Вероятно ни в одной другой стране мире не получил столь широкого распространения самострой. Конечно, нельзя сказать, что это чисто русская напасть, вовсе нет, единичные случаи наблюдаются даже в цивилизованной Европе, однако именно на просторах СНГ самовольное строительство приобрело характер массового и знакомого практически каждому человеку явления.
Горячев Семен Петрович. Колхозные стройки
Что же такое самострой, что под этим понятием подразумевает российское законодательство? Чем опасно это явление? Почему такая незаконная недвижимость возникает так часто в российских городах? И что делать с самостроем потом, когда возникает необходимость в его правильном документальном оформлении?
Определение и разновидности
Под самостроем, то есть самовольным (а вовсе не самостоятельным) строительством, чаще всего подразумевается жилое здание, которое было возведено без разрешения властей. Однако самострой можно разделить на несколько разновидностей. Это особенно важно, чтобы понять, как именно может возникнуть самовольная застройка и как избежать такого противоречия с законом.
Итак, существуют следующие виды самостроя:
- Здание было возведено на земельном участке, который вовсе не предназначался под строительство. То есть, даже если представить себе, что каким-то образом владельцу удалось получить документы на сам дом, все равно постройка будет признана незаконной, так как в первую очередь необходимо решить вопрос с правовым статусом надела. Такой тип самостроя иногда возникает в случае незаконного захвата земли, а это уже уголовное преступление и узаконить самовольную постройку в дальнейшем практически невозможно. Однако чаще всего застройщик нарушает целевое назначение земельного участка, например, возводит здание на сельскохозяйственных угодьях, на участке, не предназначенном под жилищное строительство и так далее.
- Отсутствие разрешения на строительство и утвержденного проекта здания. В данном случае имеется в виду отсутствие всех документов, которые, согласно законодательству, необходимо получить перед началом строительства жилого дома. Основной документ, который должен в обязательном порядке получить каждый застройщик — разрешение городского или поселкового совета на начало строительных работ. Такое разрешение выдается на основании готового проекта, который помимо прочего согласовывается с органами пожарного, санитарного и экологического надзора, также предварительно проводится экспертиза проекта. Разрабатывать план строительства здания, будь то даже небольшой дом на две-три комнаты, должна только организация, имеющая соответствующую лицензию, например, проектное бюро. Если у застройщика нет такого утвержденного проекта, разрешение на начало строительства ему не имеет права выдать ни один поселковый или городской совет.
- Существенные нарушения установленных строительных правил и норм. Это, как отмечают юристы, самый трудно доказуемый случай самостроя. Если отсутствие документов или нарушение целевого назначения земельного участка обнаружить достаточно легко, то доказать, что застройщик нарушил нормативы и требования безопасности во время строительства, достаточно сложно. Необходимо будет провести экспертизу, тщательное исследование жилого здания, которое может быть доверено только лицензированной организации. Кроме того, обычно нарушения, допущенные во время строительства, не бросаются в глаза, так что обнаруживаются уже после того, как в результате неправильного или некачественного возведения упала крыша или образовалась трещина в стене.
- Перепланировка и реконструкция. Изменения в первоначальной планировке здания, изменение внешнего облика многоквартирного дома, реконструкция исторического здания, в результате которой оно изменилось до неузнаваемости — все это тоже самострой, то есть самовольное изменение утвержденного проекта. К таким актам незаконного внесения изменений в планировку, в частности относится присоединение лоджии или балкона к квартире, обустройство дверного проема в несущей стене и так далее.
Причины самовольного строительства
Как единодушно отмечают специалисты по зарубежной недвижимости, просто немыслимо себе представить, чтобы в Германии или Дании владелец земельного участка начал строительство здания, не получив предварительно все необходимые документы в органах местного самоуправления. В Европе к объектам недвижимости относятся очень серьезно, потому любые переделки, перепланировка, и уж тем более реконструкция исторического здания, обязательно согласовываются в контролирующих инстанциях. Почему же в России самострой стал таким распространенным явлением? Может дело в менталитете наших граждан, считающих, что на своем участке и в своей квартире они могут делать все, что угодно и власти не должны вмешиваться в их «личную жизнь»?
Конечно, отношения с государственными органами у россиян всегда были достаточно сложными и неоднозначными, нас трудно заподозрить в любви к порядку и законопослушности, по крайней мере, касательно частного жилого строительства.
И все же, главной причиной возникновения самостроя в нашей стране, и это, что удивительно, признают даже сами чиновники, стала очень сложная, требующая много времени и усилий процедура получения всей разрешительной документации на строительство.
