За последние десять лет рынок загородной недвижимости Московской области пережил множество изменений и сменяющих друг друга новых тенденций. Одной и самых ярких из них стало увеличение популярности так называемых «дальних дач», то есть земельных участков, готовых коттеджей и дачных домиков, которые находятся как минимум в 60, а то и в 100 километрах от Московской кольцевой автодороги — общепринятой границы Белокаменной.
Степан Филлипович Галактионов. Дача в парке. 1852
Как отмечает Валерий Мищенко, председатель совета директоров компании Kaskad Family, на сегодняшний день москвичи, подыскивающие дачи или земельные участки под строительство загородного дома, сразу обращают внимание именно на предложения, расположенные в 80-100 километрах от столицы.
Если ранее, в 2007 и 2008 годах, когда рынок переживал резкий рост спроса и увеличение объема сделок, «дальними дачами» называли участки, удаленные от МКАД на 60 и 80 километров, то сегодня в эту категорию уже входят земельные участки и коттеджи, которые располагаются в 120 и даже в 180 километрах от мегаполиса, за пределами Московской области.
И эти «дальние дачи» пользуются все большим спросом, покупателей не смущают десятки километров дороги и увеличение времени на поездки. Чем же вызвана такая тенденция и действительно ли дачи, удаленные на 100 километров от столицы, обладают достоинствами, способными привлечь покупателей?
Цена вопроса
Все специалисты рынка загородной недвижимости единодушны в причинах увеличения спроса на «дальние дачи» — земельные участки, а тем более коттеджи в 20-30 километрах от Московской кольцевой автодороги сегодня стоят так дорого, что по карману далеко не всем москвичам.
Так, если покупателю удается отыскать земельный участок без подряда в 40 километрах от МКАД по цене около 100 тысяч рублей за сотку, он может считать себя счастливчиком. Средняя стоимость таких предложений обычно в два-три раза выше и находится в диапазоне от 180 и до 450 тысяч рублей за сто квадратных метров.
Согласно данным экспертов компании Uniparx Service, уже в 70 километрах от МКАД цены на участки ощутимо снижаются — до 55 тысяч рублей за сотку, а в 100 километрах от столицы можно найти земельный надел под дачу всего за 20-30 тысяч за сотку.
Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» также отмечает, что разница в стоимости земельных участков без подряда весьма ощутима — на расстоянии более 60 километров от Москвы такие наделы предлагаются в два разе дешевле, чем на более близких расстояниях.
Отличается в сторону снижения и стоимость готовых коттеджей — если дом, расположенный в 30-40 километрах от МКАД, может стоить около 42-50 миллионов рублей, то коттеджи, которые находятся за бетонным кольцом, то есть на расстоянии не менее 61 километра от столицы, стоят в среднем 6-6,5 миллионов рублей — фактически в семь раз меньше! Разница настолько ощутима, что на сэкономленные на покупке дома или дачного участка средства покупатели могут приобрести новый автомобиль и с комфортом добираться до своей «дальней дачи».
Увеличивает популярность участков и домов, удаленных от МКАД на 80-100 километров, также и достаточно большой выбор в категории эконом-класса — в ближайшем Подмосковье свободных предложений остается все меньше, а поселки с доступной стоимостью участков и коттеджей — огромная редкость. На дорогой земле девелоперы предпочитаю возводить роскошные особняки, а не небольшие коттеджи, что значительно сокращает число потенциальных покупателей.
Главными факторами, которые влияют на стоимость «дальней дачи» остаются:
- наличие инженерных коммуникаций;
- рельеф местности;
- развитая инфраструктура поселка;
- месторасположение — наличие водоема увеличивает стоимость участка или коттеджа на «первой линии» на 20-30%.
Стоит учитывать также тот факт, что если земля в Московской области и, например, в Тульской, будет стоить практически одинаково, то подведение коммуникаций за пределами столичного округа значительно дешевле. Например, за газификацию и электрификацию участка в Московской области придется заплатить не менее 500 тысяч рублей, а в Тульской — всего около 300 тысяч рублей.
Особенности рынка «дальних дач»
Если с ценовой тенденцией — чем дальше от столицы, тем дешевле недвижимость — все понятно, то другие особенности «дальних дач» все же могут заставить потенциальных покупателей задуматься над целесообразностью такой покупки и тщательно проанализировать все особенности предложения.
Зачастую земельные участки без подряда предлагаются покупателям без подведенных коммуникаций и в целом состояние инфраструктуры поселков вдали от Москвы может быть далеко не идеальным.
Однако сегодня рынок «дальних дач» развивается стабильно и достаточно быстрыми темпами, поэтому количество предложений постоянно растет, инфраструктура улучшается, а покупатели, которые раньше были готовы приобрести участок земли без воды и света, теперь становятся все более требовательными и не соглашаются тратить в дальнейшем собственные средства на обустройство территории, требуя гарантий от девелопера.
