Любое вмешательство в конфигурацию жилых, коммерческих и производственных помещений требует согласования в контролирующих органах власти. Сайт RMNT расскажет, как именно происходит данный процесс, какие документы потребуются, чтобы перепланировка была узаконена по всем правилам.
Согласования требуют практически все серьёзные работы, связанные с капитальным ремонтом и переделкой помещений. Если честно, то проще перечислить те работы и изменения, которые согласовывать в контролирующих органах не требуется:
- Косметический ремонт. То есть обновление финишной отделки, в том числе замена столярных элементов, расположенных снаружи, но без замены цвета и рисунка.
- Замена окон и дверей, без изменения размеров проёмов. Однако замена окон в зданиях, которые имеют архитектурную и историческую ценность, уже потребует согласования.
Важно! Расширение дверного или оконного проёма, увеличение его высоты уже нужно согласовывать, если речь идёт о несущей стене.
- Демонтаж и замена любой встроенной мебели, в том числе шкафов-купе.
- Установка кондиционеров, в том числе наружных блоков.
- Замена инженерного оборудования: радиаторов, труб, варочных поверхностей, ванны, унитаза и так далее.
Важно! Инженерное оборудование можно менять без согласования только на аналогичное по мощности, параметрам и техническому устройству. Например, если у вас стояла небольшая двухконфорочная газовая варочная поверхность, а вы решили поставить более мощную на четыре конфорки — это уже нужно согласовать в газоснабжающей компании. Кроме того, новое оборудование должно стоять на том же месте.
Начать согласование перепланировки, будь то жилое, коммерческое или производственное помещение, нужно с составления конкретного плана. Владельцам необходимо чётко понять, что именно они хотят изменить, какие стены снести, какие возвести, какие проёмы расширить, какие перенести и так далее. Планировать нужно всё, чтобы не ходить по инстанциям дважды, когда в процессе ремонта окажется, например, что стену желательно снести не частично, а полностью.
Далее нужно изучить свой план помещений, выданный в БТИ (Бюро технической инвентаризации). Такой имеется у всех владельцев недвижимости — технический план с характеристиками каждой комнаты, указанием размеров, расположением проёмов, сантехнического оборудования и газовых печей. Если по какой-то причине такого технического плана на руках у вас нет, обязательно получите его в БТИ! Обычно данный документ идёт в комплекте с остальными бумагами на объект недвижимости и передаётся прежними владельцами покупателям при оформлении сделки.
Важно! Покупателям недвижимости очень важно изучать план БТИ. Может оказаться, что прежние владельцы уже делали перепланировку, но изменения не узаконили.
Согласовать перепланировку без составления проекта можно в следующих случаях:
- Предстоит разобрать ненесущие стены, перегородки.
- Нужно заделать дверной проём.
- Планируется возвести новую перегородку, лёгкую, не создающую нагрузку на перекрытия.
- Будут внесены незначительные изменения в фасад здания, которое не является ценным с точки зрения истории и архитектуры.
В таком случае требуется только эскиз. Его могут буквально набросать сами владельцы на копии технического плана БТИ. Красным нужно выделить стены и проёмы, которые будут убраны, зелёным — те, что будут построены. И всё будет понятно.
Во всех остальных случаях придётся сначала заняться составлением полноценного проекта с указанием всех предстоящих переделок. И сделать это могут только специалисты!
Если ваша перепланировка может быть проведена по эскизу, то порядок согласования в контролирующих органах, то есть Жилищной инспекции по месту нахождения недвижимости, выглядит так:
- Сбор документов. Правоустанавливающих на квартиру, обязательно, а также паспорта собственников. Требуется сам эскиз, имеющийся техпаспорт, согласие всех владельцев квартиры или дома. Если здание относится к архитектурным памятникам — разрешение органа, который их контролирует. Когда речь идёт о перепланировке коммерческой недвижимости, то нужны Устав и учредительные документы фирмы-владельца. Или арендатора по договору.
- В органах местного самоуправления эскиз одобряется или нет. Обычно процедура согласования занимает 20–30 рабочих дней. Если разрешение на перепланировку получено, то можно приступать к ремонту.
Важно! Разрешение на перепланировку выдаётся обычно на год. То есть у вас 12 месяцев на то, чтобы выполнить запланированные ремонтные работы.
