Обязательная государственная регистрация права собственности при его переходе от одного владельца недвижимого имущества к другому была установлена законом для защиты прав новых собственников различных объектов недвижимости, в том числе: жилых квартир, домов, коттеджей, автомобильных гаражей, земельных участков и т.д.
Kestutis Kasparavicius. New House
Регистрация прав собственности на недвижимость, полученную как на основании договорных отношений между сторонами, так и по решению суда, имеет целый ряд особенностей, которые строго регулируются действующим законодательством и современной судебной практикой.
В данной статье мы рассмотрим, какое правовое значение имеет регистрация права собственности, а также некоторые отдельные моменты, связанные с реализацией данной процедуры.
Правовое значение государственной регистрации
Правовые отношения в вопросах регистрации недвижимого имущества в собственность регулируются действующим федеральным законодательство, в частности: Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997г. и Гражданским Кодексом.
Согласно этим документам, обязательная государственная регистрации права на недвижимое имущество должна проводиться в отношении объектов, правоустанавливающие документы на которые оформлялись уже после вступления федерального закона в действие. В остальных случаях регистрация проводится по желанию владельцев.
То есть, каждый человек, совершая сделки с недвижимостью, должен понимать — право собственности на приобретаемую квартиру, независимо от того каким способом она была получена (куплена, подарена, построена и т.д.), возникает с момента оформления соответствующих документов о государственной регистрации данного права. В противном случае (при отсутствии документов о регистрации собственности) факт перехода прав не будет подтвержден.
Отметим, что регистрация прав собственности на жилую недвижимость обязательна в следующих случаях:
- получение квартиры в порядке наследования или дарения;
- при покупке недвижимости;
- при осуществлении обмена;
- при строительстве нового объекта недвижимости;
- при приватизации или деприватизации;
- если объект недвижимости не зарегистрирован в ЕРГП (единый государственный реестр прав);
- при аренде жилого помещения сроком свыше 1 года.
В настоящее время, согласно действующему закону, государственная регистрация — единственное доказательство наличия зарегистрированного права собственности на жилое помещение или иной вид недвижимого имущества.
Важно! При наличии у владельца квартиры удостоверения о государственной регистрации право собственности может быть оспорено исключительно через суд.
В целом можно выделить следующие основные цели регистрации права собственности:
- защита законных интересов и прав собственников на конкретный объект недвижимости;
- обеспечение прозрачного и достоверного подтверждения права собственности на недвижимость;
- обеспечение открытого, законного и надежного гражданского оборота;
- формирование эффективных механизмов государственного регулирования рынка недвижимости;
- обеспечение безопасности за счет предотвращения возможных правонарушающих и преступных действий на рынке недвижимости;
- реализация фискальной функции за счет обеспечения поступления денежных средств от операций с недвижимостью в государственный бюджет.
О чем важно знать
Важно понимать и разграничивать право собственности и право владения, которые возникают при совершении сделки купли-продажи квартиры.
Как мы уже сказали выше, переход права собственности к покупателю при совершении сделок с квартирой подлежит обязательной регистрации в соответствующем государственном регистрирующем органе. Помните, отсутствие госгеристрации не может являться основанием для признания недействительным договора, заключенного между сторонами.
Харитоненко Игорь. Новый хозяин. 2008
Тут важно знать, что после передачи квартиры покупателю и до оформления ее в собственность, покупатель получает только право владения, то есть является законным владельцем данного имущества. Согласно ст. 305 ГК РФ, он имеет право на защиту находящегося у него имущества. Однако распоряжаться полученной квартирой по своему усмотрению он не может. Дело в том, что право собственности на объект недвижимости до момента госрегистрации сохраняется за продавцом.
Процедура государственной регистрации
Все этапы государственной регистрации объектов недвижимости в собственность строго регламентированы действующим законодательством.
Согласно ГК РФ и ФЗ №122, право собственности на квартиру или любой другой объект недвижимого имущества возникает у нового собственника (покупателя, наследника, одаряемого и т.д.) только после сбора всех необходимых документов, которые подтверждают основания на переход права собственности, и их предоставления государственному регистрирующему органу, который вносит соответствующую запись в ЕГРП.
Федеральным законом «О государственной регистрации» утвержден точный порядок проведения данной процедуры. Она, согласно нормам закона, состоит из следующих этапов:
- сбор пакета необходимых документов;
- прием уполномоченным органом документов на регистрацию права собственности на квартиру (включая квитанцию об уплате государственной пошлины), и их регистрация;
- проведение анализа законности совершаемой сделки и проведение комплексной правовой экспертизы предоставленных документов;
- проверка отсутствия противоречий между уже зарегистрированными правами и заявленными, а также выявление иных оснований, которые могут стать причиной отказа в регистрации прав собственности на данный объект недвижимости;
- внесение соответствующей записи в госреестр (при отсутствии правовых оснований для отказа в регистрации);
- совершение на правоустанавливающих документах соответствующих надписей, подтверждающих завершение процедуры регистрации;
- выдача собственнику квартиры соответствующего удостоверения о госрегистрации права собственности на объект недвижимости.
