Совершая сделки с недвижимостью, многие рискуют попасть на удочку мошенников. Ежегодно от рук черных риелторов в нашей стране страдают тысячи людей. Многие из них лишаются своих квартир, а иногда все заканчивается трагедией.
Johnny Craig. Crime. 1952
Как же застраховаться от подобных ситуаций? Что нужно знать, чтобы распознать квартирных аферистов еще до продажи или покупки квартиры? Об этом мы расскажем в данной статье.
Кто такие черные риелторы
Иногда «черными риелторами» называют работающих в одиночку риелторов, которые не имею соответствующих лицензий на осуществление сделок с недвижимостью. Они, как правило, предлагают стандартный набор услуг: купля-продажа квартир, аренда помещений и т.д. Отличаются они от «белых» риелторов тем, что не гарантируют клиентам выполнение взятых на себя обязательств. В данном случае клиенту не грозят особо крупные убытки, и максимум, что вы потеряете, работая с таким человеком, это задаток и потраченное безрезультатно время.
Однако существуют и такие мошенники, которые в своей работе используют криминальные схемы. Например, подделка документов, незаконное выселение людей и последующее распоряжение их имуществом. Такие преступники объединяются в группы, с которыми сотрудничают нотариусы, работники правоохранительных органов, а также чиновники. В результате преступных действий этих аферистов страдают люди.
Как работают черные риелторы
Чтобы не попасть в лапы преступников, следует знать, какие схемы они применяют в своей работе. Самыми распространенными приемами являются:
- незаконная приватизация;
- «устранение» владельца квартиры;
- продажа недвижимости сразу нескольким покупателям;
- подделка документов;
- утаивание от клиента негативной информации о приобретаемой недвижимости;
- банальная кража денег в момент совершения сделки.
Основные инструменты черных риелторов: поддельные доверенности, документы на квартиру, печати, паспорта и т.д. Следует отметить, что жертвами таких мошенников могут стать как социально незащищенные слои населения, так и довольно состоятельные граждане. Конечно, в каждом случае применяются различные схемы обмана.
Принуждение собственника продать квартиру
Самые распространенные схемы отъема жилья у малоимущих — незаконное изъятие документов, а также принуждение (порой, с применением откровенного насилия) к подписанию доверенности на продажу квартиры или договора купли-продажи.
J. Dadley. Punishing a boatman. 1804
В данном случае жертвами становятся одинокие пенсионеры и граждане, страдающие различными расстройствами психики. Также в группе риска находятся безработные, люди, ведущие асоциальный образ жизни, злоупотребляющие алкоголем или наркотиками. Преступники выбирают тех, кто не имеет близких родственников: у них проще забрать жилье. Подписывая документы о продаже квартиры, такие люди остаются на улице.
Продажа квартир по поддельным документам
Еще одна типичная форма обмана — предоставление черными риелторами в качестве потенциального продавца недвижимости представляют лица, которое по закону не имеет права распоряжаться данным имуществом. Обычно в таких случаях квартира перешла в собственность мошенников по поддельным документам: доверенностям, завещаниям, решениям суда и т.д. Конечно же, такие действия предусматривают уголовную ответственность в связи с наличием состава преступления по ст. 159 УК РФ — мошенничество. Тем не менее, преступников это не останавливает.
Неравноценный обмен
Также мошенников интересуют граждане с большими задолженностями за коммунальные услуги. Им предлагается на первый взгляд выгодный вариант — оплата их долгов и размен проблемной квартиры на более дешевое жилье меньшей площади. Разницу в стоимости квартир риелторы забирают себе в качестве оплаты за оказанные услуги. В действительности, мошенники предоставляют людям не просто меньшую квартиру, а сарай с полным отсутствием бытовых условий. На большее обманутым гражданам, как правило, рассчитывать не приходится. В результате люди оказываются фактически на улице, а их квартирами распоряжаются мошенники.
Махинации с задатком
Когда жертвами становятся более состоятельные и благополучные граждане, схемы обмана совсем другие и более сложные. В данном случае черные риелторы обычно используют поддельные документы или откровенный обман.
Peter A Cerreta. Liar Liar Liar. 2009
Самый распространенный вариант — исчезновение с задатком. Будьте внимательны! После осмотра продаваемой квартиры и согласия покупателя на сделку, риелтор обычно требует задаток. Стандартный задаток, как правило, сумма небольшая (40-50 тысяч рублей), которая входит в стоимость квартиры. Если потребуют более внушительный задаток, в несколько раз превышающий данную сумму, следует насторожиться и задуматься о чистоте сделки.
Добросовестные риелторы все операции по сделкам осуществляют открыто и честно. В момент передачи задатка от покупателя продавцу в агентстве заполняется специальное соглашение о задатке, которое должно иметь соответствующие подписи и печати. Черные риелторы редко оформляют соответствующий договор. В лучшем случае вам выдадут расписку о получении задатка за квартиру. При этом процедура займет пару минут и может проводиться как непосредственно в квартире, так и в машине или даже на улице. Данное недопустимо и должно заставить клиента задуматься о честности агента. Если такой риелтор и доведет сделку с недвижимостью до конца, то всегда остается вероятность того, что юридическая чистота документов не проверена, и в будущем с такой квартирой у покупателя может возникнуть много проблем.
