Как правильно выбрать коттеджный поселок

Мало что может сравниться по значимости и масштабности с покупкой загородного дома. Это событие, безусловно, окажет сильнейшее влияние на будущее всей семьи и от того, насколько удачным будет выбор, зависит и комфорт проживания, и надежность вложения средств, и прибыльность инвестиций в недвижимость.

Vincent van Gogh. Cottages Reminiscence Of The North. 1890

Казалось бы, существующий сегодня в Подмосковье выбор коттеджных поселков позволяет приобрести подходящий дом даже самому придирчивому покупателю. Однако именно столь широкий выбор на самом деле способен затруднить процесс, так как будущий домовладелец может просто растеряться и не сразу прийти к оптимальному решению.

На что именно необходимо обратить внимание, выбирая коттеджный поселок, в котором будет располагаться «дом мечты»? Какие критерии выбора можно назвать самыми значимыми и существенными? И как застраховаться от ошибок и возможного разочарования?

Характеристики и критерии, с которыми необходимо определиться уже на первом этапе

Прежде чем отправиться за городскую черту за новым коттеджем, нужно определить важнейшие критерии отбора и характеристики будущего дома. То есть, необходимо установить четкие рамки, которые помогут не обращать внимание на предложения, которые абсолютно точно не подходят именно вам.

В целом риелторы отмечают, что при выборе коттеджного поселка большая часть покупателей обращает внимание на следующие критерии:

• стоимость;
• расположение;
• экология;
• инфраструктура;
• транспортная доступность.

Именно с этими важнейшими характеристиками предложения следует определиться еще до начала поисков.

Наиболее значимым фактором будет, конечно, стоимость коттеджа. Очень небольшая категория покупателей может с уверенностью сказать: «Какая разница, сколько будет стоить дом, главное, чтобы он полностью меня устраивал». Остальные покупатели сразу же четко уясняют для себя, что есть верхняя, предельная граница цены и, если стоимость коттеджа ее превышает, данное предложение рассматриваться не будет, невзирая на все достоинства дома.

Данный критерий сразу существенно сокращает круг поисков — ограниченные финансовые возможности вынуждают искать подходящий дом в коттеджных поселках эконом-класса, варианты бизнес- и премиум-класса исключаются, как слишком дорогостоящие.

Еще один важный критерий — площадь дома и количество комнат. Например, будущий домовладелец может четко представлять, что каждому члену семьи нужна своя комната, а также установить рамки — какое минимальное количество жилых комнат необходимо. Впрочем, желаемая площадь дома может изменяться в зависимости от стоимости, если цена более доступна, чем предполагалось, то, уложившись в установленный ранее бюджет, покупатель сможет себе позволить дом с большей площадью, и наоборот.

Следующий по значимости фактор — расположение коттеджного поселка. В связи с этим покупателю необходимо сразу же определиться, с какой целью будет использоваться дом. Если в качестве дачи, то можно выбрать поселки, более удаленные от города, без развитой инфраструктуры, а если для постоянного проживания, то без расположенной рядом школы, детского сада и больницы не обойтись. Можно с уверенностью утверждать, что при выборе дачи главенствующим параметром выбора станут чистое озеро, лес, удаленность от трассы и промышленных объектов. А вот при выборе постоянного места проживания большое значение получает благоустроенность поселка — менять образ жизни кардинально и жертвовать привычными благами цивилизации в пользу сельского образа жизни горожане обычно не готовы.

Многие потенциальные покупатели предпочитают знакомые и наиболее близкие к работе или нынешнему месту жительства направления, предпочитая рассматривать только коттеджные поселки, например, по Новорижскому или Минскому шоссе. Такое ограничение также существенно сужает круг поисков, помогая сделать оптимальный выбор.

Остальные характеристики дома, такие как стиль оформления, строительный материал и архитектура не столь важны на первом этапе, во время осмотра мнение покупателя может измениться — симпатичный дом из бруса или теплый коттедж, возведенный по канадской технологии, могут в итоге оказаться привлекательнее дома из кирпича и по цене, и по экстерьеру.