Однако инвесторы, желающие заработать на продаже участка в будущем, часто выбирают именно земельные наделы без коммуникаций. Если компания-продавец гарантирует проведение газа и электричества в ближайшие год-два, это сразу увеличит стоимость земли, что делает такие покупки выгодным вложением капитала.
Интересно, что если на расстоянии до 60 километров от Москвы принято выделять более или менее престижные направления, то на большем расстоянии разница в цене практически незаметна. Например, если в ближайшем Подмосковье самым «элитным» направлением остается Новорижское шоссе, где расположена большая часть дорогостоящей недвижимости и престижных закрытых поселков, то за 80-100 километров от МКАД цены на новорижские участки и дома уже практически не отличаются от стоимости предложений по Минскому, Киевскому, Ленинградскому, Дмитровскому, Ярославскому или Можайскому шоссе. Как отмечает Александр Коваленко, коммерческий директор Uniparx Service, на таком дальнем расстоянии от Москвы стирается граница между элитными и менее престижными направлениями, а стоимость домов и участков выравнивается.
Еще одна интересная особенность ценообразования в сегменте «дальних дач» — если на расстоянии в 60-70 километров от столицы важную роль играет буквально каждый километр, то разница в стоимости между участком в 80 и в 120 километрах от Москвы уже практически незаметна. На таком расстоянии один-два десятка километра уже не играют такой важной роли.
Другая особенность «дальних дач» — сравнительно небольшая площадь готовых коттеджей и земельных участков. Самые востребованные предложения — земельные наделы без подряда площадью от 6 до 10 соток, а средняя площадь домов — около 100 «квадратов». Среди «дальних дач» коттеджи площадью около 500 квадратных метров — большая редкость, как и обширные земельные угодья с площадью около 40-50 соток, тогда как в ближайшем Подмосковье особняки площадью до 1 тысячи метров квадратных встречаются часто, особенно в престижных направлениях. Покупатели обращаются к удаленным от столицы участкам земли и домам именно с целью сэкономить на покупке и переплачивать за слишком большую площадь не желают.
Кроме того, обычно «дальняя дача» используется только в летнее время года, сюда принято «отправлять на природу» детей с бабушками, так что чаще всего на земельном участке возводится скромный домик без отопления или же с камином и печью.
Что касается транспортной доступности, то наличие асфальтовой дороги и удобных подъездных путей — несомненное достоинство дачного поселка. Интересно, что покупатели «дальних дач» обращают больше внимания на время, которое будет потрачено на поездку, а не на дальность расстояния. В самом деле, по незагруженным магистралям добраться до участка или дома можно будет достаточно быстро, а вот наличие пробок становится большой проблемой и может увеличить время поездки в несколько раз.
Лес, река, пруд и чистый воздух
Наряду с низкой стоимостью главным достоинством «дальних дач» является благоприятная экологическая обстановка. Специалисты уверены — воздух на расстоянии 80-100 километров от Москвы куда чище, чем в ближайших подмосковных поселках.
Именно уединенность, наличие поблизости водоема, реки и нетронутого леса часто становится основным аргументом в пользу такой «дальней дачи». Александр Коваленко подчеркивает, что вблизи от подмосковных городов у покупателей земли или дачи нет гарантии того, что в ближайшие несколько лет здесь не вырастет новый завод, а вид из окна на лес скроется за новостройками. В удалении от промышленных центров воздух куда чище, а интереса у бизнесменов, планирующих выстроить новое производство, такие участки практически не вызывают.
Особенно привлекательными с точки зрения экологии остаются участки в Ярославской и Тверской области, там, где протекает Волга, а также в северных районах Тульской области, на берегах Оки.
Кроме того, как подчеркивает эксперт, в Тверском районе находится известный заповедник «Завидово», а в Тульском — не менее привлекательный и тихий «Заокский заповедник». Земля поблизости от таких рекреационных объектов пользуется особой популярностью у покупателей «дальних дач».
Анна Иванова, ведущий аналитик по загородному рынку аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», согласна с коллегой — особым спросом пользуются земельные наделы и готовые дома по Симферопольскому шоссе, поближе к Оке, а также по Новорижскому шоссе, где находятся Рузское, Озернинское и Мазурское водохранилища, в смешанных и хвойных лесах по Киевскому и Ярославскому шоссе.
Таким образом можно сказать, что если «элитность» направлений для удаленных дач теряет свою актуальность, то экологическая обстановка становится одним из решающих факторов. Эксперты отмечают, что около 15-20% покупателей «дальних дач» внимательно изучает экологическую обстановку в районе расположения земельного участка или дома, делая выбор в пользу самых «чистых» и «зеленых» предложений.