Передача риелтору оригиналов документов
Респектабельные на первый взгляд риелторские конторы, также часто используют не совсем чистые приемы. Например, чтобы не упустить хорошего клиента, риелторы при заключении с продавцом договора на оказание услуг, иногда прописывают в нем пункт, согласно которому клиент при заключении договора обязуется передать риелторской компании оригиналы документов на квартиру. Дело в том, что, когда оригиналы документов на недвижимость находятся в риелторской конторе, продавец не сможет перейти в другую компанию и будет вынужден подчиняться всем требованиям и условиям риелторов. В том числе это касается и стоимости продаваемой квартиры, которую могут продать гораздо дешевле, чем вы рассчитывали. Поэтому при подписании договора с риелторами, даже с крупными компаниями, следует внимательно читать все пункты договора.
Как не стать жертвой мошенников
При совершении сделок с недвижимостью, будь то продажа или покупка, надо очень внимательно выбирать риелтора. Порой, лучше переплатить за качественные услуги профессионала, чем отдать свои деньги мошенникам. Специалист понимает, что ответственность за недвижимость клиента ложится на его плечи.
Rene Magritte. The spy. 1928
Конечно, громкое имя риелторского агентства не может на 100% гарантировать безопасность предстоящей сделки. Отсюда делаем вывод: даже обращаясь в известные фирмы, не стоит забывать о бдительности. Надо подробно читать документы, которые подписываете. Если вы не уверены и сомневаетесь в каких-то моментах, то не помешает консультация профессионального независимого юриста.
Обратите внимание на то, что в подписываемом с риелтором договоре должно быть конкретно указано:
- какие услуги, в какие сроки и, в каком объеме, он обязан предоставить;
-
какая услуга риелтора, сколько стоит, в том числе:
- показ квартиры,
- поиск потенциальных покупателей,
- поиск подходящих вариантов,
- оформление документов для сделки и т. п.
На начальном этапе сотрудничества также важно определить обстоятельства расторжения договора и штрафные санкции для сторон за нарушение его условий.
При совершении сделок с недвижимостью очень важно проверить историю квартиры, а именно не прописаны ли в ней несовершеннолетние дети, инвалиды и т.д. Не лишним будет и выявление других претендентов на недвижимость, особенно, если владелец является собственником по праву наследования. Это поможет избежать сюрпризов в будущем. Известны случаи, когда спустя несколько лет после покупки квартиры, появляются другие претенденты на данное жилье, интересы которых были ущемлены при совершении сделки.
Также начеку следует быть родственникам потенциальных жертв. Если возникают подозрения, что кто-то из близких может пострадать от рук черных риелторов, необходимо подстраховаться. Для этого существует несколько вариантов:
- Можно прописаться в квартиру, это не позволит преступникам осуществить какие-либо сделки с недвижимостью без вашего согласия;
- Подготовить документы на наследство, что в случае каких-либо противоправных действий со стороны третьих лиц даст возможность обжаловать сделку с квартирой в суде.
Чтобы не стать потенциальной жертвой квартирных аферистов, важно не запускать вопрос с погашением задолженности по коммунальным платежам. В настоящее время для малоимущих граждан существуют возможности получить субсидию, договориться с коммунальщиками о реструктуризации задолженности и многое другое. Главное не пускать проблему на самотек, а выход всегда найдется.
Помните, что жертвой черных риелторов в настоящее время может стать практически каждый человек, который хочет продать или купить недвижимость. Причиной может оказаться как юридическая безграмотность, так и банальная невнимательность при подписании договоров. Такую важную сделку не стоит доверять малоизвестным и не проверенным агентствам или частным риелторам.
Если же вы уже пострадали от мошенников, то надо бороться, а отчаиваться не стоит. Как правило, действия черных риелторов всегда содержат состав преступления по нескольким статьям УК РФ: подделка документов, мошенничество, принуждение к совершению сделки, кража, причинение имущественного ущерба путем обмана и многое другое. Следовательно, у вас есть все основания для обращения в правоохранительные органы или в суд. В любом случае преступников надо наказать и защитить свои права. Ежегодно в стране возбуждается несколько десятков уголовных дел против квартирных аферистов.
Также гражданам, потерявшим жилье в результате мошеннических действий, решило помочь государство. Недавно правительство предложило внести поправки в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которые предусматривают выплату компенсации пострадавшим от действий черных риелторов.
Законопроект предполагает, что государство по решению суда будет выплачивать ссуду гражданам, которые лишились жилья в результате противоправных действий мошенников. Отмечается, что сумма компенсации не будет превышать 1 млн. рублей.
Согласно данному законопроекту на получение выплаты смогут претендовать как добросовестные покупатели недвижимости, сделка с которыми оспаривается в суде, так и собственники, которые лишились имущества по вине преступников. Однако следует отметить, что компенсацию получат лишь те, для кого утраченное жилье было единственным. Если же оспаривается вторая квартира или дача, то государство компенсировать убытки не будет.
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
