Главные принципы составления договоров при строительстве загородного дома. Часть 2

В этой статье мы продолжим разговор о нюансах грамотного составления договоров с подрядными организациями и поставщиками при загородном строительстве и ремонте квартир. А также рассмотрим основные ошибки, допускаемые при их заключении.

Главные принципы составления договоров при строительстве загородного дома. Часть 1

Основные пункты договоров аренды и подряда

Все договоры аренды, в том числе и аренда спецтехники, должны содержать следующие существенные условия:

• предмет договора
• условие об арендной плате

Если срок не указан, то договор аренды признается заключенным на неопределенный срок. Прекратить его действие стороны смогут в любой момент в одностороннем порядке, предоставив другой стороне уведомление за месяц до предполагаемого срока окончания обязательств.

Предмет договора должен быть определен таким образом, чтобы при выполнении обязательств по договору не было возможности заменить один объект на другой. В России объектами аренды могут выступать:

• железнодорожный подвижной состав, в том числе и подъемные строительные краны на железнодорожном ходу;
• воздушные суда;
• морские суда, в том числе специального назначения;
• речные суда (или используемые во внутренних водах), в том числе спецтехника, созданная на их базе;
• грузовые машины, тягачи с полуприцепами, краны, экскаваторы и прочая спецтехника на автомобильной тяге, управление и эксплуатация которой требует специальных навыков и знаний.

Предметом в данном случае будет являться обязательство по передаче технических устройств:

• использование которых требует квалифицированного управления;
• предназначенных для перевозки различных грузов, людей или буксировки специализированных объектов;
• имеющих свойства источника повышенной опасности.

Следующим существенным условием договора аренды является цена. Что касается определения арендной платы, то она может быть обозначена в тексте несколькими способами:

• записана определенной суммой, вносимой единовременно или по истечении определенного периода;
• в качестве оплаты арендодателю передается процент от полученных доходов при использовании объекта аренды (может выражаться не только в денежной форме, но и заменяться натуральным эквивалентом по согласованию сторон);
• в качестве оплаты арендатор предоставляет арендодателю определенные услуги;
• в качестве оплаты арендатор передает арендодателю предусмотренный договором предмет в собственность или аренду;
• в качестве оплаты арендатор за свой счет производит определенные улучшения арендованного имущества, указанные в договоре;
• в качестве оплаты могут предусматриваться и сочетания вышеуказанных форм.

Гражданским Кодексом определяются две разновидности договора аренды транспортного средства:

• с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации;
• без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

В зависимости от типа заключенного договора различаются обязательства сторон по поддержанию транспортного средства в надлежащем состоянии и порядок возмещения ущерба в случае причинения его арендованным объектом.

Последним в списке и, пожалуй, самым противоречивым в плане оформления является договор подряда. Для такого рода сделок Российское законодательство предусматривает следующие существенные условия:

• предмет договора, под ним обычно понимают объем, виды и содержание работ, которые должны привести к конкретному результату;
• сроки начала и завершения работ;
• цена работ.

Дополнительно в тексте прописывают:

• порядок и условия расчетов;
• обязательства сторон;
• порядок производства работ;
• порядок приемки работ;
• ответственность сторон за ненадлежащее исполнение своих обязательств.

Договор подряда подразумевает под собой выполнение людьми работ, связанных с определенными рисками. Во избежание впоследствии недоразумений, рекомендуется прописывать в тексте, что ответственность за соблюдение на объекте норм техники безопасности полностью лежит на подрядчике, в том числе и создание безопасных условий труда.

В случае если необходимость в выполнении работ пропадет, следует прописать условия и порядок расторжения договора. По договоренности двух сторон все статьи документа могут быть отредактированы, исходя из особенностей объекта, его расположения и прочих условий.

Для договора подряда подразумевающего выполнение проектных или изыскательских работ дополнительными условиями могут стать:

• участие сторон в согласованиях разработанной проектировщиком документации;
• использование созданной проектно-сметной документации (возможность передачи ее третьим лицам, например, для последующей корректировки или разработки нового проекта на базе этой документации);
• определение права собственности на изобретения;
• предоставление конфиденциальной информации.

Но вернемся все же к существенным условиям. Так самым главным и определяющим пунктом в любом договоре, в том числе и в договоре подряда, является предмет договора. Для его определения необходимо также указать:

• перечень работ;
• объект, на котором работы должны быть осуществлены;
• результат, к которому должны привести подрядные работы.

Бытует мнение, что если на объекте строительства нет проектно-сметной документации и договор строительного подряда заключен без ссылки на проект, то это нарушение правил о существенных условиях. Однако на практике отсутствие документации вовсе не свидетельствует о несогласованности условий сторонами, если обязанность по разработке такой документации лежит на подрядчике.