- После окончания работ на место прибывает комиссия, которая должна убедиться, что работы выполнены по эскизу, ничего не нарушено.
- Подписывается акт приёмочной комиссии.
Важно! Чтобы перепланировку приняли, необходимо вести журнал с указанием всех работ, в том числе скрытых, которые будут не видны после окончания ремонта. Нужно также соблюдать технологию работ.
- Эскиз передаётся в БТИ, чтобы были внесены изменения в существующий технический план недвижимости.
- После получения нового техпаспорта, возможно, нужно будет подать документы в Регистрационную службу, чтобы получить новое свидетельство о праве собственности.
Важно! Когда речь идёт о коммерческой недвижимости, сложнее всего согласовать перепланировку помещений, расположенных на первом этаже жилых многоэтажных зданий. Здесь очень жёсткие требования, касающиеся несущих конструкций, фасада, коммуникаций и так далее. Проще внести изменения в планировку офиса, например, когда недвижимость изначально нежилая и является частью ТРЦ, ТЦ и так далее.
Полноценный проект, новый план помещений требуется, если переделки серьёзные и касаются, например, переноса «мокрых» зон, установки электрической варочной поверхности вместо газовой, обустройства новых дверных проёмов, строительства капитальных стен и перегородок толщиной более 100 миллиметров. Проект перепланировки и техническое заключение к нему может составить только специализированная организация. В ряде случаев может потребоваться согласие соседей и управляющей компании, если перепланировка может частично затронуть общедомовую территорию.
В целом схема согласования перепланировки по проекту аналогична действиям с эскизом. Только вместо самого эскиза в органы местной власти подаются проект и техническое заключение специализированной фирмы. Кроме того, проект нужно согласовать в управлении архитектуры, пожарной службе, Роспотребнадзоре, ДЕЗе. То есть инстанций, которые нужно посетить, намного больше. И процесс затягивается.
Важно! При согласовании перепланировки коммерческой недвижимости нужно получать положительные заключения в газовой службе, пожарном надзоре, управляющей компании, теплосети, водоканале, управлении архитектуры. Кроме того, потребуется договор с подрядчиком, который будет выполнять ремонтные работы.
При согласовании перепланировки жилой недвижимости обращаться в газовую службу нужно, если речь идёт об установке, замене, переносе газового оборудования. В водоканал — если планируется перенос «мокрых» зон, установка душа без поддона и кабины. В теплосеть — если нужно внести изменения в расположение радиаторов или увеличить их мощность.
Все эксперты настоятельно советуют сначала согласовать перепланировку, а уже потом делать ремонт. Иначе может оказаться, что согласовать такую переделку нельзя и нужно всё возвращать в первоначальный вид. Понятно, что за счёт собственника.
Однако, если перепланировка уже сделана, действовать нужно по следующей схеме:
- Подать заявление в БТИ о самовольной переделке недвижимости. Приложить к нему техпаспорт и выписку из ЕГРН.
- К вам приедет инспектор БТИ, который осмотрит перепланировку и зафиксирует изменения на техническом плане красным контуром.
- Инспектор БТИ расскажет, в какие ещё инстанции нужно будет отправиться собственнику недвижимости, а также выдаст заключение о техническом состоянии конструкций.
- На объект также должен будет приехать представитель Роспотребнадзора, чтобы составить заключение о соответствии санитарным нормам.
- Затем составляется проект переделки специализированной фирмой и все документы подаются в местную администрацию или архитектурный отдел. В Москве такие вопросы решает Мосжилинспекция.
Важно! В целом процесс согласования перепланировки коммерческих, нежилых и жилых объектов очень схож. Есть свои трудности и тонкости, например, с производственными цехами, где важно обеспечивать безопасность сотрудников.
Согласовывать перепланировку необходимо! Владельцам-физическим лицам штраф за отказ от узаконивания изменений грозит небольшой, но их заставят всё переделать обратно. А юрлица могут столкнуться с серьёзными штрафными санкциями и проблемами. Если нет времени и возможности ходить по инстанциям самостоятельно, можно обратиться к посредникам. В любом случае за новым проектом нужно будет идти в специализированное бюро.
Видео по теме
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