На самом деле очень многие застройщики просто решают начать возведение дома незамедлительно после получения земельного участка, чтобы справить новоселье как можно раньше. Рассуждают собственники примерно так: «Построю сейчас, а документы оформлю уже потом, когда в дом въеду, зачем ждать, пока все разрешения получишь». Не пугают таких новоселов и штрафы, которые их ожидают в случае обнаружения незаконной постройки, отсутствия проекта или перепланировки. Впрочем, штраф сравнительно небольшой и для физических лиц составляет от трех до пяти минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), на сегодняшний день это 4611 рублей. То есть, максимальный штраф для обычного гражданина, построившего дом без документов, составит чуть больше 23 тысяч рублей, согласитесь, не так уж и страшно. О том, что, согласно российскому законодательству, власти могут заставить владельца самовольной постройки снести здание, причем за свой счет, застройщики, почему то задумываются редко.
Правда, для юридических лиц размер штрафа за самострой возрастает многократно и достигает 50-100 МРОТ.
Кстати, в соседней Украине, где до недавнего времени физические лица платили штраф за самовольное строительство в размере всего лишь 850 гривен (около 3,5 тысяч рублей), сегодня такие штрафные санкции отменили вовсе. Правда касается это только объектов первой-третьей категорий сложности, к которым и принадлежат все малоэтажные частные жилые дома. Владельцам строений четвертой и пятой категорий сложности, то есть промышленных объектов и многоэтажных жилых комплексов, придется теперь платить увеличенные суммы штрафов — требования к ним, напротив, на Украине были ужесточены.
По словам специалистов в области строительства, получение всех необходимых документов на возведение дома, начиная с составления проекта, согласование во всех инстанциях и подписание полномочными лицами, занимает не менее четырех-пяти месяцев, а в отдельных случаях может затянуться и на годы. Терять так много времени не хотят очень многие застройщики, поэтому и начинают строительные работы без документации.
Еще одна причина возникновения самостроя — нежелание тратить лишние, по мнению будущих домовладельцев, средства на заказ проекта здания в лицензионном проектном бюро. Кроме того, не секрет, что зачастую и в санстанции, и в пожарной охране, и в экологической службе придется платить «за хорошее отношение». В результате все это может вылиться в солидную сумму. Так что самострой часто можно назвать попыткой сэкономить на строительстве дома.
И, наконец, очень часто самовольное строительство возникает из-за незнания законопослушными и порядочными гражданами действующего законодательства. Яркий пример — человек получил дачу от государства, которого сегодня уже не существует, много лет назад. Построил на участке дом, здесь выросли дети и уже играют внуки. А документы на земельный участок так оформить и не удосужился, просто не знал, что это необходимо, привык считать дом своей неотъемлемой собственностью. Иногда документы все же оформлены, но неправильно, нет четкого кадастрового плана, утвержденного архитекторского проекта, занесения всех сведений о земельном наделе и каждой капитальной постройке, расположенной на нем, в реестр Регистрационной палаты.
Причиной же самовольной перепланировки квартиры, конечно, становится то, что типовые проекты рассчитаны на некоего усредненного жильца и не могут удовлетворить потребности всех владельцев квартир. Вот и пытаются они расширить полезную площадь за счет балкона и коридора, переносят двери и закладывают окна, чтобы создать более уютное и комфортное, по их мнению, жилье.
В Ассоциации юристов России также подчеркивают, что главная причина возникновения самостроя — явное несовершенство организационного и правового механизма реализации права собственников участков земли на их застройку. Такое несовершенство выражается в первую очередь в длительности самой процедуры получения разрешения на строительство, разработки и утверждения необходимой проектной документации, оформления права собственности на уже оконченное строительство и получения разрешения на выполнение строительных работ. Еще одной причиной массового появления самовольного строительства юристы назвали большие финансовые расходы, связанные с выполнением проектных, юридических и иных работ.
Чем опасен самострой?
Безусловно, если самовольная постройка представляет собой гараж, появившийся на правильно оформленном участке земли, хозяйственную пристройку или баню, то последствия такого строительству будут не слишком суровыми. Как уже было сказано, владельца ждет административный штраф и необходимость все же пройти так нелюбимую им процедуру получения необходимых документов на постройку, регистрация ее в БТИ и согласование все с теми же пожарными и санитарными органами.
Перепланировка в квартире и присоединение лоджии или балкона также может грозить штрафом и необходимостью вернуть квартиру в первоначальное состояние по решению суда. Да, это солидные затраты и потеря времени, но, согласитесь, не катастрофа.
А вот коттедж, построенный на землях, относящихся к сельскохозяйственным угодьям, возведенный прямо на берегу водоема, в природоохранной зоне и так далее, власти могут действительно снести. Такие случаи регулярно описываются в новостях, так что выбирать участок под строительство следует очень осторожно, а целевое назначение земли стоит проверить в первую очередь.
