Ипотека — это оптимальный выбор для тех, кто хочет купить новую квартиру. С начала года ситуация на рынке ипотечного кредитования в России заметно улучшилась. Наблюдается рост активности заемщиков, банки же в свою очередь предлагают все более выгодные условия.
Маргарита Чигина. Зимний вечер
Однако, несмотря на повышение доступности ипотеки, банки не снижают бдительности и отбирают заемщиков очень тщательно.
Активность на ипотечном рынке растет, ставки падают
Постепенно ипотечное кредитование в России набирает обороты. По информации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), объем ипотечного кредитования в стране с начала 2011 года вырос в 2,1 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В количественном выражении показатель составил 74 200 выданных кредитов (что больше в 1,8 раза, чем в прошлом году). По прогнозам АИЖК, до конца текущего года объем российского ипотечного рынка может вырасти еще на 45,9 — 56,8%.
Также следует отметить, что ставки по ипотеке снижаются, то есть ипотека становится все более доступной для населения. В I квартале 2011 года, по данным Банка России, средневзвешенная ставка по ипотеке снизилась до 12,4%. Эксперты отмечают, что за всю историю потребительского кредитования в России это минимальное значение ипотечной ставки. При этом можно найти и более выгодные предложения со ставкой порядка 10,5%.
Какие требования выдвигаются к потенциальным заемщикам
То, что ипотека наращивает обороты и становится более доступной, не значит, что получить кредит на покупку жилья в российских банках также стало проще. Требования банков к заемщикам остаются довольно жесткими.
Суть в том, что банк, предоставляя деньги в ипотеку, рассчитывает их получить назад в установленный срок с процентами. Банкам не выгодно отбирать квартиры у неплатежеспособных клиентов и заниматься их последующей реализацией. Именно поэтому банки в первую очередь должны убедиться в финансовой состоятельности потенциального заемщика, что требует от клиента предоставления большого числа бумаг.
Ипотека в отличие от обычных потребительских кредитов имеет ряд особенностей, поэтому и требования банков при оформлении ипотеки имеют свою специфику.
Возраст: в первую очередь следует понимать, что, так как ипотека — это долгосрочный кредит, то он имеет некоторые возрастные ограничения. Как правило, российские банки выдают ипотечные кредиты лицам в возрасте от 18 до 65 лет. Как видим, максимальная планка ограничена пенсионным возрастом. Банки, конечно, предпочитают более молодых клиентов, хотя сейчас можно найти ипотечные программы, где максимальный возраст заемщика установлен около 75 лет (к моменту окончания всех выплат по займу).
Кузьма Петров-Водкин. Семья рабочего в первую годовщину Октября. 1927
Стаж: для уверенности в стабильной работе и платежеспособности клиента проверяет его трудовой стаж. Многие кредитные организацию требуют, чтобы на последнем месте работы стаж составлял не менее 6 месяцев. Однако в настоящее время многие получатели ипотеки по найму не работают, а являются предпринимателями. В таком случае для банка важно, чтобы успешная предпринимательская деятельность потенциального заемщика составляла не менее 2-х лет.
Доход: При расчете платежеспособности клиента банк требует предоставления справки о доходах за определенный период (полгода, год). Затем кредитный отдел банка проводит анализ доходов. Если по результатам расчетов доля от дохода потенциального заемщика, которая будет направляться на погашение ипотечного кредита, не будет превышать 50%, то такой заемщик признается платежеспособным. Отметим, что банк может учитывать также и дополнительные источники получения дохода: выплаты по банковским вкладам, доходы от работы по совместительству, дивиденды по акциям, доходы от сдачи недвижимости в аренду и любые другие подтвержденные источники дохода.
Также существуют программы, когда банк учитывает доход не одного заемщика, а совокупный доход семьи. В таком случае можно рассчитывать на получение большей суммы кредита.
На что следует обращать внимание при заключении ипотечного договора
Договор ипотеки, определяет финансовые отношения между кредитором и заемщиком. Так как в данном случае сумма договора может быть внушительной, то и к составлению документа надо подходить грамотно. Для минимизации возможных злоупотреблений правами, вытекающими из договора ипотеки, в договор следует включить условия, которые позволят обеспечить сторонам в определенных ситуациях право действовать по своему усмотрению.
Среди обязательных условий договора ипотеки можно выделить следующие:
- Условия возникновения и прекращения права ипотеки.
- Обязательства кредитора (банка).
