Как согласовать и узаконить перепланировку квартиры по эскизу и по проекту

Узаконивание перепланировки должно быть выполнено в утверждённом законами порядке, а в случае уже произведённых работ — через имитацию процесса или через штрафы и суд. О том, в каких случаях узаконивание обязательно, какие документы нужны и кем выполняется согласование и утверждение перепланировки, мы поговорим в этой статье.

Вопрос узаконивания перепланировки квартиры имеет много нюансов и зависит от типа и места вносимых изменений, типа здания и требований городских органов управления, которые могут незначительно отличаться. Благоразумнее выполнять изменения в порядке и соответствии с законодательными нормами, таким образом при возможных проверках или при продаже жилья с новой конфигурацией квартиры не будет никаких проблем.

Законодательная база

В терминологии выделяются два понятия по изменениям, вносимым в жилое помещение:

• переустройство (переоборудование) — изменения касаются инженерных сетей, электрооборудования, сантехнических приборов, которые требуют внесения соответствующих записей в техпаспорт помещения;
• перепланировка — изменение формы и/или размеров помещения за счёт перемещения стен, дверных и оконных проёмов, что также фиксируется в техпаспорте.

Основным нормативным документом при перепланировке квартир является Жилищный Кодекс РФ, в актуальной редакции 2016 года, а именно — глава 4 (ст. 25–29):

• виды перепланировок и переоборудования;
• основание для выполнения работ;
• в каких случаях отказывают в согласовании;
• оформление Акта выполненных работ;
• последствия, предусмотренные кодексом, при самовольной перепланировке.

О разрешаемых и запрещённых законодательно переоборудованиях и перепланировках информация дана в «Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда», утверждённых Госстроем РФ в 2003 году, а именно в п. 1.7.

Для Москвы следует руководствоваться и ППМ от 25.10.2011 г. № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах» (с изм. на 2 авг. 2016 года) с обязательными приложениями. В постановлении наиболее полно рассматриваются все этапы работ, порядок согласования и утверждения, даны бланки заявлений, актов, разрешительных документов, перечислены ограничения при выполнении перепланировок. Данным документом можно пользоваться в качестве справочного и жителям других городов, в особенности, если местными органами аналогичное постановление не принято.

Важно! Кодекс об административных правонарушениях (КоАП РФ, ст. 7.21) определяет размер штрафа за самовольную перепланировку помещений в многоквартирных домах в размере 2,0–2,5 тыс. руб., в жилых домах — 1,0–1,5 тыс. руб. При обнаружении перепланировки, разрешение на которую получено быть не может, владельца или арендатора квартиры обязуют устранить переделки за свой счёт. При неуплате штрафа и/или неустранении изменений возможно увеличение его суммы в трёхкратном размере, а в некоторых случаях — даже продажа квартиры через торги.

Перепланировки, для которых требуется и не требуется узаконивание, ограничения на перепланировку

Рассмотрим, какие изменения возможны в принципе, и какие перепланировки требуют или не требуют разрешения.

Требующие узаконивания

Большинство переделок, которые планируются при капремонтах или при въездах в новостройку, требуют узаконивания:

• дополнительные стены и перегородки, увеличенная толщина (масса) устройства полов, увеличивающие нагрузку на перекрытия (свыше 150 кг/м²) и несущие стены;
• соединение двух помещений или двух квартир в одну с нарушением целостности несущих стен;
• расширение полезной площади за счёт кладовок;
• перемещения санузла, ванны, установка душевых кабинок, джакузи вне санитарных зон;
• изменение конфигурации и размеров, перенос балконов, лоджий, окон, лестниц, дверных проёмов;
• установка оборудования, требующего прокладки и подключения коммуникаций — газовые плиты (замена электроплит на газовые и наоборот), колонки, котлы, бытовые и сантехнические приборы, подсоединяемые к водопроводу и канализации;
• подключение коммуникаций;
• монтаж/демонтаж лестничных пролётов;
• оборудование тамбуров с изменением их размеров.

Согласованный проект

Не требующие узаконивания

Не узаконивать можно следующие изменения:

• объединение помещений с нарушением целостности или сносом некапитальных стен;
• монтаж/демонтаж встроенной мебели;
• замена коммуникаций и оборудования на аналогичные объекты, устанавливаемые на том же месте;
• остекление балконов, лоджий;
• косметический ремонт.

Для изменений, не нуждающихся в согласовании и разрешении, достаточно внести соответствующие изменения в техпаспорт квартиры. Делается это, чтобы не возникли проблемы при операциях с недвижимостью.

Ограничения на перепланировки

Убедитесь в первую очередь в том, что имеете право вообще выполнять перепланировку. Например, часто в случае приобретения квартиры в ипотеку на весь срок выплат любые конфигурационные изменения могут быть запрещены.

Кроме этого, разрешения не выдаются на изменения, влекущие:

• нарушение прочности и возможное разрушение (полное или частичное) несущих конструкций здания;
• затруднение или прекращение функционирования инженерных систем;
• ухудшение эстетики фасада здания;
• затруднение использования противопожарных выходов и устройств;
• ухудшение жилищных условий жильцов квартиры или дома в целом.