Вторым немаловажным условием считаются сроки. Причем как начальный, так и конечный. Есть немало примеров из судебной практики, когда договор признавался незаключенным и в случае отсутствия даты окончания, и в случае невозможности определить фактическую дату начала работ. Правда выход из ситуации, когда договор уже заключен, а срок в нем не указан, есть. Если стороны путем подписания дополнительного соглашения установят дату начала и окончания работ, договор будет считаться заключенным. Следует также понимать, что если сам договор и его неотъемлемые приложения будут содержать различные сведения о сроках — судом договор будет признан незаключенным.

Необходимо также различать срок действия самого договора и срок выполнения подрядных работ. Первый не может заменить собой четко прописанное условие именно о сроках выполнения работ и приводит к решению суда о том, что договор все-таки не является заключенным. Однако сделка может считаться состоявшейся, если стороны в разумный срок с момента заключения договора исполнили свои обязательства, несмотря на отсутствие этого условия в тексте.

Третьим и самым противоречивым существенным условием договора подряда считается цена. С одной стороны она может оформляться сметой, с другой — быть твердой и записываться в договоре лишь цифрой. В ходе выполнения договорных обязательств нередки случаи, когда подрядчик требует от заказчика оплаты сверх установленной цены из-за выполнения дополнительных работ. Однако правомерность этих требований зависит от следующих факторов:

• был ли поставлен в известность заказчик о проведении дополнительных работ;
• выразил ли заказчик согласие на проведение дополнительных работ;
• принял ли заказчик результат дополнительных работ (иногда принимается во внимание ценность данных работ для заказчика, то есть будет ли он впоследствии использовать результат работы).

Иногда договоры заключаются таким образом, что их нельзя отнести к какому либо определенному типу. Этот вид документа именуют смешанным. Он может содержать в себе признаки нескольких договоров. Например, подрядчик не только обязуется произвести определенные работы, но и обеспечить стройку материалами. Такой тип договоров чаще всего используют, когда монтаж оборудования ведет строительная группа производителя. В таких документах должны содержаться все существенные условия, характерные для обеих сделок.

Обзор основных ошибок при заключении договоров

В судебной практике не редко встречаются повторяющиеся ошибки при заключении договоров. Наиболее яркие и распространенные примеры постараемся привести ниже.

Пример №1. Неверно определен предмет договора

«Подрядчик обязуется построить дом по указанному адресу», «поставщик обязуется доставить к месту строительства кирпич», «арендодатель обязуется передать в аренду автомобиль» — любой договор с такой формулировкой будет признан незаключенным.

Дом может быть одноэтажным, коттеджем, многоэтажкой. Такая формулировка не дает правильной оценки. В случае договора строительного подряда должна быть ссылка на проектную документацию или полностью расписан весь перечень выполняемых работ. И если включить все в сам текст документа по каким-либо причинам сложно, то оформить подробное описание обязательным приложением вполне реально.

Во втором случае не определено количество товара: 1 штуку, 1 метр кубический или несколько сотен. Помимо численного выражения должно быть и разъяснение о качестве и характеристиках товара. Указание ГОСТа или ТУ. Разъяснения относительно нахождения товара в употреблении до момента продажи.

В случае аренды также указываются все характеристики — автомобиль марки такой-то, грузоподъемностью 5 т, номер такой-то.

В общем случае предмет договора должен быть описан так, чтобы ни у кого не возникало сомнений, что именно вы имели в виду или чтобы один предмет (работу) нельзя было заменить другим (-ой).

Пример №2. Неверно прописан срок в договоре подряда

«В течение 4-х месяцев с момента начала работ», «спустя месяц с момента предоставления всех исходных данных», «с 1 апреля 2013 года до подписания акта выполненных работ» — оформляя так, следует отдавать себе отчет, что точно определить момент начала и конца обязательств будет практически невозможно. В случае с подрядом это повлечет признание договора незаключенным, в остальных случаях проблем будет не меньше. Обязательства по таким формулировкам можно откладывать бесконечно долго.

Оптимально указывать в договоре дату в формате «день/месяц/год» начала работ и «день/месяц/год» окончания работ. Следует обратить внимание на то, что желательно, чтобы дата начала работ была не раньше даты заключения договора. Все возражения о том, что в случае каких-либо непредвиденных обстоятельств срок договора может быть просрочен, следует отклонить. При существенной задержке не по вине исполнителя срок исполнения обязательств всегда можно откорректировать дополнительным соглашением. Инициировать его подписание могут обе стороны.

