Споры с коммунальщиками по поводу долгов старых владельцев жилья — животрепещущая тема для многих. Чтобы успешно решить этот вопрос, необходимо хорошо знать законодательство, судебную практику по подобным спорам и особенности разбирательств с коммунальным службами. Об этом и пойдет речь в статье.
Собственная квартира — заветная мечта огромного количества людей. Но после того как наконец-то была собрана необходимая сумма, подписан договор купли-продажи и получены все правоустанавливающие документы, очень часто перед владельцами жилья встают новые проблемы. Одна из наиболее распространенных из них — долги старого собственника за коммунальные услуги, которые управляющая компания или коммунальные службы пытаются «повесить» на нового владельца недвижимости. Посмотрим, каким образом можно избавиться от них.
Правовая база вопросов оплаты за коммунальные услуги
Статья 153 Жилищного кодекса РФ гласит, что оплачивать коммунальные услуги обязаны владельцы недвижимости с момента оформления права собственности или арендаторы с момента заключения договора аренды. То есть долг старого собственника помещения не может перейти к новым владельцам, если иное не установлено договором.
Но есть одно исключение. Согласно 158 статье ЖК РФ при покупке недвижимости к новому владельцу переходят обязательства старого собственника по оплате долга за проведение капитального ремонта.
Часто в договорах купли-продажи присутствует пункт, согласно которому к покупателю переходят все долги продавца перед коммунальными службами. Но подобное условие противоречит российскому законодательству, ведь статья 391 ГК РФ говорит о том, что должник может переводить свой долг другому лицу только с согласия кредитора, иначе договор считается ничтожным. Это означает, что, если коммунальная служба не даст согласие на перевод долга, покупатель не обязан выплачивать задолженность продавца даже при наличии соответствующего пункта в договоре.
Выяснение отношений с коммунальными службами
Несмотря на все перечисленные выше нормы, коммунальщики часто пытаются «повесить» на нового собственника старые долги. В подобных случаях юристы советуют новым владельцам квартиры сперва попробовать решить вопрос с эксплуатирующими организациями мирным путем — показать правоустанавливающие документы и квитанции по оплате услуг на момент приобретения недвижимости, и объяснить, ссылаясь на уже упомянутые статьи, что он имеет право переоформить лицевые счета и перезаключить договоры на обслуживание на свое имя, а затем оплачивать только услуги, потребленные после того, как было оформлено право собственности на квартиру.
Также необходимо написать и отправить официальное письмо во все эксплуатирующие организации, в котором будет изложена эта же позиция. К письму нужно приложить ксерокопии документов, перечисленных выше. Можно принести и лично, но проследить при этом за тем, чтобы сотрудники канцелярии поставили на втором экземпляре письма (он остается у покупателя) печать, дату и подпись.
Заявление в прокуратуру
Если эксплуатирующие организации не реагируют на доводы нового собственника, он может написать заявление в прокуратуру, в котором необходимо описать сложившуюся ситуации, приложить правоустанавливающие документы и письма, отправленные в эксплуатирующую организацию, тщательно аргументировать свою позицию и, квалифицировав действия коммунальщиков как вымогательство, попросить принять соответствующие меры.
Согласно законодательству, в течение 30 дней со дня регистрации заявления должен прийти ответ о результатах его рассмотрения.
Судебное разбирательство
Даже обоснованные письменные отказы в оплате долгов старых владельцев и обращения в прокуратуру не могут в некоторых случаях повлиять на управляющие компании и коммунальные службы. Тогда новому собственнику остается только одно — готовиться к судебному разбирательству.
Вполне возможно, управляющая компания или коммунальные службы подадут иск в суд о взыскании задолженности. В этом случае владельцу недвижимости необходимо в ходе разбирательства отстаивать свою позицию, ссылаясь на указанные выше статьи Жилищного кодекса, письма, которые ранее посылались в эксплуатирующие организации, подтверждающие, что новый собственник уведомлял их о том, с какого числа он зарегистрировал право собственности на недвижимость, и судебную практику по подобным делам.
Например, в 2010 году городской суд Санкт-Петербурга вынес кассационное определение , в котором было указано, что задолженность по коммунальным платежам должна взыскиваться с момента возникновения права собственности на жилье.
Того же мнения придерживается и Томский областной суд , который в 2014 году вынес решение, в котором четко говорится, что нельзя заставлять новых собственников помещения платить по долгам старых владельцев.
Но, к сожалению, в некоторых случаях суд становится не на сторону владельцев недвижимости и принимает решения в пользу эксплуатирующих организаций о взыскании задолженности. В подобных случаях юристы советуют сразу же обращаться с возражением к мировому судье и требовать отмены приказа о взыскании задолженности.
Что нужно сделать перед покупкой квартиры, чтобы избежать подобных споров
Перед приобретением квартиры необходимо потребовать у продавца справки из всех эксплуатирующих организаций, свидетельствующие об отсутствии задолженности .
Следует настоять о включения в договор купли-продажи пункта о том, что продавец гарантирует, что никакой задолженности перед коммунальщиками у него нет, а если покупатель обнаружит обратное, он имеет право разорвать соглашение и потребовать от продавца возврата денежных средств, выплаченных за недвижимость.
Также стоит внести в договор пункт, согласно которому акт приема-передачи квартиры может быть подписан только после того, как в него будут внесены (и предварительно заверены в обслуживающих организациях) показания всех счетчиков.
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