Проём в несущей стене с усилением конструкции

Таким образом, запрещается:

• организовывать проёмы (двери, окна) в несущих конструкциях без дополнительного укрепления;
• объединять квартиры, расположенные на разных этажах, если это связано даже с частичным демонтажем межэтажного перекрытия (без выполнения специальных работ);
• демонтировать части фасада с целью объединения жилого помещения и лоджии (без выполнения специальных работ);
• объединять санитарные комнаты с жилыми;
• пристраивать балконы, лоджии, веранды к квартирам первого этажа и погреба под их балконами/кухнями (зависит от места);
• выносить радиаторы на балконы, лоджии;
• обустраивать в многоквартирном и многоэтажном доме водяные тёплые полы;
• перекрывать вентиляционные каналы и пожарные лестницы.

На видео — незаконная перепланировка и её последствия:

Согласование и узаконивание перепланировки

Сначала нужно получить технический план квартиры, составляемый в БТИ. Согласование перепланировки квартиры при небольших изменениях можно вести по эскизу, прочие требуют выполнения проекта. Разрешениями на перепланировку может заниматься жилищная комиссия (инспекция) или многофункциональный центр (МФЦ).

Согласование и узаконивание по проекту

Согласование изменений по проекту выполняется до начала работ. Если перепланировка уже произведена, нужно создать имитацию нормального процесса: согласовать перепланировку, как предстоящую, выдержать время «на выполнение работ» и после этого окончательно узаконить. Этот способ сопряжён с определённым риском и не рекомендован в случаях, когда такую ситуацию можно избежать.

Проект требуется выполнить в следующих случаях:

• установка или перенос газовой плиты, подсоединяемой к магистрали стационарным трубопроводом (при гибком шланге — не требуется);
• монтаж электроплиты взамен газовой;
• перенос санитарных, «мокрых» зон (кроме переноса места установки стиральной и посудомоечной машины);
• возведение капитальных стен;
• создание проёмов в капитальных и межквартирных стенах и перекрытиях;
• усиление, изменение устройства полов — важно для новостроек, так как они сдаются без финишного покрытия, при переносе кухни, ванной (гидроизоляция);
• создание новых массивных перегородок толщиной более 100 мм (гипсокартонные стены по металлокаркасу — не требуют). В домах с полностью деревянными межэтажными перекрытиями все перегородки требуют узаконивания;
• все изменения, касающиеся фасада здания.

Пример согласованного проекта перепланировки

Проект перепланировки нужно заказывать в специализированной организации. Согласование проекта может быть выполнено самостоятельно или с помощью организаций-посредников за дополнительную плату. Согласование проекта производится в ЖЭК (ТЭС, ТСЖ), МЧС, газовой службе, архитектурно-строительном надзоре и у главного архитектора территориальной единицы, Водоканале, Надзоре за пожарной безопасностью, Электронадзоре, СЭС — комплект разрешений от инстанций зависит от производимых переделок.

Перед выполнением проекта необходимо получить в БТИ техпаспорт на квартиру, поэтажный план и экспликацию к плану.

В разрешительную инстанцию подаётся следующий пакет документов:

• документ на право собственности (копия, заверенная нотариусом или обычная копия + оригинал, который возвращается владельцу);
• заявление на перепланировку;
• письменное согласие всех прописанных в квартире жильцов и владельца (в случае аренды) на перепланировку;
• согласованный в инстанциях проект перепланировки;
• техпаспорт БТИ на квартиру;
• опись сдаваемых документов.

Согласование и узаконивание по эскизу

Данный вид согласования производится после завершения работ и если есть абсолютная уверенность, что все переделки не нарушают правовые и строительные нормы. В виду различных требований, предъявляемых разными жилищными инспекциями, лучше заранее уточнить список возможных к согласованию по эскизу переделок.

Эскиз может быть выполнен «от руки» самостоятельно на плане квартиры, выполненном БТИ. Красным цветом обозначают демонтируемые элементы, а зелёным — возводимые (устанавливаемые). К эскизу прилагается экспликация с перечнем оборудования и выполненных работ.

Пример выполненного эскиза

Согласование по эскизу возможно в случаях перемещения ненесущих стен, объединения туалета с ванной комнатой и переустановки сантехприборов в пределах «мокрой» зоны без прокладки новых коммуникаций, заделывания проёмов и других незначительных переделок.

При таком виде согласования в жилищную инспекцию предоставляются:

• документ на право собственности (оригинал и копия — оригинал после сверки возвращается, для неприватизированных квартир — справка из ЕИРЦ);
• техпаспорт квартиры БТИ;
• заявление на согласование (заполняется по месту подачи);
• эскиз квартиры БТИ с нанесёнными изменениями и экспликацией работ;
• опись сдаваемых документов.

Пример разрешения на перепланировку

Жилищная инспекция посылает специалиста сверить выполненные работы с предоставленным эскизом и составляет Акт завершённого переустройства, который направляет в БТИ для внесения произведённых изменений в техпаспорт квартиры.

Совет! В любых случаях передачи документов нужно сделать запасные ксерокопии и взять расписку в получении пакета документов по описи. Удостоверьтесь, что прилагаемые справки не просрочены.

рмнт.ру