Классификация недвижимости: от «эконом» до «элит»

Читая различные объявления о купле или продаже квартир и домов, новости о строительстве новых жилых комплексов и коттеджных поселков, постоянно встречаешь такие характеристики недвижимости, как «эконом-класс», «премиум-класс», «де-люкс», «элит» и так далее.

Gustav Klimt. Häuser in Unterach am Attersee. 1916

Несведущему во всем разнообразии рынка жилой недвижимости человеку зачастую разобраться во всех отличиях и особенностях каждой категории квартир довольно сложно. На самом деле понятно, что «эконом» — это самое недорогое, обычное жилье «без претензий», а категория «элит» подразумевает, что квартира обладает рядом дополнительных достоинств. А вот чем отличаются «премиум-класс» от «бизнес-класса» и как понять такую характеристику, как «коттеджный поселок предлагает дома, которые находятся в сегменте между «бизнес» и «элит» — понять уже трудно.

Стоит отметить, что, хотя общепринятая классификация объектов жилой недвижимости и существует, единого мнения среди специалистов нет, а многие застройщики присваивают своим новым жилым комплексам категории и вовсе руководствуясь только своим желанием продать подороже. В этом отношении российский рынок недвижимости, как всегда, имеет серьезные отличия от рынка западных стран, где все требования к элитным домам четко прописаны и выполняются всеми девелоперами без исключения.

Эконом-класс

Итак, самые недорогие, обычные квартиры, которые, согласно данным риелторских агентств, занимают порядка 68% от всего рынка жилой недвижимости Москвы. Часто понятие «эконом-класс» путают с такой категорией, как «социальное жилье». Это не совсем верно. Недвижимость «эконом-класса» свободно продается на рынке, и приобрести ее сможет любой желающий, необходима лишь определенная сумма денег. А вот социальное жилье выдается государством льготным категориям граждан, бюджетникам, ценным сотрудникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, переселенцам из аварийных и ветхих домов, погорельцам и так далее.

Понятно, что социальное жилье также будет относиться к категории «эконом-класса» по своим характеристикам — предоставлять бесплатно жилье повышенной комфортности наше государство вовсе не обязано, да и позволить транжирить бюджетные средства на подобную роскошь не может. Но выделять социальное жилье в отдельную категорию нельзя — это обычные «экономичные» квартиры, которые принадлежат государству и выделяются льготникам на определенных условиях.

Если выделить основные характеристики жилья «эконом-класса», то окажется, что требований к таким квартирам выдвигается совсем немного:

• высота потолков — от 2,5 до 2,7 метров;
• квартир в жилом комплексе такого класса всегда больше 100, обычно он многоэтажный — порядка 20 этажей, а на одной лестничной площадке может располагаться до 11-12 квартир;
• находится в типичном, не слишком привлекательном с точки зрения расположения, спальном районе, чаще всего где-нибудь на окраине, а в случае столичной недвижимости — и вовсе поближе к Подмосковью;
• жилье «эконом-класса» часто строится из панелей, однако в последнее время застройщики все же стали делать выбор в пользу монолитно-каркасного или монолитно-блочного строительства, так что сегодня «экономки» могут располагаться в зданиях, выстроенных по самой разной технологии;
• всего один небольшой открытый балкон;
• типовая планировка — квартиры на каждой лестничной площадке похожи на своих соседей сверху и снизу, об индивидуальных проектах и речь не идет;
• обычный, часто шумный и медленный лифт, который тоже можно отнести к «эконом-классу»;
• в подобных жилых комплексах первые два этажа часто отводят под коммерческую недвижимость, здесь могут разместиться и офисы, и шумные развлекательные центры. С одной стороны развитая инфраструктура — это хорошо, с другой — о тишине и спокойствии приходится только мечтать;
• наличие автопарковки в жилом комплексе «эконом-класса» вовсе необязательно, но в последнее время застройщики все чаще привлекают покупателей обустроенным на придомовой территории паркингом — машиномест здесь обычно меньше, чем квартир в доме;
• мусоропровода в таких домах чаще всего нет. Впрочем, данная характеристика в настоящее время уже непоказательна — от устройства мусоропроводов отказались и в других, более престижных зданиях, так как это считается неэстетичным и нарушает общую атмосферу чистенького, блистающего новой отделкой подъезда;
• минимальная площадь жилья — 20 квадратных метров на одного человека, то есть однокомнатные квартиры могут иметь совсем небольшую площадь и представлять собой квартиры-студии, где кухня совмещена с единственной комнатой.

Главное достоинство квартир «эконом-класса» — их достаточно низкая цена. Это самая доступная категория недвижимости, рассчитанная на средний уровень достатка. Однако, несмотря на такую простоту и отсутствие дополнительных комфортных условий, в Москве и других городах России квартиры «эконом-класса» доступны обычным горожанам только на условиях ипотеки, так как их цена все равно слишком высока.

Бизнес-класс

Безусловно, куда более комфортная и обладающая рядом дополнительных достоинств в сравнении с «эконом-классом» недвижимость.

Так, к данной категории квартир могут относиться не все новые жилые комплексы, а только те, которые возведены по монолитно-каркасной технологии или из силикатного кирпича. Квартир в таких зданиях может быть много — до 150, однако на одной площадке может располагаться не более восьми.

К другим характеристикам зданий «бизнес-класса» относятся:

• высота потолков — от 2,8 до 3 метров;
• минимальная площадь на одного обитателя — 40 квадратных метров, так что маленьких однокомнатных квартир по 30-35 квадратов в подобных комплексах быть просто не может;
• обязательно наличие обустроенного паркинга, где на каждую квартиру должно приходиться как минимум одно место для автомобиля;
• балконов может быть два, например, одна остекленная лоджия и сравнительно небольшой открытый балкон;
• многие жилые комплексы «бизнес-класса» предлагают своим обитателям и дополнительные услуги, например, круглосуточную охрану территории и службу консьержей. Это, конечно, сразу сказывается на величине ежемесячной квартплаты, однако ценится жителями, как показатель более высокого статуса жилья и гарантии безопасности.

