Правильное расположение построек на участке кажется незначительной мелочью. Но нарушение существующих норм может сильно осложнить жизнь владельцу участка. Рассмотрим общие правила расположения построек, возможные последствия их нарушений и варианты урегулирования ситуации.
Общие правила расположения
В первую очередь разберемся, какими нормативами следует руководствоваться при расположении построек на участке. Собственникам необходимо отталкиваться от целевого назначения земли. Если в документах значится «малоэтажное жилищное строительство», следует руководствоваться положениями СП 30–102–99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства». Если «cадовое некоммерческое товарищество», тогда стоит изучить СНиП 30–02–97 «Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения». Если земля бралась под индивидуальное жилищное строительство, особенности расположения построек на участке также регулируются СП 30–102–99.
При этом во всех случаях постройки не должны использоваться в коммерческих целях. К примеру, если расположенный на участке сарай будет использоваться в качестве производственного цеха, то по законодательству вокруг него должны быть возведены ливневки, сточные ямы, охранные заграждения. И невыполнение этих требований будет иметь серьезные последствия.
В перечисленных выше актах содержится множество самых разнообразных требований.
Расстояние между постройками на участке и жилым домом:
- до бани: 5–8 м;
- до хозяйственных построек: 15 м;
- до колодца: 8–10 м;
- до уборных, расположенных на улице: 15 м.
Расстояние до соседского участка:
- до стволов деревьев: до высокорослых — не менее 4 метров, среднерослых — не менее 2 метров, низких — не меньше 1 метра;
- до сараев, где содержится скот и птица — как минимум 4 метра;
- до бань и гаражей — не менее 1 метра;
- до одного или двухквартирного дома — не меньше трех метров.
По устройству забора: он должен быть сетчатым или решетчатым. Глухой забор допустим только в тех местах, где он граничит с улицей, а не с соседними участками.
И это лишь небольшая часть существующих на сегодняшний момент норм!
Как не выйти за красные линии
Красными линиями называются границы, разделяющие территории, на которых разрешено строительство частных зданий, и территории общего пользования, на которых этого делать нельзя.
Чтобы понять, где они проходят, необходимо обратиться в департамент архитектуры и градостроительства соответствующего населенного пункта с запросом о предоставлении сведений, содержащихся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности. Эта услуга является платной, размер сбора за предоставление информации, к примеру, в Москве составляет 1000 рублей.
Часто бывает, что постройки на участке возводились еще до того, как в населенном пункте были определены красные линии. В этом случае владельца участка никаким образом нельзя обвинить в нарушении закона и никаких действий по перемещению построек проводить ненужно. Это подтверждается и соответствующей судебной практикой, а также положениями Инструкции «О порядке проектирования и установления красных линий».
Ответственность за неправильную планировку строений
При ознакомлении со всеми этими правилами и нормами у многих читателей наверняка возникнет логичный вопрос, а зачем вообще их выполнять и что будет, если расположить строения на участке по своему усмотрению.
В первую очередь для того, чтобы у контролирующих органов не было повода наложить административный штраф за нарушение строительных, пожарных и санитарных норм при строительстве. В худшем случае на нарушившего данные правила владельца дома власти могут подать в суд, который вправе вынести решение снести постройки, несоответствующие законодательству.
Если неправильно расположенные постройки каким-либо образом нарушают права соседей, они также имеют полное право подать иск в суд с требованием снести данные объекты. В некоторых случаях соседи могут ограничиться требованием компенсации нанесенного ущерба. Ежегодно в России регистрируются десятки тысяч подобных дел.
Еще один аргумент в пользу соблюдения всех установленных норм при расположении построек — не возникнет проблем с последующей продажей или любым другим вариантом переуступки прав собственности на данные объекты.
Как превысить допустимые нормы, не нарушая закон
Представим ситуацию: владелец участка, не знавший о существующих нормативах расположения построек, построил свой дом вплотную к соседскому забору. В этом случае его соседи имеют право подать на него в суд. Наиболее оптимальным будет попытаться договориться с соседями полюбовно. Если они дадут письменное, нотариально заверенное согласие на расположение дома подобным образом, в будущем можно не опасаться никаких претензий и судебных исков с их стороны. Ведь данный документ станет для суда гарантированным доказательством того, что соседи согласились на то, что неправильно расположенная постройка не ущемляет их права.
В некоторых случаях стороны договариваются еще и о выплате пострадавшей стороне материальной компенсации за причиненные неудобства, что дополнительно фиксируется в нотариальном документе.
Если же с соседями отношения напряженные и они намерены обратиться в суд, можно посмотреть, каковы были технические нормативы на момент постройки спорных строений. Согласно статье 4 ФЗ № 123, если они были менее строгими, чем те, что действуют на данный момент, а также с того времени не проводился капитальный ремонт или реконструкция постройки, необходимо руководствоваться старыми нормами.
Даже если не удалось найти никаких оснований, оправдывающих нарушение действующих СНИПов и СП, не следует расстраиваться раньше времени. Соседям еще нужно доказать, что им наносится какой-либо существенный ущерб. Превышение положенной высоты забора на несколько сантиметров точно не станет основанием для выигрыша дела.
Нередко случаются ситуации, когда к расположению строений придираются не соседи, а члены правления СНТ, в котором состоит собственник участка. Они могут требовать выплаты штрафа или приведения участка в вид, соответствующий действующим техническим нормативам. Прежде чем выполнять подобные требования, следует ознакомиться с уставом СНТ. Если он не предусматривает наложения штрафа за подобные нарушения, ничего платить не нужно. Если соответствующий пункт в уставе все-таки имеется, члены правления или председатель СНТ в присутствии представителей государственных органов должны составить акт, в котором должен фиксироваться факт нарушения, а также должны быть указаны СНИПы или СП, которые были нарушены.
Многие участники «соседских войн» надеются, что все претензии к ним будут сняты после того, как наступит срок исковой давности (по общим правилам ГК РФ он составляет 3 года). Здесь их ждет разочарование: согласно 208 статье ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника, связанные с нарушением его права, и забор, заслоняющий свет в соседском доме, может стать основанием для иска и через десять, и через двадцать лет после его постройки.
Ответы на распространенные вопросы
Вопрос: Я хочу сделать дом ориентированным по сторонам света, а для этого необходимо вести строительство по диагонали участка. Нарушит ли это существующие СНИПы и СП?
Ответ: Никаких запретов на данный счет в существующих технических нормах нет. Главное, чтобы размер участка позволял соблюсти все необходимые отступы: от забора, деревьев и других построек.
Вопрос: При чтении нормативов расположения построек остается непонятным, от чего именно отсчитывается допустимое расстояние: от крыльца, кровли, стен или чего-то другого?
Ответ: Это зависит от целевого назначения земельного участка, а, соответственно, и требований конкретного СНиПа или СП, регулирующего расположение построек на нем. К примеру, если целевое назначение — малоэтажное строительство, то следует руководствоваться СП 30–102–99, в котором сказано, что отступы до стен соседнего дома и хозяйственных построек отсчитываются от окон жилого дома.
Вопрос: Хочу построить на участке гостевой дом. Какое расстояние до соседской земли необходимо соблюсти в этом случае?
Ответ: В российском законодательстве нет понятия гостевого дома. Если он используется для проживания, то считается жилым. Соответственно, отступ от соседского забора должен составлять 3 метра.
Вопрос: Как правильно зафиксировать согласие соседей на превышение допустимых отступов до их участка?
Ответ: Никаких требований на этот счет в законодательстве нет. Поэтому оно составляется в произвольной форме.
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