Какие необходимы документы
Jose Perez. The Bureaucrats of Medicine
В уполномоченный регистрирующий орган для оформления права собственности на квартиру следует предоставить пакет бумаг, включающий следующие документы:
- заявление установленного образца;
- квитанция, подтверждающая уплату пошлины за государственную регистрацию;
- паспорт или любой другой документ, удостоверяющий личность заявителя;
- выписка из БТИ с подробным планом регистрируемого помещения;
- свидетельство о постановке на налоговый учет;
- заверенное у нотариуса заявление супруги/супруга о согласии на совершение данной сделки, или заявление, подтверждающее, что лицо не состоит в браке;
- правоустанавливающие документы, которые подтверждают наличие у продавца (дарителя, наследодателя и т.д.) права собственности на данную квартиру, возникшие ранее (например, это может быть выданное ранее удостоверение о государственной регистрации права собственности или другие правоустанавливающие документы);
- документ, подтверждающий переход права владения на регистрируемую квартиру (например, договор дарения, мены, купли-продажи и т.д.), при этом договор должен быть зарегистрирован в регистрационной службе.
Это только основной перечень документов. В зависимости от вида совершаемой сделки с квартирой, регистрирующий орган может потребовать и некоторые другие документы.
Например:
- разрешение органов опеки и попечительства при продаже квартиры, находящейся в собственности несовершеннолетнего ребенка;
- документы, подтверждающие законность перепланировки, при продаже перестроенного помещения;
- и другие.
Полный перечень документов обязаны предоставить в государственном регистрирующем органе.
Подводные камни
Очевидно, что государственная регистрация права собственности на квартиру или любой другой вид недвижимого имущества — процесс сложный и длительный, который также может быть осложнен рядом обстоятельств. Например:
Отказ комиссии в регистрации прав собственности
Причин для принятия регистратором такого решения может быть несколько:
- предоставлен неполный пакет документов;
- документы неправильно оформлены;
- в регистрирующий орган предоставлена неправильная или недостоверная информация;
- у регистратора возникли некоторые сомнения в отношении подлинности предоставленных документов;
- наличие наложенного на регистрируемую квартиру ареста или запрета на проведение некоторых сделок с ней.
В случае вынесения решения об отказе в регистрации права собственности на недвижимость, в тот же день заявителю отправляется письменное уведомление о данном решении, в котором указываются причины отказа. При этом собственник в установленный период обязан устранить выявленные недостатки и вновь предоставить полный комплект документации для регистрации. Если собственник не согласен с отказом, то может оспорить его в судебном порядке.
Уклонение от регистрации права собственности
Одна из сторон договора купли-продажи квартиры уклоняется от регистрации права собственности на нее. В таком случае, согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ, другая сторона имеет право обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности, который подлежит обязательному удовлетворению, если продавец в полной мере исполнил свои обязательства в части передачи объекта недвижимости покупателю. Если обязательство по передаче не было исполнено, то покупатель имеет право в исковом заявлении требовать одновременного исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и о выполнении обязательств по госрегистрации перехода права собственности.
Мошенничество с недвижимостью
Например, продавец заключает одновременно несколько договоров купли-продажи одного и того же объекта недвижимости. Как поступать в таком случае и кто имеет право на квартиру?
Как правило, такие вопросы решаются только в судебном порядке. Основываясь на современной судебной практике, можно сказать, что суд удовлетворит иск о государственной регистрации права собственности для лица, которому продавец передал во владение данное имущество (ст. 398 ГК РФ). Все остальные покупатели имеют право требовать в судебном порядке от нечестного продавца возмещения убытков, которые возникли в результате неисполнения заключенного договора купли-продажи.
Если же один из покупателей уже успел оформить регистрацию права собственности на приобретенную недвижимость, то остальные покупатели также имеют право требовать от продавца возместить понесенные ими убытки на основании того, что договор купли-продажи не был исполнен.
В заключении хотелось бы сказать, что государственная регистрация прав собственности на недвижимость — это инструмент, который позволяет обеспечить прозрачность рынка недвижимости, подтверждает законность сделок, осуществляемых с недвижимостью, а также направлен на защиту прав собственников.
Именно поэтому регистрация права собственности имеет ключевое значение при совершении сделок на рынке недвижимости.
Благодаря данной процедуре собственник доказывает свое законное право на квартиру и получает официальный документ, подтверждающий его.
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