Согласно статистике, на сегодняшний день 25% жилых комплексов Москвы относится к категории «бизнес-класса», это жилье пользуется спросом среди тех покупателей, которые стремятся к дополнительному комфорту, могут себе позволить заплатить стоимость, на 10-20% превышающую цену на жилье в ЖК категории «эконом», но не «дотягивают» до уровня покупателей элитной недвижимости.

Премиум-класс

Сразу стоит отметить, что именно с категории «премиум» начинается по-настоящему элитная недвижимость, в целом сегмент «элит» включает в себя всего две разновидности жилья — «де-люкс» и «премиум».

Между собой подобные объекты все же различаются, так, «премиум-класс» обладает следующими характеристиками:

• технология строительства зданий такого типа строго ограничена — только монолитный каркас или кладка из керамического кирпича;
• в домах «премиум-класса» не бывает 100 и более квартир, обычно их число строго ограничено — до 30-40 жилых площадей, при этом на одной площадке может быть не более четырех;
• высота потолков — от 3 до 4 метров;
• наличие и лоджии, и балкона обязательно, кроме того, обычно есть еще и просторная терраса;
• в обязательном порядке в жилом комплексе «премиум-класса» есть подземный, теплый паркинг, который предусматривает обычно два машиноместа на каждую отдельную квартиру;
• территория обособлена, закрыта, находится под круглосуточной охраной;
• проект строительства дома «премиум-класса» — это всегда индивидуальное предложение архитектурного бюро, учитывающее и особенности местности, и пожелания заказчика;
• чаще всего жилье «премиум-класса» представляет собой точечную застройку или здания, возникшие в престижных, центральных районах на месте снесенного ветхого жилья;
• квартиры в жилых комплексах данной категории отличаются улучшенной планировкой, часто покупателям предлагается жилье со свободной планировкой, с возможностью самостоятельно решать, сколько жилых комнат будет в квартире и как именно они будут располагаться;
• жилое здание «премиум-класса» обязано предложить своим обитателям повышенный уровень комфорта — бесшумные лифты, видеокамеры в местах общего пользования, безукоризненную отделку лестничных площадок и холла, услуги службы консьержей и так далее.

На сегодняшний день жилые комплексы «премиум-класса» — это всего 5% от всей жилой недвижимости столицы, предложение не для всех, отличающееся достаточно высокой ценой и престижным местом расположения.

Де-люкс

Самые-самые квартиры во всех отношениях — наиболее дорогие, самые престижные, эксклюзивные и привлекательные, однако недоступные подавляющему большинству россиян. Чтобы получить право быть отнесенным к категории элитной недвижимости класса DeLuxe жилой комплекс обязан иметь следующие характеристики:

• не более 30 квартир в здании, всего одна-две квартиры на площадке;
• жилые комплексы класса «де люкс» всегда возводятся по индивидуальным проектам, учитывающим особенности окружающего пейзажа. Часто это исторические, бережно реконструированные дома в центре мегаполиса;
• высокоскоростной интернет, кабельное и спутниковое телевидение, домофоны, самые современные инженерные коммуникации, единая система кондиционирования и вентиляции, автономное отопление — все это непременный атрибут дома класса DeLuxe;
• в квартирах в зданиях такого типа всегда есть и лоджия, и балкон, и терраса, а зачастую — и зимний сад;
• высота потолков превышает 3,1 метра;
• в подземном или расположенном в отдельной пристройке паркинге предусмотрено не менее двух машиномест, а иногда и больше, на одну квартиру;
• в инфраструктуру жилья могут входить сауна, бассейн, ландшафтный дизайн территории и так далее;
• самое главное отличие от категории жилья «премиум-класса» — уборкой в квартирах класса «де люкс» занимается персонал комплекса, конечно, с согласия владельцев. Такая услуга должна автоматически входить в список достоинств комплекса.

Согласно данным риелторских агентств, в Москве всего 2% жилой недвижимости может быть отнесено к категории DeLuxe, это наиболее дорогостоящее жилье, чаще всего — Клубные дома, расположенные в историческом центре города.

Сегодня многие эксперты отмечают, что новые жилые комплексы, которые по своим характеристикам могут быть отнесены к элитной недвижимости, то есть категориям «премиум» или «де люкс», возводятся не в престижных районах, а на окраинах. Обусловлена такая ярко выраженная тенденция последних лет тем, что здания в центре мегаполиса далеко не всегда могут похвастаться закрытой придомовой территорией, обособленностью от других зданий. Да и свободных мест в центрах городов остается все меньше и чтобы удовлетворить спрос девелоперы вынуждены осваивать новые территории.

Впрочем, сами специалисты отмечают, что застройка района зданиями «бизнес», «премиум» или DeLuxe класса может сама по себе сделать район более престижным, что повысит его статус.

Еще один нюанс — как видим, среди характеристик категорий недвижимости не встречаются такие особенности, как «высококачественные строительные и отделочные материалы». По словам Василия Сопромадзе, президента «Корпорации С» и известного в Санкт-Петербурге девелопера, сейчас такая характеристика жилья стала само собой разумеющейся и претендовать на более высокий статус только на этом основании, все равно, что заявить — «мы предлагаем квартиры со всеми удобствами», тогда как туалетом в доме в XXI веке уже никого не удивишь.

Анна Седых, рмнт.ру