Виды коттеджных поселков

Важнейший критерий при выборе одного из коттеджных поселков Подмосковья — его вид. Сегодня существует три основных типа поселков:

• полностью застроенные жилыми домами и объектами инфраструктуры. Такие поселки предлагают только уже готовые дома, зачастую даже с кухонной мебелью и встроенной бытовой техникой. Вариант «дом под ключ» имеет как плюсы — переехать можно в самые короткие сроки, сразу же после подписания договора и внесения первоначального взноса, так и минусы — повлиять на окончательный вариант оформления и выбрать архитектурный стиль уже нельзя. Кроме того, в случае покупки дома в таком поселке должны возникнуть вопросы, связанные с качеством строительства и использовавшихся материалов, определить с первого взгляда, насколько теплым и надежным получился коттедж неспециалисту практически невозможно, а все недочеты строителей могут стать неприятным сюрпризом уже в первый отопительный сезон;
• поселки, предлагающие наряду с готовыми домами земельные участки с подрядом. Такие коттеджные поселки уже имеют план застройки, однако дома могут отличаться и по архитектурному стилю, и по площади, и по дизайну. Такой вариант предоставляет возможность контролировать процесс возведения дома и в то же время переложить хлопоты, связанные с выполнением строительных работ на плечи опытного подрядчика;
• поселки со свободной застройкой, предлагающие земельные участки без подряда. Наиболее экономичный вариант, когда покупатель получает только земельный надел в поселении, где все дома будут отличаться по внешним параметрам. Будущему домовладельцу придется самостоятельно заниматься строительством, генерального плана застройки поселка обычно не существует.

Можно сказать, что коттеджные поселки первого типа, предлагающие дома «под ключ» — более престижное предложение, в таких поселениях все возведено четко по генеральному плану застройщика, предусмотрено место для детской площадки, зоны отдыха и так далее, а все здания выдержаны в едином архитектурном стиле, что выглядит, конечно же, очень привлекательно. Второй вариант можно назвать промежуточным, он позволяет сэкономить и в то же время стать обладателем дома в поселке с продуманной планировкой.

Поселки, предлагающие земельные участки без подряда обычно выбирают покупатели, которые не могут сразу выплатить всю сумму стоимости дома и предпочитают постепенно возводить коттедж самостоятельно, распределив затраты по времени. К минусам таких предложений можно отнести тот момент, что рядом с вашим роскошным особняком может появиться строение неведомой конструкции, портящее вид из окна или вовсе заросший сорняками пустырь, владельцы которого никак не приступят к строительству дома.

Еще один момент — выбирая готовый дом, стоит сразу уточнить, какой вид загородной недвижимости предлагает поселок: отдельно стоящие дома, таунхаусы, дуплексы, твинхаусы или виллеты, так как сегодня разобраться во всех разновидностях загородных жилых домов довольно сложно, а незнакомые названия, заимствованные с английского, могут просто сбить с толку.

Коммуникации

Выбирая коттеджный поселок, в обязательном порядке необходимо выяснить вопрос — проведены ли к нему централизованные коммуникации. Конечно, покупая «дом под ключ» можно быть уверенным, что в нем точно будет свет, вода и отопление, автономное или централизованное. Однако и в этом случае нужно уточнить — как именно устроена канализационная система, ведь даже современная автономная канализация не способна заменить централизованные сети.

Еще один важный вопрос — водоснабжение. Если проблему горячей воды можно решить путем установки бойлеров, то качество воды, особенно, если коттеджный поселок снабжается из собственной скважины, может оказаться невысоким. Лучше сразу попросить заключение санитарно-эпидемиологической станции относительно качества воды, чтобы затем не столкнуться с насущной необходимостью устанавливать надежные дорогостоящие фильтры.

Собственные очистные сооружения поселка в случае ненадлежащей эксплуатации могут стать источником инфекции, а их поломка — настоящей трагедией для обитателей коттеджей. Автономная канализация нуждается в регулярном обслуживании, а скважина может заилиться и потребовать дорогого ремонта. Лучше уточнить сразу — кто именно будет оплачивать все эти расходы, входят ли они в ежемесячные коммунальные платежи и к кому нужно будет обратиться в случае поломки или проблем с системами жизнеобеспечения. Еще один документ, наличие которого стоит проверить — договора со сбытовыми компаниями, водоканалом, службой газа и другими поставщиками.

Если же коммуникации в поселке пока не проведены, чаще всего именно так обстоят дела в случае покупки земельного участка без подряда, стоит поинтересоваться наличием проектной документации, в частности, технических условий на подключение к электроснабжению и газу. Выдаются данные документы всего на два года, а их оформление в контролирующих органах стоит довольно дорого, потому наличие технических условий дает гарантии, что в течение ближайших двух лет застройщик все же проведет инженерные сети и в новых домах появится свет и газ.

В случае покупки земельного участка с подрядом также необходимо изучить проект будущего дома, выяснив все интересующие вопросы с наличием централизованных или автономных инженерных сетей.

