Закончившийся 2011 год большинство экспертов считают для российского и, в частности, для московского рынка недвижимости удачным. На протяжении года наблюдался медленный и не очень значительный рост цен, около 8-12% в рублях, а также повышение активности покупателей, главным образом, за счет появления доступных ипотечных программ.
Миша Левин. Москва
Эти показатели и дали аналитикам возможность положительно оценить итоги прошедшего года. Сейчас же всех участников рынка волнует вопрос: что будет с российским рынком недвижимости в 2012 году?
Общие тенденции рынка
2011 год дал начало многим тенденциям на российском рынке недвижимости, которые будут активно развиваться и в наступившем 2012 году. Конечно же, самое большое влияние в новом году будут оказывать предкризисные настроения, которые стали активно проявляться во второй половине 2011 года. Тем не менее, несмотря на переживания аналитиков и некоторых участников рынка, пока ситуация остается относительно спокойной.
По мнению ряда экспертов, из-за нестабильной экономической обстановки в мире в ближайший год, на отечественный рынок недвижимости будут действовать две основные группы факторов:
- Отсутствие роста реальных доходов населения, а также неуверенность в том, что в ближайшее время не случится очередной экономический или политический катаклизм. Данное обстоятельство должно способствовать понижению цен.
- Обесценивание основных валют, включая доллар, евро и российский рубль. Это обстоятельство будет наоборот — стимулировать рост цен на жилье.
Исходя из этих двух причин, цены на жилье в ближайший год (а, возможно, и годы) будут раскачиваться как на качелях — то вверх, то вниз. Однако серьезных колебаний эксперты не прогнозируют. Еще одна важная тенденция, которая была заложена в 2011 году — увеличение количества доступного жилья. Решить этот вопрос власти намерены за счет следующих мероприятий:
- предоставление земельных участков под застройку жилищно-строительным кооперативам, образованным бюджетниками;
- строительство доходных домов;
- введение в действие механизма ссудно-сберегательных касс.
В 2012 году в Министерстве регионального развития ждут активного развития сектора арендного жилья. Так, например, сразу в нескольких регионах запланировано введение в эксплуатацию нескольких сотен тысяч квадратных метров площадей доходных домов. По словам Виктора Басаргина, на создание доступной арендной недвижимости государство ежегодно планирует выделять по 5 млрд рублей.
Александр Дейнека. Москва. Пейзаж. 1952
Однако ждут нас и некоторые негативные моменты. Из-за опасений повторения экономического кризиса в наступившем году рынок недвижимости России вновь может начать испытывать некоторые трудности. Главным образом на ситуацию может повлиять сворачивание ипотечных программ. Специалисты предполагают, что уже в первом квартале банки могут заметно сократить количество выдаваемых ипотечных кредитов в связи с опасениями, что заемщики могут не выполнить свои обязательства и банкам вновь, как и в 2008 году, придется заниматься реструктуризацией долгов, что невыгодно. Об этом еще осенью прошлого года сообщил Анатолий Аксаков, президент Ассоциации региональных банков.
Кроме этого, сейчас в силу нестабильности, наблюдаемой на мировых финансовых рынках, российским застройщикам стало довольно сложно и рискованно привлекать валютные кредиты. Негативно на строительном секторе могут отразиться также планы властей по снижению неэффективных государственных расходов, включая сокращение ненужных строек.
Что будет с ценами на жилье
Прошедший год оказался очень стабильным с точки зрения изменения стоимости жилья. Если в 2010 году жилье в столице подорожало в среднем на 14%, то в 2011 году этот рост соответствовал наблюдаемому росту инфляции и составил порядка 10%. Преодолеть данный ценовой барьер смогли только квартиры на территории «Новой Москвы». Здесь стоимость квадратного метра выросла на 20%. По мнению большинства экспертов, подобный ценовой тренд будет сохраняться и в первой половине 2012 года. Перспектив для падения цен на жилье в настоящее время просто нет. Ближе к концу года ожидается увеличение классового разрыва: рост цен на доступное жилье должен стабилизироваться, а стоимость объектов бизнес- и премиум-класса будет продолжать набирать вес. Эту динамику будет поддерживать снижение количества нового жилья, выводимого на рынок. По словам аналитиков, дно еще не пройдено: в первой половине 2012 года ожидается рекордно низкий объем вводимого в эксплуатацию жилья.
Однако по официальным данным, в Москве обещают построить около 3 миллионов квадратных метров жилья. Но, каков будет показатель по итогам года, пока сказать сложно. В прошлом году планировалось построить 2,2 миллиона кв. м нового жилья, но 27 декабря на итоговом заседании столичного правительства Сергей Собянин сообщил, что ввод жилья составит только порядка 2 миллионов квадратных метров.
Соколов М.Н. Москва строится. 1956
Тем не менее, общий объем предложения жилой недвижимости на столичном рынке в наступившем году может наоборот существенно увеличиться за счет вывода нескольких заявленных ранее проектов. Если в прошлом году в Москве застройщики и риелторы предлагали на продажу 1,4 млн кв. м жилья, то в наступившем данный показатель по прогнозам может превысить 2 млн кв. м.
Эксперты: Больше всего в наступившем году может подорожать именно наиболее доступное жилье.
