемые «дальние дачи», завоевывающие популярность среди покупателей подмосковной недвижимости в настоящее время, на этот статут претендовать уже не могут;
- площадь дома — от 160 и до 300 квадратных метров, для таунхаусов — от 100 до 200 «квадратов»;
- площадь земельного участка — от 10 до 20 соток;
- площадь придомовой территории — не менее 1-3 соток;
- к архитектурным проектам, по которым возводятся дома «комфорт-класса» эксперты выдвинули несколько расплывчатое требование — «современные». Что имеется в виду под такой характеристикой, типовые или же индивидуальные проекты, и как именно должна проявляться «современность» архитекторского решения, непонятно;
- инженерные коммуникации могут быть как индивидуальными, так и централизованными;
- наиболее часто применяемые строительные материалы — кирпич, деревянный каркас, монолит-блок. Однако, если при строительстве домов «эконом-класса» могут использоваться любые материалы, в данном случае подразумеваются исключительно качественные;
- к месту расположения дома «комфорт-класса» особых требований нет, однако в поселке в обязательном порядке должны быть детская и спортивная площадки, магазин, гостевая парковка, аптека, кафе и ресторан, что уже исключает расположение жилого здания в населенных пунктах без достаточно развитой инфраструктуры;
- стоимость «комфортного» загородного дома не должна превышать 13 миллионов рублей.
В целом отыскать подобные предложения — ценой до 13 миллионов рублей — в Подмосковье не проблема, можно сказать, что это одна из самых распространенных и достаточно востребованных категорий загородной недвижимости.
Бизнес-класс
Название данной категории загородной недвижимости вовсе не означает, что использоваться такие объекты могут только в качестве места проживания бизнесменов. Скорее такое название указывает на более высокий статус жилого здания, повышенный уровень комфорта и, конечно, достаточно высокую цену.
К объектам загородной недвижимости, претендующим на категорию «бизнес-класс», эксперты Российской гильдии риелторов выдвинули следующие требования:
- располагаться такие объекты могут уже не на всей территории Московской области, а лишь в направлениях, считающихся наиболее престижными и удобными с точки зрения передвижения: на Северо-Западе, Севере, Юго-Западе и Западе Подмосковья. Территории Новой Москвы в это список попали, однако теперь назвать такие дома «загородными» уже нельзя, ведь они вошли в границы мегаполиса;
- площадь дома должна быть не менее 250 квадратных метров, для таунхаусов — от 200 «квадратов»;
- общая площадь участка земли — от 15 до 30 соток;
- придомовая территория — порядка 3 соток;
- удаленность от МКАД — не более 50 километров;
- требования к архитектурному проекту те же, что и для категории «комфорт-класс», то есть «современный архитектурный проект»;
- чаще всего используются такие строительные материалы, как монолит-блок, кирпич, клееный брус, деревянный каркас высокого качества;
- коммуникации обычно централизованные, однако не исключается использование индивидуальных инженерных сетей, в частности, наличие скважины на участке и автономной канализации;
- поселок, в котором располагаются дома «бизнес-класса», должен предложить своим жителям достаточно высокий уровень комфорта, в частности, облагороженную ландшафтным дизайном территорию, гостевой паркинг, детскую и спортивную площадки, детский сад, супермаркет, аптеку, салон красоты, кафе или ресторан, медицинский пункт, а также сервисный центр;
- стоимость загородного дома «бизнес-класса» находится в диапазоне от 13 до 23 миллионов рублей.
«Бизнесс-класс» можно назвать средней категорией, касается это и уровня стоимости, вполне приемлемого для Подмосковья, и расположения, и выдвигаемых требований. Однако популярность данных предложений уже на порядок ниже, чем у домов «комфорт-класса».