Если самострой возник из-за нарушения норм и правил строительства и властям удалось доказать данный факт, владельца обяжут привести здание в порядок и устранить недочеты. И только если он откажется выполнять предписания контролирующих органов, возникнет вопрос о сносе постройки.
Главное неудобство, которое ожидает обычных граждан, выстроивших дом без разрешительных документов и проекта — невозможность оформить право собственности на жилье, а как следствие — невозможность официально совершать с ним последующие действия. Так, самострой не получится реализовать, передать по наследству, подарить и так далее. Согласно документам, его как бы нет, поэтому прежде чем искать покупателей, придется пройти длительную процедуру узаконивания самовольной постройки и, конечно, заплатить штраф.
Намного более серьезные последствия возникают, если самостроем оказалось многоквартирное здание, в котором уже началась продажа квадратных метров. В таком случае основными пострадавшими оказываются именно дольщики, вложившие свои средства в строительство дома, застройщик которого не имел необходимого пакета документов или нарушил установленные нормы и правила возведения. Ситуация очень неприятная, такое крупное строение узаконить куда сложнее, чем частный коттедж, так что в результате покупатели оказываются и без денег, и без жилья.
Кроме неприятностей с властями и штрафных санкций самовольное строительство уже само по себе может представлять опасность для его обитателей — построено оно без грамотного проекта, на участке, где, скорее всего, не проводились никакие геодезические и инженерные изыскания. Поэтому гарантировать безопасность жильцов довольно трудно.
К опасным последствиям может привести и серьезная перепланировка в квартире — трещины на несущих стенах, упавший у соседей снизу потолок, испорченная общедомовая вентиляция — вот только некоторые результаты необдуманной перепланировки квартиры. Например, согласно требованиям противопожарной безопасности, на лоджиях должен оставаться глухой простенок шириной не менее 1,2–1,6 метра. Здесь владельцы смогли бы дождаться пожарных и спрятаться от пламени, если выход на лестничную клетку уже перекрыт огнем. Присоединяя лоджию к квартире, владельцы лишают себя такого аварийного «пути отхода» в случае возникновения пожара.
Узаконить самострой — реально?
Если перед владельцем самовольно возведенного объекта недвижимости остро встал вопрос о придании ему официального правового статуса, ему придется пройти практически все те этапы, которыми он пренебрег перед началом стройки.
В первую очередь все же придется составить проект уже готового дома, обратившись в архитектурное бюро, имеющее соответствующую лицензию. Иногда специалисты выезжают на месторасположение здания и самостоятельно совершают все необходимые для составления плана замеры, иногда владелец может прислать фотографии дачи и примерный план участка с указанием размеров дома и размещения хозяйственных построек.
Далее проект дома необходимо согласовать со всеми контролирующими инстанциями — пожарной и санитарной службой, коммунальными предприятиями-поставщиками газа, электроэнергии и воды, а также с местным отделом архитектуры и строительства. После этого нужно получить так называемую выкопировку из генерального плана застройки города или поселка, где красными линиями будет указан участок, занятый самостроем.
Затем придется обратиться в бюро технической инвентаризации за получением технического паспорта на строение.
Специалисты отмечают, что такой путь очень долог, занимает не менее года, а по затратам, необходимым на согласование и получение документов в каждой инстанции, вполне сравним с капитальным ремонтом дома.
В связи с этим собственники самостроя предпочитают обращаться в суд, чтобы в судебном порядке доказать свое право на владение домом. Суд может признать самовольное строительство законным, если «возведение объекта не нарушает интересы иных лиц», то есть не мешает соседям, планам городской застройки и так далее. Стоит помнить, что перед обращением в суд все же придется составить проект дома и запастись документами, подтверждающими, что самострой отвечает всем строительным нормам и правилам.
Еще один более простой вариант — воспользоваться программами правительства, облегчающими процесс легализации небольших дачных домов и малоэтажных строений. Подобные программы есть и в России, и на Украине, однако действуют они лишь для строений первой и второй категорий сложности.
Чтобы узаконить перепланировку, придется переделывать проект квартиры, вызывать представителей БТИ, которые оценят масштабы перестройки и внесут изменения в технический паспорт квартиры. Штраф за такой квартирный самострой придется заплатить в любом случае. Владельцы квартир, уже прошедшие процедуру легализации перепланировки отмечают, что огромное значение имеют хорошие отношения с представителями управляющей компании, БТИ и соседями.
В любом случае, такая сложная процедура легализации самостроя часто отпугивает даже тех владельцев, которые хотели бы придать своему дому официальный статус. А услуги посредников, которых сейчас великое множество, стоят очень недешево.
Остается только с грустью отметить, что и предварительное получение разрешительной документации на строительство, и легализация уже возведенной новостройки весьма похожи на «сражение с ветряными мельницами», в качестве которых в данном случае выступает бюрократическая система.
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
