Cхема trade-in. Как быстро приобрести жилье в условиях кризиса

В условиях нынешнего кризиса многие россияне стремятся быстро избавиться от своих квартир и приобрести новое жилье, пока цены на рынке недвижимости существенно не изменились. Для таких людей отличным решением станет приобретение жилья по схеме trade-in.

В чем суть схемы trade-in

Первоначально схема trade-in использовалась исключительно в автомобильной индустрии. Она заключалась в том, что можно было отдать свой старый автомобиль, а взамен приобрести новое авто по более низкой цене, за вычетом стоимости старого автомобиля.

Постепенно подобную схему стали применять при сделках с недвижимостью. Как правило, ее предлагают своим клиентам застройщики, стремящиеся быстро продать квартиры в возводящемся доме. Иногда и риэлторские агентства предлагают выкупить квартиру по схеме trade-in.

Существует два варианта подобных сделок:

1. Чаще всего, говоря о trade-in, подразумевается, что застройщик или риэлтор купит у владельца квартиры его жилье, а затем бывший собственник приобретет у того же застройщика или риэлтора новую недвижимость, как правило, за бóльшую сумму. Эта недвижимость предварительно бронируется для участника схемы trade-in, поэтому без крыши над головой он точно не останется. Обычно при подобных сделках промежуток между продажей старого жилья и переездом в новое длится не более нескольких дней. Это и есть схема trade-in в классическом понимании.
2. Вторая разновидность trade-in (также ее называют альтернативной сделкой) заключается в том, что владелец квартиры заключает с застройщиком или риэлтором договор, по которому его жилье выставляется на продажу и предварительно за владельцем недвижимости резервируется квартира, которую он будет приобретать по схеме trade-in.

После того как его собственная недвижимость будет реализована, он получает деньги, на которые приобретает зарезервированную квартиру. Такие договоры заключаются на определенный срок (от одного до нескольких месяцев или год). Если в течение этого времени недвижимость не будет продана, значит сделка не состоялась.

Какую недвижимость можно обменять

По схеме trade-in можно реализовать не любое жилье. Есть ряд критериев, которые обычно выдвигают застройщики и риэлторы:

1. Недвижимость должна быть расположена в том же городе, что и новое жилье, которое планируется приобретать. Иначе второй стороне договора будет сложнее его реализовать, а при trade-in скорость проведения сделки — один из самых важных критериев.
2. Не должно быть сомнений в том, что человек владеет квартирой на законных основаниях. В противном случае повышается риск того, что на жилье не найдется покупатель, а значит, сделка не состоится.
3. Жилье не должно иметь длительной истории смены собственников (обычно ориентируются на срок владения в три года). Иначе повышается риск того, что продажа может быть оспорена кем-то из предыдущих собственников.
4. Владелец жилья должен быть совершеннолетним. По законодательству от имени несовершеннолетнего нельзя продать квартиру, пока не будет получено разрешение органов опеки и попечительства и на имя ребенка не будет приобретена равноценная недвижимость, что противоречит логике схемы trade-in.
5. Недвижимость должна быть интересна для широкого круга потенциальных покупателей. Коммуналку по trade-in продать нельзя, потому что покупателей на нее найти очень непросто.
6. В квартире не должно быть зарегистрированных жильцов. Это опять же осложнит продажу такого жилья.

Схема проведения сделки. Классический trade-in

1. Выбирается риэлтор или девелопер, выкупающий квартиры по схеме trade-in.
2. Проводится оценка квартиры.
3. Оговариваются все детали проведения сделки.
4. Заключается договор бронирования с застройщиком, по которому за владельцем квартиры резервируется новое жилье.
5. Квартира выкупается риэлтором или застройщиком и эти же деньги идут на приобретение зарезервированного жилья.
6. Бывший владелец квартиры оформляет право собственности на новую недвижимость.