Что касается цены на жилье, то в 2012 году на российском рынке ожидается умеренный рост цен. В частности квартиры в столице в среднем подорожают примерно на 8%. Вряд ли рост средней цены на жилье в Москве будет превышать показатели инфляции. На первичном рынке жилья в Москве, согласно прогнозам, будет сохраняться относительно высокий спрос в сегменте эконом-класса. С учетом недостаточности предложения в этом сегменте, девелоперы смогут диктовать цены. По мнению некоторых экспертов, больше всего в наступившем году может подорожать именно наиболее доступное жилье. Так, по некоторым прогнозам, цены на жилье эконом-класса могут подняться на 25%. Первые примеры повышения цены были отмечены уже в конце декабря прошлого года. Например, компания «Дон-Строй Инвест» заявила о пересмотре своей ценовой политики на 2012 год. В сообщении говорилось, что уже в январе 2012 года предлагаемые застройщиком квартиры подорожают на 10%.
Рост цен, превышающий уровень ожидаемой инфляции, возможен также на объекты, расположенные в центре Москвы. Причина — дефицит качественного предложения. Предполагается, что цены на жилье в пределах третьего транспортного кольца могут вырасти в наступившем году на 15%.
В свою очередь, наиболее консервативные участники рынка не советуют девелоперам и риелторам резко завышать цены. Дело в том, что первичный рынок недвижимости в прошлом году уже исчерпал потенциал для дальнейшего роста цены. Несмотря на прошлогодние оптимистичные ожидания повторения сценария 2001 года, когда цены на жилье стремительно выросли, настроение продавцам подпортили тревожные настроения по причине ожидания новой волны кризиса. Уже в сентябре 2011 года многие риелторы отмечали не свойственное данному периоду снижение спроса на квартиры, что привело к падению цен.
В ожидании новой волны кризиса
В России, как и во многих других странах, ожидают повторения финансового кризиса. Как мы уже отмечали выше, в 2012 году это обстоятельство будет оказывать достаточно сильное влияние на ситуацию на рынке недвижимости. В связи с этим желающие купить жилье все чаще задумываются о том: покупать сейчас или подождать?
Одного общего решения не существует. В любом случае следует учитывать множество факторов. Мы попробуем дать ряд рекомендаций.
Рашад Алакбаров. Кризис
Для тех, кто остро нуждается в улучшении жилищных условий и хочет купить квартиру за счет ипотеки, однозначно — лучше покупать сейчас. В настоящий момент цены стабильны, предложений в секторе доступного жилья ($3-5 тыс. за 1 кв. м) довольно много. К тому же, пока еще можно найти выгодную и доступную программу кредитования. А вот в случае кризиса с покупкой могут возникнуть проблемы, так как банки серьезно сократят предложение по кредитам и ужесточат условия.
Выгодной является и приобретение квартиры, как объекта инвестирования. Даже если не удастся серьезно заработать, то сохранить деньги это поможет. Очевидно, что стоимость жилья растет вместе с инфляцией.
Заработать можно, покупая недвижимость бизнес-класса или элитное жилье. В данных сегментах сейчас выход на рынок новых объектов существенно сократился, а, следовательно, и предложение довольно ограничено. Это делает такую недвижимость — выгодным инструментом для вложения средств.
Однако тут есть некоторые особенности. Люксовые предложения (стоимость кв. м. превышает $15 тысяч) конкурируют с заграничной недвижимостью. Многие инвесторы предпочитают за те же деньги купить домик у моря или квартиру в центре Лондона. Поэтому наиболее перспективным на отечественном рынке, по оценкам специалистов, является все-таки жилье в ценовом сегменте от $6,5 до$14 тыс. за 1 кв. м. Здесь наблюдается наибольшая активность покупателей. Кроме того, можно присмотреться к новому для столичного рынка типу жилья — лофт-апартаментам. Их доходность уже через пару лет может достигнуть 30%.
Заключение
В настоящее время жилая недвижимость привлекает более половины вложений физических лиц. Нестабильная экономическая и политическая ситуация в стране, а также наблюдаемый на столичном рынке дефицит качественного предложения сохранят за жилой недвижимостью и в 2012 году статус одного из самых привлекательных инструментов для инвестирования.
Даже в кризис 2008 года серьезного обвала цен на рынке жилья не было. При этом самым устойчивым к рыночным колебаниям оказалось жилье эконом-класса. Данный сектор и в 2012 году останется наиболее стабильным и предсказуемым.
Что касается цены, то все эксперты сходятся в том, что падения цен не предвидится. В случае начала нового кризиса столичная недвижимость вряд ли существенно потеряет в цене. Сейчас рынок находится в сбалансированном состоянии, чтобы цены упали необходимо существенное увеличение предложения или резкое падение спроса. А этого в любом случае не произойдет.
Однако и большого роста цены тоже ждать не следует. По оценкам экспертов, активный рост стоимости жилой недвижимости в мире остался в прошлом. Так, по итогам 2011 года в целом, жилье на мировом рынке подорожало на 1,5-2%. В Москве в 2012 году в большинстве секторов ожидается постепенный и незначительный рост цены на жилье в пределах инфляционной динамики.
Основываясь на данных прогнозах, можно сказать, что начало года — оптимальное время для покупки жилья.
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