- Права и обязанности сторон по договору ипотеки.
- Предостережение об удовлетворении требований кредитора.
- Гарантии для сторон.
Иногда возникают ситуации, когда вы уже несколько лет выплачиваете кредит, а потом неожиданно банк повышает ставку. Такие моменты должны быть четко указаны в договоре, надо только внимательно его читать. Ипотечный договор должен содержать точный перечень условий, при которых банк имеет право повысить процентную ставку. Например, изменение ставки рефинансирования Банка России, изменение индексов LIBOR или Моспрайм (независимые индексы, показывающие среднюю цену межбанковских кредитов).
Также важно внимательно изучить пункт договора, в котором указаны штрафы за просрочку платежа. Часто штрафы могут быть просто огромными и это надо иметь в виду, чтобы потом они не стали для вас неприятной неожиданностью.
Обязательно при составлении договора поинтересуйтесь, сколько же вам действительно придется платить. Попросите сотрудников банка предоставить вам полную стоимость кредита, которая будет включать не только проценты, но также все возможные комиссии и прочие скрытые платежи. Эта информация позволить вам в полной мере оценить стоимость данного ипотечного кредита. И выбрать среди нескольких банковских предложений наиболее оптимальный вариант.
Что делать, когда возникают проблемы с выплатами
Ипотечный кредит выдается не на один год, срок предоставления ипотеки может составлять до нескольких десятков лет. За это время случиться может многое — изменится экономическая ситуация в стране, можно потерять работу или доход станет заметно ниже, чем был при оформлении кредита. Иногда даже у вполне надежного заемщика могут начаться некоторые проблемы с выплатами по ипотеке.
Во-первых, если ситуация с работой заемщика резко меняется, он обязан сразу же уведомить об этом свой банк-кредитор и согласовать с кредитной организацией дальнейший порядок и условия обслуживания ипотеки, учитывая изменившиеся обстоятельства.
Года Лайма. СМС. 2007
Во-вторых, даже если заемщик потерял работу, от банка «бегать» не стоит. Это может повлечь за собой судебное разбирательство, которое, скорее всего, выиграет банк-кредитор. Продажей квартиры тогда займется служба судебных приставов, а арестованную недвижимость выставят на аукцион и продадут по минимально допустимой цене, с большим дисконтом. Помните, что судебные приставы в прибыли несостоятельного заемщика совершенно не заинтересованы. Главное для них, чтобы стоимость квартиры полностью покрыла размер задолженности. Если же заемщик по договоренности с банком продаст квартиру самостоятельно, он имеет все шансы выручить за нее больше и получить часть суммы себе. Возможен вариант, когда квартира со времени покупки заметно подорожала, что заемщик может даже рассчитывать на определенную прибыль.
В-третьих, надо помнить, что банки часто идут навстречу добросовестным заемщикам (особенно, когда те заранее предупреждают их о возможных финансовых проблемах). В таком случае кредитная организация может в индивидуальном порядке предоставить заемщику возможность рассрочки по оплате ежемесячных платежей. Вариант с продажей залоговой квартиры возможен только в том случае, когда вы не сможете оплачивать ипотеку, и альтернативный вариант погашения не будет найден.
Бояться банка не надо, всегда можно договориться. Помните, банку отбирать у заемщика квартиру не выгодно, поэтому он сначала попытается решить возникшую проблему без применения крайних мер.
В заключении хотелось бы отметить, что восстановление российской экономики после мирового кризиса привело к тому, что банки все охотнее предоставляют населению ипотечные кредиты. Банки не только выдают все больше кредитов, но и снижают ставки, делая ипотеку доступнее более широкому числу людей. По мнению многих аналитиков, развитие ипотечного кредитования должно положительно повлиять на рост рынка недвижимости и на увеличения спроса на квартиры.
Также хотелось бы отметить, что сейчас наиболее оптимальный момент для приобретения жилья по ипотеке: российские банки установили минимальный первоначальный взнос (10%), ипотечная ставка также находится на историческом минимуме (10,5-12,5%), застройщики активизировались, предложение квартир на первичном рынке выросло, а цены на жилье пока стабилизировались.
Если вы хотите купить новую квартиру — самое время обратить в банк. Достаточно только собрать все необходимые документы и подтвердить свои доходы. Помните, что банки предъявляют строгие требование не только к заемщикам, но и к объектам ипотеки. Охотнее банки дают кредит на покупку нового уже готового жилья, где риски меньше.
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
