Главные принципы составления договоров при строительстве загородного дома. Часть 1

Делаете ли вы ремонт или строите дом — любая посторонняя помощь предполагает заключение договора. О том, как составить текст документа правильно и обезопасить себя от негативных последствий, расскажет эта статья.

Главные принципы составления договоров при строительстве загородного дома. Часть 2

Наступило время, когда редко кто делает ремонт, а тем более строит для себя частное жилье, собственными силами от начала и до конца. Рынок услуг сегодня пестрит предложениями. Заказать можно все, от поклейки обычных обоев до строительства многоуровневого коттеджа с индивидуальным ландшафтом участка под ключ. С развитием строительного бизнеса в стране возросло и количество фирм, оказывающих те или иные услуги, мягко говоря, некачественно. Заставить исправить огрехи в уже выполненных работах таких горе-специалистов очень и очень сложно. На страже Ваших интересов должен стоять официально подписанный документ — договор. В зависимости от того, какие условия были в него заложены, Вы и нанятый Вами работник можете рассчитывать на определенный результат: заказчик — на безукоризненно сделанное дело, а исполнитель — на соответствующую и своевременную оплату.

Но давайте вспомним, как мы относимся к подписанию такого рода бумаг. Подписываем, не читая, ссылаясь на отсутствие времени, слепо доверяем типовым формам или вовсе отказываемся от всякого рода официальных документов, считая их пережитком бюрократического прошлого.

Поступая так, редко кто задумывается о последствиях. Как показывает практика, в более чем половине случаев отсутствие заключенного договора приводит к пустой трате денег: некачественно выполненные строительно-монтажные работы, не поставленные или бракованные материалы, обрушившиеся через пару недель строения и просто мошеннические схемы преступников. Доказать виновность рабочих в этом случае практически невозможно.

Да и при заключении договора многим не удается избежать сложностей. Нередки случаи, когда во время разбирательства суд признает договор незаключенным. Это обстоятельство часто возникает из-за отсутствия в тексте договора существенных условий. Тогда считается, что стороны, не смотря на подписание бумаг, так и не сумели договориться. Последствия такого признания довольно плачевны для заказчика — шансов вернуть аванс, выплаченный подрядчику еще до начала работ, без дорогостоящей адвокатской работы практически нет.

В интернете есть множество статей о том, что при признании договора недействительным суммы, перечисленные для исполнения обязательств, должны быть возвращены. Однако это утверждение касается лишь признанных именно недействительными и к незаключенным никакого отношения не имеют. Договор, который так и не был заключен, никого ни к чему не обязывает, а переданные денежные средства могут быть расценены как спонсорская поддержка.

Давайте разберемся, с какими видами договоров в строительстве наиболее часто встречаются обыватели, какое законодательство регламентирует их оформление и что за существенные условия должны быть указаны в каждом конкретном случае.

Виды договоров в строительстве

Для более подробного рассмотрения пунктов и условий следует определиться с основными видами сделок в строительстве. Выяснить, какую форму должен носить договор: письменную или устную. Нужна ли государственная регистрация. Определить, кто является сторонами и что именно является предметом для каждого типа договоров.

Самым первым в нашем списке станет договор купли-продажи. Это приобретение необходимых для ремонта вещей, комплектация места строительства материалами и многое другое. Вариантом купли-продажи является договор поставки. Таким документом оформляется сделка, при которой продавец (поставщик) обязан предоставить покупателю производимые (закупаемые) им товары для использования, не связанного с личным или домашним употреблением. Так доставка еды из интернет-магазина никакого отношения к договору поставки не имеет, а вот комплектация застройщика стройматериалами под это определение полностью подходит. Как было указано выше, сторонами по данному виду сделки выступают продавец и покупатель, а предметом является товар определенного качества и количества. Договор поставки согласно законодательству обязательно должен заключаться в простой письменной форме.

<

Следующий вид сделки, с которой возможно придется столкнуться при проведении строительных работ, — аренда. Наиболее показательным для рассмотрения примером станет найм спецтехники для выполнения тех или иных работ. Экскаваторы, тракторы, краны и машины, управление которыми выполняется лишь специально подготовленными людьми. Как следствие различают два вида таких договоров:

• аренда транспортного средства с экипажем;
• аренда транспортного средства без экипажа.

В зависимости от выбора определяются и дополнительные условия договора, в каждом из вариантов они имеют свои особенности и определяются различными нормами закона. Сторонами в данной сделке являются арендодатель и арендатор. Предметом в данном договоре выступает обязательство по предоставлению техники. Объектом — арендуемый предмет. Согласно закону, договор аренды также подлежит оформлению в простой письменной форме.

Третий и, пожалуй, самый распространенный вид сделки в строительстве — это подряд. По договору такого типа одна сторона обязуется по заданию другой стороны выполнить определенные работы и передать результат этих работ. В общей сложности договоры подряда разделяют на 4 типа:

• бытовой подряд;
• строительный подряд;
• подряд на выполнение проектных и изыскательских работ;
• подряд для государственных нужд.

У простого обывателя, затеявшего ремонт, перепланировку или строительство, наибольший интерес вызывают второй и третий пункты списка. На них мы остановимся подробнее. В общем случае сторонами в договоре подряда выступают заказчик и подрядчик, а предметом является полученный в результате выполнения определенных работ предмет. В этом случае документ также как и все предыдущие имеет простую письменную форму.