Премиум-класс
Именно с данной категории начинается действительно элитная загородная недвижимость, так что требования к таким особнякам растут, как и цена предложений. Специалисты РГР считают, что право быть отнесенными к «премиум-классу» имеют только те загородные жилые дома, которые:
- находятся на расстоянии не более 30 километров от Московской кольцевой. Если для «эконом-класса» эта граница означает, что «приближаться» к столице за эту отметку они не могут, а вернее не смогут из-за высокой стоимости предложений близкого Подмосковья, то для категории «премиум», напротив, близость к Старой Москве становится свидетельством престижности жилья;
- площадь дома — не менее 350 «квадратов», для таунхаусов, если они в принципе могут быть отнесены к этой категории — не менее 250 квадратных метров;
- общая площадь участка — не меньше 15 соток;
- земля вокруг дома — не менее 3 соток;
- только централизованные инженерные коммуникации, считается, что они обеспечивают более высокий уровень комфорта;
- располагаться «премиум дома» могут только в районах с хорошей экологией, привлекательных с точки зрения отдыха и постоянного проживания. Как и в случае с «бизнес-классом», большинство экспертов подразумевает Северо-Запад, Север, Юго-Запад и Запад Московской области;
- только индивидуальные архитектурные проекты;
- используемые строительные материалы: монолит-кирпич, клееный брус и кирпич, современные и качественные;
- территория таких элитных поселков должна располагать развитой инфраструктурой: несколько детских площадок, спортивный комплекс, салон красоты, супермаркет, парковка для гостей, ресторан, службы быта, детский сад, аптека, современный медицинский центр — все это к услугам жильцов домов «премиум-класса». Кроме того, наличие ландшафтного дизайна обязательно, территория обычно закрытая и находится под круглосуточной охраной. Стоит отметить, что именно «закрытость» подобных поселков уже давно стала главной отличительной чертой элитной загородной недвижимости;
- стоимость домов «премиум-класса» находится в диапазоне от 23 до 43 миллионов рублей.
Элитная загородная недвижимость — это уже не просто коттеджи на деревянном каркасе, а настоящие замки, особняки и роскошные виллы. Приобретая дом площадью более 350 «квадратов», новый владелец заявляет о своем высоком социальном статусе и относительно стабильном материалом благополучии, так как содержать такой дом тоже очень недешево.
Де-люкс
Эксклюзивные предложения, самые престижные, дорогие дома «не для всех» — все это с уверенность можно сказать о категории загородной недвижимости «де-люкс». Чтобы получить право носить этот высокий статус, особняки должны отвечать следующим требованиям:
- если в случае домов «премиум-класса», эксперты РГР четко указали — «не менее 30 километров от МКАД», то для категории «де-люкс» возможны исключения. Да, чаще всего такие элитные дома находятся в ближайшем Подмосковье, однако могут располагаться и на более дальнем расстоянии, если данный участок обладает каким-либо исключительными достоинствами. Например, дом в окружении соснового бора, в экологически чистом районе на берегу водоема имеет полное право быть отнесенным к элитным предложениям. Специалисты выделили самые престижные направления Подмосковья, где чаще всего встречаются дома категории «де-люкс»: Рублево-Успенское, Сколковское, Калужское, Новорижское, Можайское, Минское, Ильинское и Киевское шоссе;
- площадь дома — от 400 квадратных метров, таунхаусы, как дома с близкими соседями и сравнительно небольшим участком земли к данной категории обычно не относятся;
- общая площадь участка — от 30 соток;
- придомовая территория — более 3 соток;
- исключительно индивидуальный проект архитектора;
- строительные материалы высочайшего качества — монолит-кирпич и кирпич;
- все инженерные коммуникации централизованы;
- на территории поселка в обязательном порядке должны располагаться зона для прогулок, называемая также «променадной», с ландшафтным дизайном, системой освещения, возможно, искусственными водоемами и фонтанами, детский сад, несколько площадок для занятий спортом и детских игровых комплексов, магазины, аптека, ресторан, салон красоты, медицинский центр, а также такие уникальные для остальных поселков объекты, как вертолетная площадка, поле для гольфа и яхт-клуб;
- стоимость загородного дома категории «де-люкс» — от 43 миллионов долларов.
Изучив все требования, которые выдвигаются к поселкам, предлагающим особняки класса «де-люкс», можно убедиться, что это действительно райское место, покидать которое жителям придется, только отправляясь на работу.
Аналитики центра «Индикаторы рынка недвижимости» еще раз подчеркивают, что данный классификатор составлен только для загородной недвижимости Московской области, для остальных регионов необходимо составлять свои классификации, которые будут отражать особенности места расположения и местные цены.
Сравнив же все вышеперечисленные категории, понимаешь, что все же главными отличительными чертами домов и коттеджей того или иного класса остаются цена, жилая площадь, расположение относительно границ мегаполиса и развитая инфраструктура поселка, все остальные факторы можно назвать вторичными и не столь весомыми.
Еще одна важная деталь — все споры, которые возникают вокруг классификации объектов недвижимости, зачастую вызваны желанием девелопера отнести новый коттеджный поселок к более престижной категории. И если под указанные требования он не подпадает, нередко появляются заявления о том, что система не учитывает индивидуальные особенности проекта.
С тем, что загородный дом — жилье индивидуальное и «загонять» подобные проекты в определенные рамки довольно сложно, не поспоришь. Однако, единая система классификации все же необходима, так как дает возможность более точно определить стоимость коттеджа, например, в случае получения кредита под залог недвижимости.
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
