Как добиться от управляющей компании исполнения своих обязательств

Если провести социологический вопрос на тему «Работа какой службы вызывает самые серьезные нарекания», то несомненным лидером, безусловно, окажется именно система Жилищно-коммунального хозяйства.

Действительно, отыскать россиянина, который был бы полностью доволен предоставляемыми коммунальными услугами чрезвычайно сложно. Протечки труб, перебои с подачей горячей и холодной воды, холод в квартирах, текущая кровля и мусор в подъездах, обледеневшее крыльцо и сосульки на крышах — список претензий, который жители многоквартирных домов могут предъявить коммунальщикам, очень широк.

А так как посредником между так называемыми ресурсоснабжающими организациями — местным водоканалом, энергосбытом, теплосетью и жителями многоквартирных домов обычно выступают именно Жилищно-эксплуатационные конторы или управляющие компании, все чаще вытесняющие привычные ЖЭКи, то основная масса претензий приходится именно на работу данных организаций, в обязанности которых входит управление многоквартирным домом.

Оговоримся сразу — в данной статье не идет речь о ТСЖ — товариществах собственников жилья, а также о выборе управляющей организации. Мы попытаемся рассмотреть такой наболевший вопрос, как обязанности управляющих компаний и ЖЭКов, чтобы понять, что именно вправе требовать владелец квартиры от данных организаций, их основные обязанности, а также обязательства собственников перед коммунальными службами.

В первую очередь стоит помнить, что и ЖЭКи, ДЕЗы (дирекции единого заказчика) и управляющие компании в целом являются организациями коммерческими, то есть зарабатывающими на предоставлении коммунальных услуг обитателям многоквартирных домов. Так что в ежемесячных счетах, которые получают собственники и наниматели квартир, в обязательном порядке будет и часть, составляющая прибыль данной организации. Казалось бы, в такой ситуации управляющие компании и ЖЭКи должны быть заинтересованы в предоставлении услуг высокого качества, что позволит увеличить прибыль и требовать от владельцев жилой недвижимости своевременной оплаты. На практике прибыль управляющей компании вовсе не привязана к качеству предоставляемых коммунальных услуг — счета будут регулярно приходить в каждую квартиру независимо от того, насколько чисто в подъезде, убран ли снег и какова температура воды в батареях центрального отопления.

И если владельцы жилья не начинают отстаивать свои права, требуя от коммунальщиков должного внимания к их потребностям, ситуация может не меняться годами, что чаще всего и происходит в нашей стране.

Итак, в обязанности управляющих компаний и жилищно-эксплуатационных контор входят:

1. Поддерживать не только дом, но и придомовую территорию в должном порядке, то есть — заниматься озеленением, уборкой, облагораживанием придомовой территории, следить за состоянием технических сооружений. Таким образом, если услуги дворника входят в ежемесячную плату, вносимую обитателями квартир, то чистота во дворе многоквартирного дома полностью лежит на плечах коммунальщиков.
2. Обеспечить наличие ламп освещения на всех без исключения площадках подъезда, а также перед входом в дом и на придомовой территории. Фонари, которые расположены на придомовой территории, находятся в ведении управляющих компаний.
3. Своевременно информировать жителей дома обо всех изменениях тарифов — предупредить о повышении квартирной платы коммунальные службы обязаны не позднее, чем за 30 дней до даты начисления суммы к оплате по новым тарифам.
4. Предоставлять владельцам и нанимателям жилья полную информацию об управляющей компании, а также о телефонах и адресах служб пожарной охраны, санэпидстанции, аварийных служб, местного отделения милиции и районной администрации. В идеале на каждом многоквартирном доме должна висеть табличка не только с номером дома и названием улицы, но и на стенде около подъезда весь список телефонов и адресов служб, которые могут понадобиться обитателям дома.
5. Организовать своевременный вывоз мусора, то есть заключить договор с соответствующей профильной организацией или вывозить бытовые отходы своими силами, ежедневно, причем емкость мусорных баков должна соответствовать нормам, установленным исходя из количества жителей подъезда или дома. Стоит помнить, что мусорные контейнеры должны располагаться не ближе 20 метров от входа в подъезд и окон квартир, но не далее, чем 100 метров от многоквартирного дома.
6. В зимний период времени в обязанности служб ЖКХ входит очистка придомовой территории от снега, очищение кровли от наледей и сосулек, посыпание тротуаров и ступеней входа в подъезд песком или песчано-соляной смесью.
7. Не реже, чем один раз в 10–15 лет осуществлять капитальный ремонт дома, в который входит ремонт подъезда, фасада дома, замена кровли и другие необходимые работы.
8. Следить за состоянием систем снабжения дома — проводкой в подъезде, канализационными трубами, водопроводными вводами и дворовым газопроводом. Законом установлены предельные сроки службы для коммуникаций: для чугунных труб этот срок составляет 40 лет, для стальных — 15 лет. Однако если обнаружена протечка, то замена поврежденного участка и ремонт должны проводиться своевременно — не позднее 3–5 дней после обнаружения неисправности.
9. В случае получения жалобы от владельца или нанимателя квартиры, ЖЭК или ДЕЗ обязаны отреагировать в двухдневный срок — отказать (с объяснением причины отказа) или отписаться о получении и удовлетворении жалобы. Жалобу лучше подавать в письменном виде и убедиться, что она должным образом зарегистрирована. Обратившись в управляющую компанию по телефону, необходимо спросить должность и фамилию лица, которое приняло жалобу владельца квартиры.
10. Предупреждать жильцов дома о запланированных отключениях электроснабжения или подачи горячей и холодной воды не позднее, чем за 10 дней до предполагаемого отключения. Указать причину перебоев с подачей воды или электроэнергии.
11. В случае проведения ремонтных работ внутри жилого помещения согласовать с нанимателем или собственником жилья время проведения работ не позднее, чем за 3 дня до запланированного ремонта.
12. Регулярно проводить сверки оплаты коммунальных услуг и предоставлять документы, подтверждающие правильность начисления и соответствие размера оплаты установленным нормам и тарифам.
13. Обеспечивать предоставление коммунальных услуг в необходимых потребителям объемах, для чего ЖЭК или ДЕЗ должен заключить договора с ресурсоснабжающими организациями.
14. Для более точного расчета размеров оплаты за предоставленные коммунальные услуги ежемесячно записывать показания общедомовых приборов учета, таких как счетчики тепла, устанавливаемые на дом или на отдельный подъезд. В случае требования собственника или нанимателя жилья предоставить данную информацию.
15. Проводить перерасчет оплаты за коммунальные услуги в случае их низкого качества, невыполнения взятых на себя обязательств или перебоев в предоставлении услуг, длительность которых превышает установленные нормы. То есть, если в течение определенного времени (12 часов) в доме температура жилых помещений находится ниже предусмотренной отметки — 18 градусов Цельсия, то за этот день проводится перерасчет — уменьшение суммы оплаты за отопление. Также можно требовать перерасчета, если горячая вода не достигает нормативной температуры — плюс 45 градусов Цельсия. И чем ниже температура горячей воды, тем более существенным должно быть уменьшение суммы оплаты за данный вид коммунальных услуг.
16. После поступления жалобы или информации об аварии в доме, направить представителя, который бы зафиксировал факт протечки, затопления или аварии.

Данный перечень обязанностей жилищно-коммунальных контор и дирекций единого заказчика может быть дополнен и другими обязанностями, в зависимости от требований местного законодательства и заключенного договора с владельцами жилья.

Обязанности управляющих компаний в целом также включают в себя все вышеперечисленные пункты, однако могут изменяться в зависимости от условий заключенного договора с ТСЖ или каждым отдельным владельцем жилья.

В обязанности же владельцев и нанимателей квартир входят:

• в первую очередь — своевременная оплата за все предоставленные коммунальные услуги — не позднее 10 (в некоторых случаях 20) числа месяца, следующего за месяцем потребления;
• своевременное информирование управляющих компаний, ЖЭКи или ДЕЗы об авариях и неисправностях в квартире или доме;
• обеспечение сохранности пломб на установленных приборах квартирного или общедомового учета;
• обеспечение (один раз в полгода) доступа представителей ЖЭКа или управляющей компании в квартиру для снятия показаний приборов учета. Время доступа в квартиру должно быть согласовано заранее.

Стоит отметить, что в Российской Федерации на сегодняшний день нет четкого законодательного регулирования в сфере предоставления коммунальных услуг. Так, практически полностью отсутствуют правила и требования к профессиональной деятельности управляющих компаний, не разработаны стандарты, которые бы определяли качество работ и услуг по управлению многоквартирными домами, фактически отсутствует ответственность управляющих компаний за предоставление услуг низкого качества или невыполнение своих обязательств.

Конечно, в том случае, если качество коммунальных услуг не удовлетворяет владельца или нанимателя жилья, то он вправе требовать перерасчет платы за услуги и смены управляющей компании через суд, подав исковое заявление с подробным изложением всех претензий к коммунальщикам. Однако на практике такие дела являются скорее исключением, чем правилом, хотя обычно суд становится на сторону владельца квартиры в том случае, если его претензии обоснованны и законны, а управляющая компания неоднократно пренебрегала своими обязанностями.

В настоящее время пока еще слишком небольшое количество россиян, несмотря на огромный список претензий к системе ЖКХ, готовы идти до конца в отстаивании своих прав. Именно поэтому реформирование системы жилищно-коммунального хозяйства пока задерживается не только из-за отсутствия должной законодательной базы, но и инертности большей части собственников жилья в многоквартирных домах.

Анна Седых, рмнт.ру