Законодательство, регламентирующее заключение договоров

Основным документом при заключении любых сделок для лиц, осуществляющих свою деятельность на территории Российской федерации, является Гражданский кодекс. Общим положениям о договорах в нем посвящены статьи с 420 по 453. Так согласно статье 432 договор считается заключенным только в том случае, если стороны договорились по всем существенным условиям. Там же дается и их описание. Так для любого вида договоров самое основное условие — правильно определенный и в полной мере описанный в тексте документа предмет договора.

Вторая часть Гражданского кодекса расскажет об отдельных видах обязательств. Договорам поставки здесь посвящены статьи с 506 по 524. Однако не следует забывать и об общих требованиях купли-продажи, более подробно о них изложено в параграфе первом главы 30-ой, а именно в статьях с 454 по 491. Аренда транспортных средств, в том числе и спецтехники, как с услугами по управлению и эксплуатации, так и без них, описывается статьями с 632 по 649. Какие требования предъявляются к подрядчикам и заказчикам можно узнать из статей 702–768. Достаточно полно раскрывает содержание договора подряда Письмо Минстроя РФ от 10.06.1992 N БФ-558/15 «О руководстве по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации». Однако не следует забывать, что этот документ носит скорее рекомендательный характер и не требует безоговорочного исполнения.

В сети интернет можно также найти немало документов, которые каким-либо образом толкуют или разъясняют некоторые статьи и нормы закона. Но большинство из них не рассказывают ничего нового. Для простого человека, собирающегося построить дом или сделать ремонт, достаточно знать несколько утверждений, основанных на требованиях гражданского кодекса:

• все сделки заключаются на добровольной основе (ст. 421) — никто не вправе заставить Вас подписывать то, на что вы не согласны, и никакие пункты в договоре не являются требованиями закона, чаще всего любые слова можно переписать таким образом, что обе стороны останутся довольны;
• все сделки в строительстве являются возмездными (ст. 423) — даже если в договоре будет отсутствовать цена, то при оплате она будет определяться всеми возможными способами: по согласованию, по стоимости схожих работ и тому подобное;
• все сделки в строительстве оформляются в простой письменной форме (ст. 161) — несоблюдение этого простого условия приводит к тому, что доказать в суде ваши обоюдные намерения будет практически невозможно, так как свидетельские показания судьей рассматриваться не будут;
• срок оформления договора имеет продолжительность и не требует моментального подписания — следовательно, для полного и детального рассмотрения документ можно забирать домой и при необходимости вносить в него изменения путем составления протокола разногласий;
• для того чтобы договор считался заключенным, необходимо в тексте четко прописать все существенные условия. О них мы поговорим ниже.

Основные пункты договоров

Первым рассмотрим договор поставки товаров. Согласно Гражданскому кодексу этот вид документа должен содержать следующие существенные условия: предмет договора (товар, который будет поставляться) и его количество. Не являются существенными, однако могут быть признаны таковыми по ст. 432 Гражданского кодекса, следующие немаловажные условия: цена и сроки поставки. Не смотря на п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 22 октября 1997 г. №18 "О некоторых вопросах, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре поставки", который выделяет пункты о сроках как необязательные, суды в зависимости от конкретного рассматриваемого случая все же признают это условие существенным. В случае с поставкой стройматериалов на объект, задержка получения которых покупателем повлечет за собой простой и убытки, вероятность признания договора с неуказанным сроком получения товаров незаключенным очень велика.

Урегулированию подлежат и другие вопросы, к примеру: на чьем транспорте будет осуществляться доставка; какими партиями, в какой срок; есть ли возможность досрочной поставки; форс-мажорные обстоятельства; возможность изменения условий договора; порядок оплаты; ответственность и многие другие. Согласно ст. 507 Гражданского кодекса у сторон есть срок для устранения разногласий по тексту договора, составляет он 30 дней. Причем если одна сторона получила уведомление от другой об этом, но оставила его без ответа, можно требовать возмещения убытков, причиненных уклонением от согласования условий договора.

Следует знать, что договор поставки может расторгаться и в одностороннем порядке любой из сторон при существенных нарушениях обязательств:

• неоднократное нарушение сроков (для продавца — поставки товаров, для покупателя — оплаты);
• невыборка товаров покупателем более одного раза (на расторжение имеет право подать продавец);
• поставка товаров ненадлежащего качества (на расторжение имеет право подать покупатель).

После одностороннего отказа от исполнения обязательств пострадавшая сторона имеет право на возмещение убытков. Так, к примеру, если вы отказались от услуг одного продавца из-за постоянных просрочек и купили такой же у другого, но по большей цене (в разумных пределах), то разницу можно взыскать с недобропорядочного продавца. Более полно об остальных условиях возмещения ущерба можно прочитать в ст. 524 Гражданского кодекса. Однако договором могут предусматриваться и дополнительные случаи возмещения ущерба.

В следующей статье мы подробно рассмотрим составление договора аренды и, пожалуй, самого противоречивого в плане оформления — договора подряда. Так же расскажем об основных ошибках, допускаемых при составлении различных договоров.

рмнт.ру