Озеро, река и лес

Даже если дом приобретается для постоянного проживания и инфраструктура оказывается более важна, чем природа, куда приятнее любоваться из окна зеленым массивом или зеркальной гладью озера, чем серыми новостройками или заводскими трубами. Однако, выбирая коттеджный поселок по такому критерию, как «чем ближе к водоему, тем лучше», стоит помнить, что многие застройщики поднимают цену за квадратный метр или сотку уже только за благополучную экологию района, потому за дом у озера придется, скорее всего, переплатить.

Кроме того, пруд совсем рядом с домом — это не всегда так уж хорошо. Во-первых, грунт у натуральных водоемов часто бывает плавучим и не надежным, а намытая почва возле искусственного озера может оказаться неплодородной и высаженные деревья просто не приживутся. Во-вторых, местные комары с удовольствием «перекусят» новыми соседями. Также стоит обратить внимание на чистоту самого озера или реки, можно ли здесь купаться, есть ли облагороженный пляж и так далее.

В свете таких сложностей пруд рядом с домом может оказаться вовсе не бонусом, а дополнительной проблемой.

Наличие зеленых насаждений точно является достоинством коттеджного поселка, а ландшафтный дизайн на территории способен поднять цену предложения вполне ощутимо.

Инфраструктура

Коттеджный поселок за городской чертой должен предложить своим обитателям достаточно высокий уровень комфорта. Конечно, существуют предложения элитного уровня, в которых есть причал для яхт, поле для гольфа и вертолетная площадка, однако, такие коттеджные поселки — это весьма дорогостоящая недвижимость не для всех, так что большая часть покупателей вынуждена выбирать из вариантов попроще.

Выбирая коттеджный поселок, следует обратить внимание на следующие важнейшие нюансы:

• наличие охраны. Есть ли КПП на въезде в поселок, огорожена ли территория и так далее. Это вопрос безопасности проживания, пренебрегать которым никак нельзя;
• есть ли удобный заасфальтированный подъезд, приведены ли в порядок автомобильные дороги внутри поселка. Добираться до дома по осенней слякоти — занятие не из приятных, так что транспортной инфраструктуре внутри поселка стоит уделить особое внимание;
• наличие магазинов. Если коттеджный поселок находится в удалении от города или населенного пункта, в нем в обязательном порядке должен работать хотя бы один продовольственный магазин, чтобы жильцам не приходилось каждый раз ехать за всем необходимым;
• близость важнейших социальных объектов: школы, дошкольных учреждений, поликлиники, больницы и так далее.

В большом коттеджном поселке с развитой инфраструктурой есть все вышеперечисленные объекты, он превращается в настоящий, вполне автономный город, позволяя жителям пользоваться всеми преимуществами города, при этом проживая в окружении природы.

Условия продажи и право собственности

Стоимость земельного участка или готового дома в коттеджном поселке может оказаться вполне приемлемой, однако, если данное предложение не подходит под ипотеку, потенциальные покупатели просто вынуждены будут от него отказаться.

На самом деле, планируя покупку дома и уже осмотрев несколько вариантов, необходимо уточнить условия покупки:

• возможно ли оформление ипотечного кредита;
• с какими банками работает девелопер;
• какова величина первоначального взноса;
• предоставляет ли застройщик рассрочку и если да, то на каких условиях;
• возможны ли скидки и так далее.

Этап оформления документов можно назвать завершающим и решающим при покупке загородной недвижимости. Предварительно необходимо выяснить, есть ли в наличии у продавца все необходимые документы, в обязательный список которых входит кадастровый план земельного участка, в котором должно быть указано также целевое назначение надела, технический план домостроения, заверенный в БТИ и, главное, правоустанавливающие документы на земельный участок и само здание.

Убедиться, что дом или участок действительно принадлежат данному девелоперу можно, изучив выписки из ЕГРП (единый государственный реестр права), а также договор купли-продажи, оформленный на это же юридическое лицо.

Еще один важный вопрос — как проведено межевание в коттеджном поселке, предлагающем земельные участки без подряда. Необходимо убедиться, что вы покупаете именно этот конкретный участок, зачастую есть риск приобрести просто долю в совместной собственности поселка, без определения места нахождения надела. А в случае столкновения с недобросовестным девелопером, существует вероятность, что ваш участок, ранее располагавшийся на ровной поляне, неожиданно «съехал» в овраг вместе с межевыми колышками.

Спешка в таком важном и ответственном процессе, как выбор коттеджного поселка — главный враг покупателя. Только рассмотрев несколько вариантов, проверив благонадежность застройщика, убедившись в наличие всех необходимых документов и приехав на место не единожды, можно с уверенностью сказать — «я выбрал лучший вариант из всех возможных». По крайней мере, в своей ценовой категории…

Анна Седых, рмнт.ру