Пример №3. Неверно сформирована цена в договоре

Этот вид ошибок в большей степени относится к договорам подряда. Ситуация проста: в ходе выполнения работ несколько изменились цены на материалы и общая стоимость объекта увеличилась, однако в договоре прописана лишь конечная сумма без каких-либо оговорок. Следует иметь в виду, что согласно ст. 709 ГК РФ, если не указаны способы формирования цены, то она признается твердой. Как следствие исполнитель по такому договору терпит убытки из-за подорожавших материалов. Подрядчик вправе требовать увеличения твердой цены только при значительном удорожании материалов и до подписания акта приема-передачи, если данное удорожание невозможно было предугадать на стадии подписания документов.

Пример №4. В договоре прописаны условия, противоречащие нормам закона

«За нарушение сроков выполнения работ, заказчик имеет право требовать от подрядчика уплаты штрафа в размере 50% от суммы, а подрядчик теряет право требовать оплату произведенных работ и возмещения стоимости потраченных материалов».

Условие об утрате подрядчиком права на оплату выполненных работ недействительно, поскольку не соответствует норме статьи 702 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей обязанность заказчика принять и оплатить результат выполненной подрядчиком работы. Как следствие, если работа выполнена и к ее качеству претензии не предъявляются — заказчик в любом случае обязан произвести оплату. Однако штраф за просрочку подрядчик все же вернет.

Пример №5. Заключение договора лицом, не имеющим на то права

Иногда при подписании договора возникает вопрос, кто должен его подписывать. Оптимальным вариантом со стороны физического лица является подпись самого гражданина. В более сложных ситуациях допускается подписание договора его представителем, имеющим на то право. В случае с юридическим лицом, особенно с крупной строительной компанией имеющей большой штат сотрудников, достаточно часто совершаются ошибки. Например, договор подписывает прораб, главный инженер или заместитель директора. Единственным кто имеет право подписи договора, является руководитель. Все остальные сотрудники могут приобрести эту возможность путем получения соответственной доверенности. Тогда при подписании договора не руководителем копия доверенности будет оформляться как приложение к документу.

Еще одна распространенная ошибка — подписание договора директором филиала, у которого также отсутствует на это доверенность или другой вид оформления этого права.

Пример №6. Оплата выполненных работ по договору подряда поставлена в зависимость от поступления заказчику денег от третьих лиц

«Оплата выполненных работ производится после продажи построенного дома».

Согласно статье 190 Гражданского кодекса срок, принятый соглашением, должен определяться датой или истечением конкретного периода времени, который может исчисляться годами, месяцами и так далее. Срок еще может определяться указанием на конкретное событие, которое должно обязательно наступить. В нашем случае имеет место указание на событие, которое не должно неизбежно наступить, что не признается согласованием срока оплаты. Как следствие, договор с такой формулировкой признается незаключенным.

Пример №7. Отсутствие в договоре обязательств по оплате промежуточных актов

Если договором предусмотрено, что оплата производится после подписания заказчиком акта сдачи объекта в эксплуатацию или после получения подрядчиком положительного заключения государственного органа, то при отсутствии данных документов у заказчика не возникает обязанности по оплате выполненных работ. Следовательно, все промежуточные акты оплате не подлежат. Перечисление аванса по такому договору также должно быть отдельно урегулировано соответствующей записью в тексте. По умолчанию перечисление авансов не предусмотрено.

Пример №8. В договоре есть условие об оплате работ после передачи заказчику исполнительных документов, но не прописано, какие именно документы должны быть переданы

Если из подписанного договора конкретно не ясно, какие именно исполнительные документы подлежат передаче заказчику, то обязанность по оплате работ появляется на следующий день после их сдачи. Основывается это на пункте 1 статьи 711 Гражданского кодекса. Соответственно, с момента наступления этих обязательств в случае просрочки поступления денег у подрядчика появляется право на получение процентов, оговоренных в статье 395.

Пример №9. Некорректные записи о досрочном прекращении договора

«В случае досрочного прекращения обязательств заказчик обязуется уплатить исполнителю полную сумму по договору» — подписывая документ с такими условиями, следует понимать, что даже если желание разорвать отношения будет вызвано некачественным исполнением, оплата все равно будет произведена полностью.

Пример №10. Некорректные записи об НДС

Если в тексте договора конкретно не указано, что НДС включен в цену, то указанный налог уплачивается сверх цены, установленной в договоре.

В заключение статьи хотелось бы добавить, что обезопасить себя от ляпов в договоре может каждый и для этого вовсе не нужно иметь юридического образования и следить за последними изменениями законодательства Российской Федерации. Достаточно просто уделить документу должное время и внимательно оценить каждый пункт на наличие тех или иных последствий. И если какое либо записанное предложение вызывает у Вас сомнения или носит двусмысленный характер — составьте протокол разногласий и перепишите его по своему усмотрению. Учитесь пользоваться своим правом, именно так вы сможете сберечь и деньги, и нервы.

рмнт.ру