Схема проведения альтернативной сделки trade-in

1. Ищутся агентства недвижимости или застройщики, которым можно продать жилье по схеме trade-in.
2. Проводится оценка недвижимости.
3. Собираются все необходимые для продажи недвижимости документы.
4. Проводится юридическая экспертиза собранных документов.
5. Недвижимость владельца квартиры выставляется на продажу.
6. После того как на квартиру будет найден покупатель, который внесет аванс, заключается договор бронирования с застройщиком. Это позволяет зарезервировать жилье, в которое вскоре переедет владелец квартиры.
7. После продажи жилья владелец квартиры заключает с застройщиком обычный договор долевого участия.
8. Оформляется право собственности на новое жилье.

На что обратить внимание при проведении сделки trade-in

Оценка недвижимости

Важно, чтобы стоимость квартиры определял независимый оценщик. Если эти действия будут проводиться специалистами девелоперской или риэлторской компании, оценочная стоимость недвижимости наверняка будет занижена.

Фиксированная стоимость квартиры, которая будет выкупаться

При выборе компании, с которой будет проводиться сделка trade-in, важно обратить внимание на одно условие: будет ли фиксированной стоимость квартиры, которая будет выкупаться. Ведь, если квартира участника сделки будет продана только через полгода, и к этому времени стоимость зарезервированной за ним недвижимости вырастет на 10–20%, ему может просто не хватить денег для ее выкупа. В итоге он может остаться и без своей квартиры, и без нового жилья.

Если в сделке участвуют риэлторы — только договор об оказании услуг

Если владелец квартиры будет покупать новую недвижимость не напрямую у застройщика, а через риэлторское агентство, необходимо проследить, чтобы соглашение между собственником и агентством называлось договором об оказании услуг, а не агентским договором. По законодательству агентский договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Преимущества и недостатки подобных сделок

Недостатки:

1. Какой бы вариант trade-in не выбрал владелец недвижимости, он будет вынужден продать квартиру с существенным дисконтом. В некоторых случаях он может доходить до 30%.
2. Срок с момента выписки из своего жилья до момента приобретения новой недвижимости — самый опасный период для владельца квартиры. Фактически он остается на улице.
3. Чаще всего схему trade-in используют застройщики, чтобы быстро распродать квартиры в возводимых домах, поэтому участнику этой схемы придется выбирать жилье из ограниченного количества вариантов.
4. При альтернативном варианте trade-in чаще всего требуется внести залог за новое жилье. Если старая квартира не будет реализована в оговоренные сроки, то залог теряется.

Преимущества:

1. После реализации недвижимости ее владелец получает право приобрести новое жилье по фиксированной цене (если это предусмотрено договором бронирования). Это серьезное преимущество, ведь, часто, потратив год на продажу своего жилья, его бывший владелец видит, что цены на рынке недвижимости изменились, и новая квартира обойдется гораздо дороже, чем он планировал.
2. При классическом варианте trade-in сделка проводится практически мгновенно. Это серьезный аргумент в пользу этой схемы для людей, которым срочно необходимо новое жилье.
3. Владельцу жилья не нужно тратить много сил и времени на поиск покупателей и проведение сделки по продаже своей недвижимости. Или она будет сразу же выкуплена второй стороной сделки trade-in или вторая сторона возьмет на себя все хлопоты по продаже квартиры.

В каких случаях выгодно прибегать к схеме trade-in

Вот лишь несколько ситуаций, при которых схема trade-in может быть выгодна для россиян:

1. Владелец квартиры хочет быстро приобрести более дорогое жилье, но не имеет возможности взять ипотечный кредит для его покупки.
2. Собственник городской квартиры хочет переехать в строящийся коттеджный поселок в пригороде. Но пока он продаст свое жилье, чтобы выручить необходимую сумму, строительство поселка будет завершено и цены на недвижимость в нем резко вырастут.
3. Семья, владеющая несколькими квартирами, хочет обменять их на большой загородный дом, но не желает тратить время на поиск покупателей для всех своих квартир.

Таким образом, схема trade-in в вопросе продажи/приобретения жилья может стать настоящим спасением в условиях кризиса и нестабильности цен на недвижимость.

Александр Якунин, рмнт.ру