Наиболее интересные предложения
По информации, предоставленной аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости», в настоящее время на первичном рынке загородного жилья, расположенного за 61-м километром от Москвы, представлены 89 коттеджных и 103 организованных поселка с земельными участками без подряда. Все они уже газифицированы, проведено электричество. Около 35% таких поселков находится по Симферопольскому шоссе. Вместе с Ярославским, Киевским и Новорижским шоссе доля данных четырех направлений в сегменте «дальних дач» достигает 76%. Связана такая популярность с транспортной доступностью и хорошей экологической обстановкой.
Среди самых интересных предложений данного сегмента рынка загородной недвижимости специалисты выделяют:
- «Алешкино» — Новорижское шоссе, 77 километров от МКАД. Цена одной сотки земельного участка без подряда — 82 тысячи рублей;
- «Альпийские луга» — Новорижское шоссе, 63 километра от столицы. Стоимость одной сотки — от 60 тысяч рублей;
- «Тургеневские дачи» — Ярославское шоссе, 80 километров от Москвы. Цена одной сотки — порядка 45-50 тысяч рублей;
- коттеджный поселок «Романовские дачи» — Симферопольское шоссе, в 110 километрах от столицы. Цена земельного участка — 85 тысяч рублей за сотку;
- «Рождественно» — Симферопольское шоссе, 95 километров от МКАД, «Новиково» — также Симферопольское шоссе, 98 километров от Кольцевой, «Земляничная поляна» — Киевское шоссе, 135 километров от Москвы, «Золотые пески» по Минскому шоссе, в 118 километрах от столицы, «Маяк» — Можайское шоссе, 120 километров от Москвы, «Велегож парк» — Симферопольское шоссе, в 100 километрах от города, «Маренкино» — Ярославское шоссе, 85 километров от МКАД. Все это проекты сети Капитан Клаб, стоимость готового коттеджа с участком земли площадью от 6 соток находится в диапазоне от 2 до 17 миллионов рублей;
- «Львовские озера» — 100 километров от столицы по Новорижскому шоссе, цена дома площадью около 60 «квадратов» с участком в 9 соток стартует с 2,4 миллиона рублей, участки без подряда стоят по 45 тысяч рублей за сотку;
- «Английские дачи», 95 километров от МКАД по Новорижскому шоссе, цена земли — 90 тысяч рублей за сотку;
- «Бобровый остров», 90 километров от Москвы по Симферопольскому шоссе, цена участка в 10 соток с домом площадью около 90 квадратных метров начинается с 3,5 миллионов рублей;
- поселок «Биосфера» — 75 километров от МКАД по Симферопольскому шоссе, земельный участок без подряда обойдется здесь в 80 тысяч рублей за сотку;
- поселок «Sosnovka Park» — 65 километров от Белокаменной по Симферопольскому шоссе, цена одной сотки — 79 тысяч рублей, стоимость готового дома площадью около 100 квадратных метров с участком земли в 10 соток — 2,2-2,4 миллиона рублей;
- «Анютины глазки» — Новорижское шоссе, в 82 километрах от столицы. Одна сотка земельного участка без подряда обойдется покупателям в 93 тысячи рублей, дом без отделки площадью порядка 115 «квадратов» с участком в 9 соток — 2,6 миллионов рублей.
Среди «дальних дач» есть и престижные предложения — настоящие поместья с большими участками и коттеджами с готовой отделкой в поселках с развитой инфраструктурой, предназначенные для постоянного проживания. Таких проектов сегодня пока единицы, Татьяна Алексеева из Vesco Consulting сумела выделить только «Криушино.ру» по Можайскому шоссе, в 95 километрах от МКАД, «Усадьбы Юрково» по Киевскому шоссе, в 110 километрах от Москвы, «Конаково River club» — 125 километров от столицы по Дмитровскому шоссе и поселок «Усадьба» на Можайском водохранилище, за 100 километров от Московской кольцевой. Цена таких предложений может достигать 20 миллионов рублей за коттедж с участком в 10 соток, что, однако, все равно ниже, чем подобные дома премиум-класса в ближайшем Подмосковье.
Эксперты отмечают, что сегодня на рынке «дальних дач» в каждом из представленных поселков со стоимостью земли от 45 тысяч рублей ежемесячно продается от 10 до 20 участков без подряда и наделов с готовыми коттеджами. Москвичи, стремящиеся отдохнуть от мегаполиса, готовы пожертвовать транспортной доступностью в пользу свежего воздуха, красивого пейзажа за окном и собственного сада. Популярность «дальних дач» обуславливают их достоинства: тишина, живописная природа, низкая цена, современная инфраструктура, и если участок с домом отвечает всем этим требованиям, новые владельцы находятся очень быстро.
Анна Седых, рмнт.ру
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
